Les prix des terrains en banlieue ont chuté de 40 à 50 % par rapport au pic, faut-il acheter ?

Le marché foncier de banlieue se réchauffe

Selon les récentes observations des journalistes de Dan Tri , le marché foncier s'améliore progressivement après la levée progressive de l'interdiction de division et de vente des terres. Dans de nombreuses banlieues de Hanoï ou dans des provinces périphériques comme Bac Ninh, Bac Giang et Ninh Binh, les transactions ont recommencé à apparaître, bien qu'encore modestes.

Par exemple, dans la zone des communes de Binh Yen et Tan Xa dans le district de Thach That ( Hanoï ), le prix des terrains lotis sur des routes de 4 à 5 m de large est actuellement annoncé à la vente à 16-20 millions de VND/m², en baisse d'environ 30 % par rapport à la période de « fièvre foncière ». En particulier, le prix des terrains lotis dans les ruelles n'est que de 11-12 millions de VND/m², en baisse de 40 à 50 % par rapport à la période de « fièvre foncière ».

Il est à noter que les agents immobiliers, après une période d'« évaporation » du marché, sont de retour et proposent désormais des ventes de terrains. Sur de nombreux sites d'échange immobilier, les prix des terrains à vendre varient de 600 millions à plus d'un milliard de VND.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 1 — Terrain près du parc de haute technologie de Hoa Lac (Thach That, Hanoi) à vendre à perte (Photo : Ha Phong).

Selon M. Nguyen Duc Thang, investisseur immobilier, la plupart des investisseurs fonciers qui ont dû limiter leurs pertes récemment sont des « amateurs » ou des investisseurs inexpérimentés qui ont « rompu » leur levier financier. Parallèlement, de nombreux « grands acteurs » profitent encore de la situation pour acquérir des terrains dans des zones à fort potentiel.

« Les terrains de banlieue restent un produit attractif pour les investisseurs hanoïens en raison de leur liquidité et de leur valeur. De nombreux investisseurs disposant de fonds disponibles achètent de grandes parcelles de terrain pour procéder à des lotissements dans un avenir proche », a déclaré M. Thang.

Après plus d'un an de changement temporaire d'emploi, Mme Nguyen Thi Hanh (Dong Anh, Hanoï) a récemment décidé de se reconvertir dans le courtage immobilier. Selon elle, les transactions foncières en banlieue ont légèrement progressé ces deux derniers mois. Cependant, la plupart des investisseurs restent indécis.

Selon Mme Hanh, dans le segment des terrains à bas prix, le nombre d'investisseurs et d'acheteurs est quasiment équivalent. Les investisseurs de ces segments n'ont pas un fort potentiel économique , investissent à petite échelle ou pour une utilisation immédiate, mais disposent souvent de fonds disponibles.

Selon le rapport sur le marché immobilier du troisième trimestre de l'Association vietnamienne des agents immobiliers (VARS), le segment des terrains classés « red books » et des logements commerciaux de moins de 2 milliards de dôngs enregistre une nette augmentation du volume des transactions. En particulier dans les zones bénéficiant d'investissements en infrastructures ou adjacentes à des parcs industriels, les prix de vente ont augmenté de 5 à 7 % par rapport au trimestre précédent.

C'est également le seul segment positif du type de terrain, car avec des terrains dont le prix est de 3 milliards de VND/parcelle ou plus, la situation des transactions est encore assez sombre.

Le potentiel d’augmentation des prix des terrains de banlieue est bon, mais à quoi les investisseurs doivent-ils prêter attention ?

Le potentiel du foncier périurbain est toujours présent, mais selon les experts, les investisseurs doivent se montrer prudents, car le marché actuel présente encore des risques potentiels, notamment en termes de liquidité. Sans compter que le marché du foncier loti est encore, dans une certaine mesure, sous le contrôle des « grands acteurs ».

M. Tran Khanh Quang, expert immobilier, a déclaré que le marché de cette année offre des opportunités, mais qu'il est assez sombre, et que l'opportunité ne pourrait vraiment mûrir qu'en 2024. Le foncier restera un segment à fort potentiel de profit, mais il n'est actuellement pas destiné à la majorité et doit être soigneusement sélectionné.

Đất nền ven đô giảm giá 40-50% so với đỉnh, đã nên mua? - 2 — La liquidité des terrains subdivisés en banlieue est encore faible (Photo : Ha Phong).

M. Quang a déclaré que le foncier constituerait une opportunité pour deux groupes : les investisseurs professionnels et les acquéreurs immobiliers disposant de liquidités. Les investisseurs amateurs ne devraient pas se lancer à corps perdu ; s'ils le souhaitent, ils ont besoin de liquidités à long terme, avec une vision à trois à cinq ans.

« En fonction de la situation réelle, les investisseurs peuvent proposer une remise de 30 %, puis de 25 %, puis de 20 %. Les acheteurs doivent négocier avec audace et conclure l'affaire avec une remise de 15 à 20 %, ce qui est une remise réalisable. Les derniers mois de cette année et début 2024 pourraient être le moment le plus propice pour investir », a noté l'expert.

Parallèlement, certains investisseurs professionnels estiment que les terrains urbains, notamment ceux situés en périphérie des grandes villes, sont presque saturés et que leur rendement sera plus faible. Parallèlement, les prix des terrains dans de nombreuses provinces restent relativement bas, ce qui devrait accroître la marge de progression.

Cependant, des profits élevés s'accompagnent également de risques importants. Par conséquent, pour garantir la sécurité de leurs investissements dans des terrains provinciaux, les investisseurs doivent prévoir une période d'attente pouvant aller de 3 à 5 ans, voire plus. Cette période est réservée aux flux de trésorerie inactifs ; l'effet de levier financier est déconseillé.

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