Réduire la pression financière sur les personnes
Le Dr Pham Viet Thuan, directeur de l'Institut des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que l'application de la liste des prix conformément à la décision 79/2024 aurait un impact négatif sur le marché général de la ville. Cela signifie qu'elle réduirait les recettes budgétaires provenant de la conversion de l'utilisation des terres, limiterait le développement du marché immobilier et réduirait considérablement le marché des matériaux de construction en raison de la limitation des nouvelles constructions par la population. Récemment, l'Institut des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville a envoyé un document au Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville proposant d'ajuster le prix des terres agricoles avec planification foncière résidentielle à 65 %-70 % de la liste des prix des terrains conformément à la décision 79/2024 précédemment appliquée dans la région de Hô-Chi-Minh-Ville.
Selon le Dr Pham Viet Thuan, l'ajustement s'appliquera aux parcelles agricoles intégrées dans des zones résidentielles avec un plan d'urbanisme résidentiel, ou aux parcelles résidentielles avec des terres agricoles non converties en terres résidentielles lorsqu'il est nécessaire de les convertir en terres résidentielles conformément aux directives de la loi foncière de 2024. De plus, les terres agricoles sans plan d'urbanisme résidentiel ne seront pas ajustées pour augmenter conformément à la proposition, afin de créer les conditions nécessaires au développement à long terme de projets, de parcs et de pôles industriels. « Si la proposition est approuvée, les habitants n'auront à payer que 2,5 à 3 fois plus d'impôts, soit l'équivalent de 250 à 300 %, par rapport à l'application de la liste des prix des terrains conformément à la décision 02/2020. Parallèlement, sans ajustement, le montant des frais d'utilisation des terres que les habitants doivent payer augmentera en moyenne de 5 à 25 fois, soit l'équivalent de 500 à 2 500 %, une augmentation excessive », a déclaré le Dr Pham Viet Thuan.
Prenons l'exemple de M. NK (commune de Tan Thanh Dong, district de Cu Chi). Lorsqu'il a entendu parler de la nouvelle liste des prix des terrains, le 30 octobre 2024, il a déposé une demande de conversion de près de 960 m² de terres agricoles en terrains résidentiels. En appliquant la nouvelle liste des prix des terrains, il a dû payer plus de 4,3 milliards de VND. Parallèlement, grâce à la méthode de calcul proposée par l'Institut d'économie des ressources naturelles et de l'environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, M. K. aura une charge financière moindre. Plus précisément, le prix du terrain dans la région de M. K. est de 4,3 millions de VND/ m² , si le prix du terrain agricole est augmenté à 70 % du prix du terrain résidentiel, alors 4,3 x 70 % = 3 millions de VND/ m² . Selon la méthode de calcul prescrite par le décret 103/2024 sur les redevances d'utilisation du sol et les loyers fonciers, la redevance d'utilisation du sol lors de la conversion d'un terrain à usage résidentiel est de 4,3 millions de VND - 3 millions de VND = 1,3 million de VND/ m² . Ainsi, pour 100 m² , lors d'un changement d'affectation du sol, il ne doit payer que 1,3 milliard de VND, soit une réduction de plus de 3 milliards de VND par rapport au calcul actuel.
Réfléchissez bien
Cependant, certains experts immobiliers estiment qu'il est nécessaire d'examiner attentivement la hausse proposée des prix des terres agricoles, car elle entraînerait une hausse des prix de l'immobilier, ce qui affecterait le développement des entreprises immobilières. De plus, il pourrait y avoir une accumulation de terres en attente de conversion, ce qui ralentirait l'approvisionnement en terres de production et freinerait le développement de l'agriculture urbaine.
M. Vo Van Thuong, président du Ba Ria Real Estate Club, a déclaré qu'une augmentation des prix des terres agricoles de 65 à 70 % par rapport aux prix des terrains résidentiels pourrait avoir de nombreuses conséquences. La valeur des terres agricoles ne peut être considérée comme proche de celle des terrains résidentiels, ce qui peut facilement conduire à la spéculation sur les terres agricoles en attendant une hausse des prix, ce qui entraîne des fluctuations défavorables du marché immobilier pour les projets disposant déjà de terrains résidentiels. Par ailleurs, M. Le Viet Lien, directeur général de Ba Ria - Vung Tau Housing Development Joint Stock Company, a commenté que lors de la mise en œuvre d'un projet immobilier, les entreprises doivent modifier l'affectation des terres, passant de terres agricoles à des terrains résidentiels. Lorsque les prix des terrains augmentent, les entreprises doivent accumuler davantage de fonds pour pouvoir modifier l'affectation des terres. Parallèlement, les entreprises immobilières éprouvent actuellement de grandes difficultés à gérer leurs finances.
Selon l'avocat Nguyen Canh, directeur du cabinet Nguyen Canh Law Company Limited (quartier de Vung Tau, Hô-Chi-Minh-Ville), l'augmentation du prix des terres agricoles est nécessaire, mais doit se conformer au processus d'évaluation foncière prévu par la loi foncière de 2024, en consultation avec les services et succursales spécialisés et les cabinets de conseil en évaluation indépendants. Il est notamment nécessaire de bien comprendre les principes des méthodes d'évaluation foncière conformément aux principes du marché, tels que prescrits par la loi foncière. La détermination du prix des terrains doit se baser sur la collecte d'informations provenant du marché des transferts, des revenus fonciers, des coûts d'investissement, des prix des terrains voisins… et ne peut pas se baser sur un ratio fixe à partir des prix des terrains résidentiels.
Source : https://www.sggp.org.vn/de-xuat-tang-gia-dat-nong-nghiep-len-65-70-nhieu-ban-khoan-post803655.html
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