Envisager de ne pas abandonner la méthode du surplus dans l’évaluation foncière

Français Sur la base des avis des entreprises et des associations, la Fédération vietnamienne du commerce et de l'industrie (VCCI) a répondu par écrit à la dépêche officielle n° 5080/BTNMT-QHPTTND du ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement concernant la demande de commentaires sur le projet de décret modifiant et complétant le décret 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 du gouvernement réglementant les prix des terrains et le projet de circulaire modifiant et complétant un certain nombre d'articles de la circulaire n° 36/2014/TT-BTNMT du 30 juin 2014 du ministre des Ressources naturelles et de l'Environnement détaillant les méthodes d'évaluation des terres ; l'élaboration et l'ajustement des listes de prix des terrains ; l'évaluation foncière spécifique et la consultation sur l'évaluation foncière (ci-après dénommé le projet).

Méthode d'évaluation foncière

Par rapport à la réglementation actuelle, le projet de décret et le projet de circulaire ont adapté les méthodes d'évaluation foncière. Ainsi, seules trois méthodes sont utilisées : la méthode de comparaison, la méthode des revenus et la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain. Ainsi, les méthodes de l'excédent et de la déduction ne seront plus utilisées pour l'évaluation foncière.

Certaines entreprises estiment qu’il faudrait envisager à un moment donné d’éliminer la méthode du surplus des méthodes d’évaluation foncière.

Tout d’abord, cela entraîne des difficultés dans le processus d’évaluation foncière.

Actuellement, selon la réflexion des entreprises, si la méthode de l'excédent est abandonnée, dans de nombreux cas d'évaluation foncière, les méthodes restantes rencontreront certaines limites telles que la méthode de l'excédent est une méthode de détermination du prix du terrain basée sur l'objectif d'utilisation avec un potentiel de développement futur, et non basée sur l'objectif d'utilisation actuel comme la méthode de comparaison, la méthode du revenu.

Ce type de terrain à potentiel de développement ne dispose généralement pas d'actifs similaires ou similaires ayant été négociés avec succès sur le marché pour appliquer la méthode de comparaison (à condition qu'il y ait au moins 03 parcelles comparables ayant été transférées sur le marché ou ayant remporté l'enchère pour les droits d'utilisation du sol).

La méthode de comparaison présente des limites en termes de données comparatives car les informations sur les transactions sont souvent difficiles à faire correspondre avec le bien immobilier à évaluer ; il est nécessaire d'avoir beaucoup d'informations claires et précises sur les transactions alors qu'en réalité, dans de nombreux cas, le prix de transaction sur papier et le prix de transaction réel sont différents.

La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains consiste à multiplier le prix du terrain indiqué dans le barème par le coefficient d'ajustement. Ce coefficient est établi par le Comité populaire provincial après analyse et comparaison du prix du terrain indiqué dans le barème avec le prix courant du terrain sur le marché. Par conséquent, la détermination du coefficient d'ajustement repose également sur des données comparatives, ce qui présente des lacunes en termes d'information et de données d'entrée, comme la méthode de comparaison.

Actuellement, la base de données foncière de notre pays ne reflète pas fidèlement la réalité du marché. Par conséquent, l'application de seulement trois méthodes d'évaluation, comme le prévoit le projet, pourrait entraîner des difficultés de mise en œuvre en raison des lacunes susmentionnées.

En revanche, la méthode résiduelle repose sur le principe selon lequel la valeur actuelle du bien est la valeur résiduelle obtenue à partir de l'estimation du projet de développement envisagé, déduction faite de tous les coûts engagés pour sa réalisation. Cette méthode consiste à calculer le prix du terrain à rebours, c'est-à-dire à partir du montant de la vente des futurs projets de développement, déduction faite des coûts de développement nécessaires à leur réalisation. Les terrains à potentiel de développement sont valorisés selon cette méthode, contrairement aux autres méthodes d'évaluation.

Deuxièmement, la cohérence entre les réglementations en matière d’évaluation immobilière.

La méthode de l'excédent est une méthode d'évaluation immobilière appliquée par les organismes professionnels d'évaluation. Elle est considérée comme l'une des méthodes d'évaluation utilisées pour évaluer les biens immobiliers à potentiel de développement (terrains vacants non aménagés ou terrains constructibles pouvant être rénovés ou démolis pour la construction de nouvelles constructions afin d'optimiser leur utilisation). La méthode de l'excédent est stipulée dans la norme d'évaluation vietnamienne n° 11, publiée par la circulaire 145/2016/TT-BTC.

