Country Garden - de champion de la vente de maisons à criblé de dettes

Country Garden, qui a été le plus gros vendeur de maisons en Chine pendant de nombreuses années, est désormais au bord de la faillite et n'a aucun moyen d'équilibrer ses flux de trésorerie.

Alors que la crise immobilière en Chine s'aggrave, on craint de plus en plus que la prochaine victime soit Country Garden Holdings, un promoteur spécialisé dans les propriétés résidentielles dans les villes de troisième et quatrième rang.

Selon China Real Estate Information, Country Garden est depuis de nombreuses années le plus grand promoteur immobilier de Chine, figurant parmi les 100 premiers promoteurs en termes de ventes. Il y a moins d'un an, Country Garden était considéré par les investisseurs comme l'un des principaux bénéficiaires d'une série de mesures de soutien mises en place par le gouvernement chinois pour soutenir le secteur immobilier.

Le promoteur, qui possède des projets résidentiels dans de nombreuses villes moins prospères du pays, a déclaré environ 50 milliards de dollars de transactions à l'échelle nationale. Cependant, au premier semestre 2023, l'entreprise a chuté à la sixième place du top 100.

Dirigée par la présidente-directrice générale Yang Huiyan, anciennement la femme la plus riche de Chine, la société basée à Guangdong a manqué un total de 45 millions de dollars de paiements d'intérêts sur deux obligations dues le 7 août. Le promoteur immobilier dispose encore d'un délai de grâce de 30 jours avant d'être qualifié de « défaut ».

Sandra Chow, co-responsable de la recherche Asie- Pacifique chez CreditSights, a déclaré que Country Garden avait du mal à payer les intérêts, plutôt qu'à rembourser la totalité du principal de ses obligations, ce qui indique une liquidité très limitée.

Les difficultés financières de Country Garden suscitaient des inquiétudes. En début d'année, lorsque le marché immobilier s'est brièvement redressé après la levée des restrictions sanitaires, l'action de la société à la Bourse de Hong Kong a atteint 3,24 HK$ (41 cents). Fin juillet, elle était tombée à 1,58 HK$ (20 cents).

La société a prévenu le 31 juillet qu'elle enregistrerait une perte au premier semestre, pénalisée par la baisse des marges de ses activités immobilières, la hausse des dépréciations sur les projets résidentiels dans un contexte de baisse des ventes, et les pertes de change liées aux fluctuations des taux de change. L'an dernier, la société a enregistré une perte de 6,1 milliards de yuans (907 millions de dollars), sa première depuis son introduction en bourse en 2007.

Country Garden n'a pas dévoilé le montant de sa perte prévue pour le premier semestre, mais la baisse des ventes de logements laisse présager une perte importante. Selon un document déposé en bourse, le chiffre d'affaires de l'entreprise au cours des six premiers mois de l'année a chuté de 30 % sur un an, pour atteindre 128,8 milliards de yuans (près de 18 milliards de dollars).

Logo de Country Garden à Shanghai, le 25 juin 2022. Photo : VCG

Des inquiétudes surgissent

Le cours de l'action de la société a continué de chuter le 8 août, clôturant à 1,13 HK$ (14 cents). Les cours des obligations onshore et offshore émises par Country Garden ont également chuté, tandis que les rendements ont augmenté, en raison des inquiétudes croissantes concernant le risque de paiement de l'entreprise.

L'une des obligations internationales arrivant à échéance en janvier 2024 s'échangeait à 22,8 cents le 8 août, en baisse de plus de 70 % par rapport à la mi-juin, tandis que le prix de l'une des obligations libellées en yuans arrivant à échéance en 2026 est tombé à 25,4 yuans, contre un pic de 97,5 yuans en janvier.

Selon un porte-parole de Country Garden, la société n'est pas en mesure de payer les intérêts en raison de la récente baisse des ventes et du manque de capital disponible.

Iris Chen, analyste chez Nomura, a déclaré que le retard de paiement des intérêts indiquait une situation de liquidité plus mauvaise que prévu. Country Garden doit effectuer un nouveau paiement obligataire le mois prochain. Elle a prédit que la société demanderait aux détenteurs d'obligations un délai supplémentaire pour effectuer leurs paiements afin d'éviter les défauts de paiement.

Guangdong Tengyue Construction Engineering, filiale de Country Garden, a réussi à rembourser 800 millions de yuans d'obligations à moyen terme onshore libellées en yuan le 7 août, après que les détenteurs d'obligations ont exercé leur option de vente, leur permettant d'exiger de l'émetteur le remboursement du principal avant l'échéance de l'obligation. Mais cela n'a pas suffi à rassurer les investisseurs sur les obligations de Country Garden. Certaines obligations libellées en yuan ont chuté de plus de 10 % le 8 août, et d'autres de plus de 20 %.

« Un flux de trésorerie négatif chaque mois et un service de la dette important. Est-ce tenable ? » a demandé un responsable d'une agence de notation qui suit de près Country Garden. Selon les experts, le promoteur aura peu de moyens de faire face seul aux pressions de la dette à court terme. Même l'aide financière des actionnaires pourrait ne pas suffire.

