Le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose quatre méthodes d'évaluation foncière dans un nouveau projet

Le Ministère des Ressources Naturelles et de l'Environnement rédige un Décret modifiant et complétant un certain nombre d'articles du Décret n° 44/2014/ND-CP du 15 mai 2014 du Gouvernement réglementant les prix des terrains et le Décret n° 10/2023/ND-CP du 3 avril 2023 du Gouvernement modifiant et complétant un certain nombre d'articles des Décrets guidant la mise en œuvre de la Loi Foncière.

Actuellement, selon le décret n° 44/2014/ND-CP, il existe 5 méthodes d'évaluation foncière : la méthode de comparaison directe ; la méthode de déduction ; la méthode du revenu ; la méthode de l'excédent et la méthode du coefficient d'ajustement du prix du terrain.

Toutefois, dans le projet, le ministère des Ressources naturelles et de l’Environnement a proposé quatre méthodes d’évaluation des terres.

Premièrement, la méthode de comparaison est mise en œuvre en ajustant le prix des terrains ayant la même destination d'utilisation du sol qui ont été transférés avec succès sur le marché, en remportant l'enchère des droits d'utilisation du sol (terrains comparatifs) en analysant et en comparant les facteurs affectant les prix du terrain après avoir exclu la valeur des actifs attachés au terrain (le cas échéant) pour déterminer le prix du terrain à évaluer.

Deuxièmement, la méthode du revenu est calculée en divisant le revenu net annuel moyen par superficie par le taux d'intérêt moyen de l'épargne (r) des dépôts à 12 mois en dong vietnamien (VND) dans les banques commerciales dont plus de 50 % du capital social est détenu par l'État dans la province pendant 3 années consécutives (calculées du 1er janvier au 31 décembre) avant la date d'évaluation.

Troisièmement, la méthode de l'excédent est mise en œuvre en prenant le total des recettes de développement estimées moins le total des coûts de développement estimés du terrain ou de la superficie du terrain sur la base de l'utilisation du sol la plus efficace (coefficient d'utilisation du sol, densité de construction, nombre maximal d'étages du bâtiment) conformément à la planification de l'utilisation du sol et à la planification détaillée de la construction approuvées par l'agence d'État compétente.

Quatrièmement, la méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains consiste à multiplier le prix du terrain figurant dans le barème des prix fonciers par le coefficient d'ajustement du prix foncier. Ce coefficient est établi par le Comité populaire de province ou de ville (Comité populaire provincial) en comparant le prix du terrain figurant dans le barème des prix fonciers avec le prix courant du terrain sur le marché.

Conditions d'application des méthodes d'évaluation foncière

La méthode comparative est appliquée pour déterminer les prix des terrains lorsqu'il existe au moins 3 parcelles comparables qui ont été cédées sur le marché ou ont remporté l'enchère pour les droits d'utilisation des terrains, à l'exception des cas spécifiés aux clauses 2 et 3 et aux points a, b, c et d, clause 4, article 5.

La méthode du revenu est appliquée à l'évaluation foncière lors de la détermination des revenus et des dépenses provenant de l'utilisation du sol, à l'exception des cas spécifiés aux clauses 1 et 3 et aux points a, b, c et d, clause 4, article 5.

La méthode de l'excédent est appliquée à la valorisation des terrains et des zones de terrain présentant un potentiel de développement en raison de changements dans l'utilisation des sols ou de changements d'urbanisme lorsque les recettes totales de développement et les coûts totaux de développement sont déterminés, à l'exception des cas spécifiés aux clauses 1 et 2 et aux points a, b, c et d, clause 4, article 5.

La méthode du coefficient d'ajustement du prix des terrains est appliquée pour déterminer le prix des parcelles et des superficies dans les cas suivants : cas visés au point a, clause 4, article 114 et clause 3, article 189 de la loi foncière ; calcul du loyer annuel lorsque l'État loue des terres sans mise aux enchères des droits d'utilisation ; prix de départ pour la mise aux enchères des droits d'utilisation lorsque l'État attribue des terres ou les loue, lorsque les parcelles et les superficies ont été investies dans des infrastructures techniques conformément à une planification détaillée de la construction. Avec cette disposition, le ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement propose deux options :

Option 1 : Déterminer le prix du terrain ou de la superficie du terrain à évaluer, avec une valeur totale calculée selon le prix du terrain figurant dans la liste des prix du terrain pour la zone soumise aux droits d'utilisation du sol et au loyer foncier, inférieur à 90 milliards de VND pour les villes gérées par le centre, inférieur à 30 milliards de VND pour les provinces montagneuses et de hautes terres, inférieur à 60 milliards de VND pour les autres provinces dans les cas spécifiés aux points b et d, clause 4, article 114, clause 2, article 172 de la loi foncière et dans le cas du calcul du loyer foncier payé en une seule fois pour toute la durée du bail lorsque l'État loue des terres sans mettre aux enchères les droits d'utilisation du sol ;

Option 2 : Déterminer le prix du terrain ou de la superficie du terrain qui doit être évalué pour calculer les frais d'utilisation du sol et le loyer foncier pour les ménages et les particuliers dans les cas spécifiés au point b, clause 4, article 114 ; clause 2, article 172 de la loi foncière et le cas du calcul du loyer foncier payé en une seule fois pour toute la durée du bail lorsque l'État loue des terres sans vendre aux enchères les droits d'utilisation du sol.

Déterminer les prix spécifiques des terrains pour calculer l'indemnisation lorsque l'État récupère des terres dans les cas éligibles à une indemnisation conformément aux dispositions de la loi foncière mais non éligibles à l'application de la méthode d'évaluation foncière prescrite à l'article 5, clause 1.

Sagesse

Source