Le cas du projet de loi supprimant la méthode de l'excédent dans l'évaluation foncière rend la réglementation sur l'évaluation immobilière incohérente entre les documents juridiques pertinents.

Troisièmement, les objectifs de gestion de l’État.

L'une des raisons pour lesquelles la méthode du surplus a été supprimée de la méthode d'évaluation foncière est que « il s'agit d'une méthode d'évaluation immobilière qui sert aux gestionnaires à calculer pour décider de l'investissement (le prix du terrain doit être disponible à l'avance), et qui n'est pas adaptée à la tâche d'évaluation foncière au service de la gestion foncière de l'État ».

Si cette méthode est utilisée uniquement pour calculer l'efficacité des investissements, cela signifie que la valeur foncière a été calculée pour obtenir l'utilisation la plus optimale et que ce prix est conforme aux principes du marché. Ainsi, l'État utilise cette méthode d'évaluation pour déterminer les types de terrains présentant un potentiel de développement afin de fixer un prix conforme au prix du marché, déterminant ainsi les obligations financières des investisseurs envers l'État.

« D'après l'analyse ci-dessus, les entreprises suggèrent que le comité de rédaction envisage de ne pas supprimer la méthode du surplus dans les méthodes d'évaluation foncière », a déclaré VCCI.

Déterminer les prix communs des terrains sur le marché

Conformément aux dispositions de l'article 1, clause 1, du projet, « Le prix commun du terrain sur le marché est le prix qui apparaît le plus fréquemment dans les transactions transférées sur le marché, remportant des enchères pour les droits d'utilisation du sol de parcelles de terrain ayant le même but d'utilisation dans une zone et dans une certaine période de temps ».

Pour déterminer le « prix le plus fréquent », l'expert foncier doit collecter tous les prix de transaction constatés sur le marché au cours d'une période donnée. Cette activité ne peut être synthétisée que par des organismes publics disposant de sources d'information telles que les bureaux d'enregistrement foncier et les autorités fiscales.

D’après les retours d’expérience, les organismes de conseil (à l’exception des unités de service public exécutant des fonctions et des tâches qui leur sont assignées) auront du mal à accéder pleinement à cette source d’information.

Afin de faciliter les opérations des organismes de consultation, le VCCI recommande au Comité de rédaction d’ajouter des règlements permettant à ces organismes d’accéder aux sources d’information susmentionnées.

Application des méthodes d'évaluation foncière

Les dispositions du projet ainsi que le décret 44/2014/ND-CP ne précisent pas clairement la méthode d'évaluation foncière dans les cas suivants : « Parcelles de terrain, terres non agricoles , considérées comme des terrains résidentiels sans information minimale suffisante de trois parcelles. » Ce cas, selon la réglementation, ne remplit pas les conditions d'application de la méthode de comparaison prévue à l'article 5, clause 1 (modifié), ni les dispositions de l'article 5c, clause 8, lorsqu'il n'existe pas d'information minimale suffisante de trois parcelles de terrain ayant la même destination, car le terrain n'est pas non agricole.

Dans le cas d'un terrain ou d'une superficie dont la valeur, calculée selon la liste des prix fonciers, est supérieure à 200 milliards de VND, le loyer du terrain doit être payé en une seule fois pour toute la durée du bail. Ce cas ne relève pas de l'application de la méthode de comparaison et de la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain prévues à l'article 5 (modifié).

Informations pour l'application des méthodes d'évaluation foncière

Conformément aux dispositions de l'article 5b du projet de décret, les informations sur les prix des terrains pour l'application de la méthode de comparaison et de la méthode du coefficient d'ajustement des prix des terrains sont des informations recueillies dans un délai ne dépassant pas 24 mois à compter de la date d'évaluation du terrain et avant, à partir de sources telles que : les prix des terrains transférés sur le marché aux bureaux d'enregistrement foncier, aux autorités fiscales, aux comités populaires au niveau de la commune ; les prix gagnants des enchères de droits d'utilisation des terrains auprès des organisations organisant des enchères de droits d'utilisation des terrains.
Les informations recueillies ci-dessus ne semblent pas suffisantes pour déterminer avec précision les prix des terrains. Actuellement, les transactions immobilières sur le marché se font à deux prix ; les prix indiqués dans le contrat de cession des droits d'usage du sol (informations obtenues auprès du cadastre et des autorités fiscales) peuvent ne pas correspondre au prix réel de la transaction.

Par conséquent, pour garantir des informations plus précises, le VCCI recommande au Comité de rédaction d’élargir les sources d’information telles que : les prix des transactions sur les parquets immobiliers ; les prix collectés par les évaluateurs au moyen d’enquêtes et de relevés.

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