Les spéculations selon lesquelles le Japon augmentera ses taux d'intérêt pour la première fois en 17 ans ce printemps font chuter les investissements étrangers dans l'immobilier national à leur plus bas niveau depuis cinq ans.
La politique de taux d’intérêt négatifs touche à sa fin
Les fonds d'investissement étrangers ont vendu d'importants actifs immobiliers au Japon au cours du dernier trimestre 2023. