Dois-je acheter plus de terrain en banlieue alors que je possède déjà trois propriétés ?

Les experts conseillent d’envisager attentivement l’achat d’un terrain en banlieue, car cela réduit la diversité des actifs lorsque vous possédez déjà deux maisons en centre-ville et un terrain à la campagne.

J'ai 38 ans, ma femme en a 33. Nous avons un enfant de 5 ans et elle est enceinte de notre deuxième enfant. Je suis le seul à travailler dans la famille ; ma femme reste à la maison et fait du commerce en ligne, principalement des tâches ménagères. Mon revenu d'un emploi stable est d'environ 100 à 120 millions de VND par mois et les dépenses familiales s'élèvent à environ 50 millions.

Actuellement, je possède deux maisons en centre-ville, chacune valant environ 6 à 7 milliards de VND, et je les loue 12 millions de VND par mois, soit un total de 24 millions de VND. Toute la famille loue un appartement pour 13 millions de VND par mois. Je possède également un terrain à la campagne d'une valeur d'environ 1 milliard de VND et une épargne de 2 milliards de VND.

Les taux d'intérêt de l'épargne étant bas, je souhaite retirer 2 milliards d'euros de mon épargne cette année pour investir. Je peux emprunter davantage auprès de banques étrangères à des taux avantageux (fixes sur 3 ans, avec des taux d'intérêt de 7 à 8 % par an) et rembourser la dette en fonction du solde restant chaque mois.

Je travaille principalement pour un salaire, je ne suis pas doué en affaires, je peux accepter des risques à un niveau relativement acceptable et je ne connais pas bien le marché immobilier, notamment celui des terrains de banlieue. Jusqu'à présent, j'économise principalement pour acheter des maisons en centre-ville et les louer. J'ai entendu dire que cette année était une bonne période pour investir dans des terrains de banlieue, à condition que ce soit sur le long terme (3 à 5 ans). Cependant, je crains que la deuxième loi sur la taxe foncière ne soit bientôt adoptée ; les propriétaires de nombreux biens immobiliers comme moi devront payer beaucoup d'impôts.

Obtenez des conseils d’experts sur la direction d’investissement appropriée dans un avenir proche.

Thien Son

Immobilier dans la partie est de Hô-Chi-Minh-Ville, ville de Thu Duc, novembre 2023. Photo : Quynh Tran

Consultant:

Grâce aux informations ci-dessus, je vous fournirai une analyse et des conseils pour vous aider à avoir une vue d'ensemble de la santé financière de votre famille. Vous pourrez ainsi prendre des décisions d'investissement judicieuses.

Commençons par analyser la situation financière de votre famille. Votre revenu familial s'élève à environ 110 millions de VND par mois (en moyenne), et les revenus locatifs de vos deux maisons à 24 millions. Les dépenses familiales totales s'élèvent à environ 50 millions de VND par mois (en incluant le loyer de l'appartement (13 millions), les dépenses de première nécessité et les allocations familiales). Ainsi, l'excédent familial mensuel s'élève à 84 millions de VND.

Votre famille dispose d'un excédent budgétaire conséquent, avec un ratio pouvant atteindre 63 %. Cependant, avec l'arrivée imminente de l'aîné en CP et l'arrivée d'un nouveau membre, les besoins financiers augmenteront, notamment en matière d'éducation et de santé. Cela nécessite davantage de flexibilité et une planification minutieuse pour assurer la sécurité financière à long terme de la famille.

Ensuite, nous évaluons le portefeuille d'actifs actuel. Deux maisons en centre-ville d'une valeur de 12 milliards, un terrain à la campagne d'une valeur de 1 milliard, et une épargne de 2 milliards. Le total des actifs s'élève actuellement à 15 milliards et aucune dette.

Votre famille détient actuellement un portefeuille d'actifs important, principalement concentré dans l'immobilier (87 %). Les rendements des placements sont faibles, car les taux d'intérêt de l'épargne chutent à 5-6 % par an pour les dépôts à terme à un an et, selon les données de suivi du FIDT, le taux de croissance des prix des maisons en centre-ville fluctue en moyenne de 8-9 % par an. Bien que l'immobilier offre généralement des rendements supérieurs aux taux d'intérêt de l'épargne, se concentrer trop sur un seul type d'actif comporte également des risques et peut réduire la liquidité du portefeuille d'investissement.

