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L'immobilier au Vietnam a du potentiel, mais les procédures administratives sont comme un filet entre ciel et terre

Người Đưa TinNgười Đưa Tin22/09/2023


Chevauchement entre les lois existantes

Lors de la discussion dans le cadre du Forum « Développement durable du marché immobilier et attribution des certificats de projets habitables 2023 », le Dr Nguyen Van Dinh, président de l'Association vietnamienne des courtiers immobiliers (VARS), a déclaré qu'actuellement, le marché immobilier est confronté à une pénurie de logements sociaux et de logements commerciaux à bas prix.

Outre le problème de pénurie de logements abordables, il existe également des problèmes tels que le manque de mécanisme et de détermination de nombreuses localités, ce qui conduit à la situation où de nombreux projets n'ont pas été résolus, les entreprises immobilières doivent encore faire face à de nombreuses difficultés.

En conséquence, malgré une très bonne demande du marché, on observe toujours une baisse des transactions immobilières, enregistrée comme une baisse de plus de 90% car les investisseurs sont confrontés au problème de « l'enfouissement » du capital et doivent résoudre des défis financiers.

Immobilier - Le marché immobilier vietnamien a du potentiel, mais les procédures administratives sont comme un « filet céleste »

Dr. Nguyen Van Dinh - Président de l'Association des courtiers immobiliers du Vietnam.

Dans ce contexte, le président de VARS a déclaré que les efforts du gouvernement et des ministères concernés dans la mise en œuvre de nombreuses politiques visant à éliminer les difficultés du marché immobilier ont eu un impact positif sur le marché.

Selon M. Dinh, près de 3 000 transactions immobilières ont été réalisées au premier trimestre 2023, et ce chiffre a augmenté de 30 % au deuxième trimestre 2023. La confiance des investisseurs s'est progressivement rétablie et de nombreux nouveaux projets ont été mis en vente, ce qui a entraîné une augmentation du nombre de transactions immobilières.

Toutefois, l'expert estime que l'amélioration de l'offre de logements neufs et la stabilité de la psychologie des acheteurs se font encore lentement, ce qui nécessite davantage de temps pour finaliser les nouveaux projets. Parallèlement, bien que la psychologie des investisseurs se stabilise progressivement, elle reste assez prudente, notamment pour ceux qui subissent des pressions financières liées à des investissements antérieurs.

Concernant les raisons pour lesquelles le marché immobilier est actuellement en difficulté, M. Nguyen Quoc Hiep, président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction (VACC), a déclaré que le plus gros problème auquel le marché immobilier est confronté est la légalité.

M. Hiep a expliqué qu'actuellement, il existe 12 lois affectant directement l'immobilier seul, et si elles sont élargies pour affecter indirectement, il y a jusqu'à 20 lois telles que : la loi sur la planification, la loi sur la prévention et la lutte contre les incendies, etc. Par conséquent, pour résoudre les difficultés du marché, il doit y avoir une solution synchrone et fondamentale pour démêler les lois.

« Conformément à la réglementation de l'État, les ministères sont responsables de l'élaboration des lois sous leur direction, mais il n'existe pas de mécanisme unifié entre eux. Par conséquent, bien que le processus de mise en œuvre soit excellent, le processus d'élaboration des lois présente encore des chevauchements », a déclaré M. Hiep.

Immobilier – Le marché immobilier vietnamien a du potentiel, mais les procédures administratives sont comme un « filet céleste » (Figure 2).

M. Nguyen Quoc Hiep - Président de l'Association vietnamienne des entrepreneurs en construction.

De plus, selon M. Hiep, les commentaires reçus lors de l'élaboration de la loi restent limités. Prenant un exemple concret, le président de la VACC a déclaré que la loi sur les appels d'offres récemment adoptée présentait certaines lacunes et que l'Association formulerait prochainement des recommandations à l'organisme de gestion.