Source de la crise

À l'instar de nombreux promoteurs chinois qui ont prospéré avant que les régulateurs n'imposent des restrictions de financement via la politique des « trois lignes rouges », Country Garden a prospéré grâce à l'endettement ces dernières années. Pendant plus d'une décennie, jusqu'en 2019, il a facilement levé des fonds chaque année pour rembourser ses dettes arrivant à échéance et financer ses opérations.

Mais la politique des « trois lignes rouges » visant à limiter le risque de surendettement des promoteurs a mis fin à ce modèle de financement pour Country Garden. Les flux de trésorerie liés aux activités de financement sont devenus négatifs en 2020, rendant l'entreprise dépendante du produit des ventes.

Le ralentissement du marché immobilier, amorcé en 2021 par la Chine confrontée à la pandémie de Covid, a également entraîné une baisse des flux de trésorerie liés aux ventes de logements neufs. Les ventes de Country Garden ont été particulièrement mauvaises, car l'entreprise s'est concentrée sur les logements situés dans les villes de troisième et quatrième rangs, où l'effondrement du marché a été plus marqué que dans les villes de premier et deuxième rangs.

Des ouvriers passent devant le chantier de construction de Country Garden à Kunming, province du Yunnan, en Chine, le 17 septembre 2019. Photo : Reuters

La baisse des ventes de logements a été plus marquée dans les villes de troisième et quatrième rangs, où la surconstruction est omniprésente et l'offre excédentaire la plus importante. Cela signifie que Country Garden aura plus de mal à relancer ses ventes, ce qui fait craindre un éventuel défaut de paiement de la société sur ses obligations.

Selon les statistiques de Bloomberg , Country Garden et ses deux principales filiales devront rembourser plus de 18,5 milliards de yuans (2,5 milliards de dollars) d'obligations onshore arrivant à échéance d'ici la fin de l'année, dont 7,3 milliards de yuans (1 milliard de dollars) arrivant à échéance en septembre. Aucune obligation offshore n'arrive à échéance cette année.

Fin 2022, le géant immobilier affichait un actif total de 1 700 milliards de yuans (265 milliards de dollars) et un passif total de 1 400 milliards de yuans (219 milliards de dollars), dont 271,3 milliards de yuans (95 milliards de dollars) de dettes portant intérêt. De plus, la dette hors bilan pourrait atteindre 200 milliards de yuans, selon une source proche du promoteur. Si Country Garden fait défaut, l'impact pourrait être aussi grave que celui du groupe China Evergrande, a précisé la source.

Evergrande, le promoteur immobilier le plus endetté au monde , a révélé en juillet que son passif total s'élevait à 2 400 milliards de yuans (375 milliards de dollars) en décembre 2022, dont 612,4 milliards de yuans (95 milliards de dollars) de prêts. Il tente de restructurer ses dettes, dont 19 milliards de dollars d'obligations offshore.

Comment va Country Garden ?

Country Garden a déclaré qu'elle « envisagerait activement diverses mesures pour garantir la sécurité de sa trésorerie, notamment la réduction des dépenses d'exploitation, l'accélération du recouvrement des créances, le développement actif des canaux de financement et la gestion et l'optimisation des modalités de remboursement de la dette ». L'entreprise a également indiqué qu'elle solliciterait activement les conseils et le soutien des gouvernements et des autorités de régulation.

Selon des sources de Caixin , l'entreprise cherche également à élargir ses canaux de financement. Cependant, plus tôt ce mois-ci, elle a démenti les informations selon lesquelles elle prévoyait de lever 2,34 milliards de dollars de Hong Kong (300 millions de dollars) par émission d'actions. Des sources ont toutefois indiqué qu'elle envisageait effectivement une introduction en bourse, mais que le moment n'était pas opportun et qu'elle attendait une meilleure opportunité.

Bien que Country Garden ne soit pas encore officiellement en défaut de paiement sur ses obligations, la société peut encore emprunter auprès des banques et émettre de nouvelles obligations. Cependant, une source du secteur financier a déclaré qu'elle ne serait toujours pas en mesure de lever suffisamment de fonds pour combler le manque à gagner dû à la baisse des ventes de logements.

Country Garden a mis en place trois groupes de travail pour stimuler ses ventes. L'entreprise a également réduit ses achats de terrains et licencié du personnel pour réduire ses coûts. Elle a même réduit les coûts des cérémonies de lancement de nouveaux projets, a indiqué une source.

À terme, le promoteur devra tenter d'allonger la maturité de sa dette ou d'obtenir des garanties des collectivités locales pour pouvoir émettre davantage d'obligations. Cependant, compte tenu du ralentissement des ventes, même l'émission d'obligations garanties ne résoudra pas ses problèmes financiers, selon un expert d'une institution financière du Guangdong.

« Country Garden a fait tout ce qu'une entreprise pouvait faire, mais les choses ne se sont pas déroulées comme prévu », a-t-il déclaré.

Phien An ( selon Caixin, WSJ )

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