Les taux d'intérêt des prêts sont actuellement bas, de seulement 5 à 8 % pendant la période préférentielle et de 9,5 à 10 % un an après. C'est l'occasion d'utiliser l'effet de levier financier pour accroître la performance des investissements.

Nous aborderons ensuite les facteurs à prendre en compte lors d'un investissement dans l'immobilier de banlieue. Vous prévoyez de retirer 2 milliards de dollars de votre épargne, plus un prêt bancaire pour détenir un bien immobilier de banlieue pendant 5 ans. Cette approche vous permettra de diversifier votre portefeuille immobilier. Le taux de croissance de l'immobilier de banlieue fluctue entre 12 et 15 % par an, mais cela réduira la liquidité de la classe d'actifs que vous détenez.

Investir dans un terrain en banlieue sans les connaissances et le temps nécessaires comporte un risque important : ne pas choisir un terrain offrant un réel potentiel. De plus, vous pourriez être confronté à des risques liés à la légalité, à la liquidité et au potentiel de croissance de ce terrain. Il est donc important de faire appel à de bons courtiers ou de confier la recherche de biens immobiliers en banlieue à des organismes réputés.

La possibilité d'une fiscalité élevée sur les résidences secondaires sera également un facteur à prendre en compte. Actuellement, selon la feuille de route, le projet de loi sur la fiscalité foncière sera soumis à l'Assemblée nationale pour commentaires lors de sa 8e session (octobre 2024) et approuvé lors de sa 9e session (mai 2025). La date d'entrée en vigueur de la loi et le barème fiscal spécifique pour les transferts ne sont pas encore connus. Diversifier son portefeuille d'investissement et allouer un montant approprié, dans son bilan financier global, aux terrains suburbains limitera l'impact de la fiscalité sur les actifs.

J'aimerais ajouter quelque chose sur les solutions de protection financière. Vous n'avez pas précisé si toute la famille avait une assurance vie ou non. Je vous conseille donc de souscrire une assurance vie et une assurance santé pour chaque membre de la famille. Une assurance vous protégera des risques imprévus tout en préservant la stabilité de vos revenus. Le niveau de cotisation annuel recommandé est de 5 à 8 % du revenu total de l'année.

La prochaine catégorie d'actifs à préparer avant de continuer à investir consiste à constituer une réserve pour votre famille afin de garantir sa sécurité financière en cas d'urgence, généralement équivalente à 3 à 6 mois de dépenses. Dans le cas particulier de votre famille, cette réserve sera réduite à 150-300 millions de VND. Cette réserve peut être divisée en plans d'épargne d'une durée de 1, 6 et 12 mois.

Concernant les solutions d'investissement, voici mon analyse : l' économie entre actuellement dans un nouveau cycle : reprise, croissance, saturation, récession. À chaque phase correspond une classe d'actifs dotée des caractéristiques nécessaires pour assurer une bonne croissance.

Durant la phase de reprise du nouveau cycle, les valeurs mobilières en général, et les actions en particulier, devraient connaître la meilleure croissance. Par conséquent, pour bénéficier d'une bonne croissance de vos actifs, vous devriez investir dans une classe d'actifs actions au cours des deux à trois prochaines années. Si vous manquez de temps, d'expérience et d'une appétence au risque relativement élevée, vous pouvez investir dans des certificats de fonds, accumuler des actions ou confier votre investissement à des institutions financières réputées et choisir des segments d'investissement adaptés à votre niveau de risque.

L'or constitue également un investissement adapté à l'appétit pour le risque. Actuellement, le métal précieux est ancré à un prix assez élevé et connaît des fluctuations. Lorsque le cours de l'or est favorable, vous pouvez également envisager de le conserver. Cependant, vous ne devriez pas investir plus de 10 % du total des actifs de la famille.

En fin de compte, chaque décision d'investissement doit être envisagée dans le cadre d'un plan financier global, conçu pour tenir compte de votre tolérance au risque, de vos objectifs financiers à long terme et des besoins immédiats de votre famille. Nous espérons que les conseils ci-dessus vous aideront à gérer et à développer vos finances personnelles.

Vu Thi Huong
Expert en planification financière personnelle
FIDT Société de conseil en investissement et de gestion d'actifs

Lien source: https://vnexpress.net/co-nen-mua-them-dat-vung-ven-khi-da-so-huu-ba-bat-dong-san-4735316.html