Quelle est la raison qui détermine le prix des projets fonciers ?

L'emplacement est précieux

Le marché immobilier a traversé plus d'un an de difficultés, mais le foncier fait exception. Un rapport du ministère de la Construction montre qu'au deuxième trimestre 2023, le marché foncier a connu une forte croissance, tant en termes de projets nouvellement autorisés, de projets en cours de réalisation que de projets achevés. Les transactions foncières ont notamment représenté 70 % du total des transactions sur l'ensemble du marché, atteignant plus de 67 500 transactions.

Quelles sont les raisons qui déterminent le prix des projets fonciers de la figure 1 ? — Plan du site du projet de zone résidentielle de Thong Dong Yen, commune de Dong Phong, district de Yen Phong

Le rapport de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS) du troisième trimestre 2023 a continué d'indiquer que les terrains constituaient le segment principal, avec les immeubles de faible hauteur, représentant 54 % de l'offre totale du marché immobilier. Les transactions de terrains ont également marqué les esprits, de nombreuses provinces et villes ayant annoncé la vente aux enchères de centaines de terrains à des prix supérieurs aux prix proposés.

Les statistiques ci-dessus montrent que le foncier est actuellement la cible des acheteurs et des investisseurs immobiliers. C'est la raison pour laquelle les prix des terrains dans le Nord ont maintenu une tendance à la hausse continue cette année, augmentant d'environ 5 % au troisième trimestre 2023 par rapport à la fin de l'année dernière.

En réalité, le marché foncier a connu un déclin dans certaines régions. Cependant, ce déclin ne se manifeste que dans les zones reculées, dépourvues d'infrastructures, sans réel soutien économique et poussées à la hausse par les vagues spéculatives pendant la période de faible croissance. Parallèlement, les terrains situés dans des zones économiques favorables, dotées d'infrastructures de transport pratiques et d'emplacements de choix, à proximité de zones résidentielles, notamment à proximité de parcs industriels, conservent leur attrait, leur stabilité et leur croissance, tant en termes de liquidité que de valeur. Cela explique également pourquoi les zones densément peuplées et le développement de parcs industriels sont souvent recherchés par les investisseurs fonciers. À la fin du troisième trimestre 2023, Bac Ninh, l'un des plus grands centres industriels du Nord, comptait 12 projets fonciers en cours de réalisation, pour un total de 1 875 produits, attirant un grand nombre d'investisseurs et créant l'un des marchés immobiliers les plus dynamiques du Nord actuel.

Un projet d'attraction d'investissements dans le district de Yen Phong - capitale industrielle

Sur la carte immobilière de Bac Ninh , le district de Yen Phong est une cible privilégiée des investisseurs. Situé à l'ouest de la province de Bac Ninh, à seulement 10 km de la ville, Yen Phong est la capitale industrielle de la province et devrait devenir une ville selon le projet de la province.

Ici, la commune de Dong Phong est considérée comme une zone particulièrement attractive pour les investissements avec deux axes de circulation clés, notamment l'autoroute Noi Bai - Ha Long et la route provinciale 286. Ces deux axes se croisent au village de Dong Yen, créant un emplacement privilégié rare pour les projets d'investissement ici, dont le plus important est le projet de logement du village de Dong Yen investi par REQ Company Limited.

Quels sont les facteurs qui déterminent le prix des projets fonciers ? Figure 2 — Le projet possède 548 produits adjacents et des maisons de commerce attirant les investisseurs.

D'une superficie de 10,8 hectares, le projet de zone résidentielle du village de Dong Yen propose 548 maisons de ville et de commerce. Considéré comme l'un des projets immobiliers et fonciers les plus remarquables, il bénéficie d'un emplacement privilégié, l'ensemble des maisons de ville étant directement relié à la route provinciale 286. Ainsi, l'est et le sud du projet sont adjacents à la zone de logements et de services destinée aux ouvriers et employés du parc industriel de la commune de Dong Phong ; l'ouest est adjacent à la zone résidentielle existante, et le nord est adjacent à la zone résidentielle existante et à la route provinciale 286.

Entouré de quartiers résidentiels densément peuplés, ce projet offre des avantages considérables aux résidents, qui bénéficient de liaisons routières régionales et de services publics performants, tels que des écoles, des maisons de la culture et des terrains de sport. De plus, grâce à l'importante communauté existante, créer une entreprise devient plus facile grâce à la présence d'une clientèle potentielle.

Plus important encore, l'attrait du projet réside dans sa proximité avec les principaux parcs industriels du district, notamment Yen Phong 1, l'extension de Yen Phong 1 et Yen Phong 2 (y compris Yen Phong 2C et VSIP Bac Ninh 2). C'est là que se concentrent les plus grandes marques du pays, avec des investissements pouvant atteindre des milliards de dollars, telles que Samsung, Panasonic, Orion, Hansol, Dawol... et un effectif pouvant atteindre des dizaines de milliers de personnes, avec un grand nombre de fonctionnaires, d'experts et de cadres supérieurs.

La connexion du projet aux parcs industriels est extrêmement pratique : à seulement 3 minutes du parc industriel Yen Phong 1, à 10-15 minutes du parc industriel Yen Phong 2, ainsi qu'à Bac Ninh ou Cho. Le projet constitue ainsi une véritable gare de transit, un point de connexion pour les déplacements non seulement du district de Yen Phong, mais aussi de la province de Bac Ninh. Il contribue à accroître l'efficacité des entreprises et à valoriser la valeur du logement et du commerce à un niveau supérieur, grâce à la croissance durable de la demande en logements et en résidences. Selon les estimations et projections de la province, Yen Phong devrait accueillir 255 000 habitants d'ici 2025, ce qui promet un fort potentiel de développement des activités d'hébergement, de commerce et de services.

Compte tenu des caractéristiques du marché immobilier, les experts estiment que l'emplacement est toujours le facteur déterminant de la valeur d'un projet. Grâce à son emplacement privilégié, le projet de zone résidentielle du village de Dong Yen, dont le prix oscille entre 25 et 35 millions d'euros le m², attire les investisseurs souhaitant acquérir des terrains adjacents au parc industriel. Son attractivité est d'autant plus grande que tous les terrains sont dotés de documents juridiques complets et de livres rouges de propriété à long terme, ce qui attire l'attention des investisseurs de la province de Bac Ninh, de Hanoï et des provinces voisines.

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