« Les entreprises souhaitent que les lois aient une durée de vie plus longue, plutôt que d'être éphémères comme c'est le cas actuellement. Surtout si la loi est erronée mais qu'il faut dix ans pour la modifier, les entreprises ne disposeront pas de la légalité nécessaire pour exercer leurs activités », a déclaré M. Hiep.

En conséquence, M. Hiep a souligné quatre points de la loi qui nécessitent une attention particulière de la part du gouvernement : le défrichement des sites, l’aménagement du territoire, l’évaluation foncière et la conversion de l’utilisation des terres. M. Hiep a déclaré que la loi doit se concentrer uniquement sur les points mentionnés ci-dessus pour résoudre le problème du marché.

Racontant sa propre histoire, M. Hiep a expliqué qu'il avait travaillé sur le projet pendant douze ans, mais qu'il n'avait toujours pas pu achever le déblaiement du site. Ce retard prolongé l'avait contraint à rencontrer sans cesse les dirigeants provinciaux pour travailler. Il s'est rendu si souvent sur place que la population locale lui a dit : « J'ai honte de vous voir ! » Cependant, le processus de déblaiement du site n'avait toujours pas été mené à bien.

Immobilier – Le marché immobilier vietnamien a du potentiel, mais les procédures administratives sont comme un « filet céleste » (Figure 3).

Le marché immobilier vietnamien connaît actuellement un déséquilibre entre l'offre et la demande (Photo : Huu Thang).

Par ailleurs, la question des procédures administratives est également l'un des problèmes que le président de la VACC considère comme le principal obstacle aux entreprises actuelles. Le plan du ministère de la Construction visant à simplifier les procédures administratives et certaines politiques connexes est très concret.

M. Hiep a affirmé : « Le marché immobilier vietnamien présente un grand potentiel, mais les procédures administratives sont inextricablement liées. Le Premier ministre a donné des instructions pour réduire et simplifier les procédures administratives, mais le processus actuel reste long et nécessite une révolution… Si cela est possible, ce sera également une solution concrète pour soutenir les entreprises et promouvoir le marché immobilier actuel. »

Déséquilibre entre l'offre et la demande

En parlant davantage de la question des sources de capitaux pour les entreprises immobilières, le Dr Le Xuan Nghia, membre du Conseil consultatif national de politique financière et monétaire, a déclaré que la crise du marché immobilier avait été prédite à l'avance par les experts mais ne pouvait être évitée.

Selon l'expert, l'immobilier est un bien essentiel à long terme. Un déséquilibre entre l'offre et la demande peut donc entraîner une crise. Or, la crise précédente était due à une offre excédentaire, tandis que celle-ci est une crise de pénurie. De plus, les entreprises sont confrontées à une grave pénurie de capitaux, incapables de lancer de nouveaux projets, et le marché est paralysé.

« Nous observons si la confiance du marché se rétablit lorsque les sociétés et entreprises immobilières émettent des obligations. Récemment, la plus grande société immobilière du pays a émis des obligations sans aucun encours de dette bancaire. Nous attendons avec impatience de voir les résultats, mais les résultats montrent que le marché ne progresse que lentement et se redresse prudemment d'environ 30 % par rapport aux attentes », a déclaré le Dr Le Xuan Nghia.

Selon l'expert, l'économie dans son ensemble stagne actuellement et la liquidité est confrontée à de graves difficultés dans de nombreux secteurs, et pas seulement dans l'immobilier. Fort de ces commentaires, M. Nghia estime que le marché immobilier pourrait connaître des difficultés jusqu'aux deuxième et troisième trimestres de l'année prochaine.

« Nous ne sommes pas entrés dans l'œil du cyclone, nous n'avons pas stimulé l'offre de logements sociaux, nous n'avons donc pas résolu le problème. Comment les entreprises peuvent-elles accéder librement au marché du logement social ? Il est nécessaire que le gouvernement régule la fourchette de prix de ce type de logement, comme en Chine, afin d'éviter de décourager les investisseurs. Nous n'avons pas réussi à stabiliser les prix de l'immobilier, nous n'avons donc pas résolu la crise du marché », a déclaré l'expert .



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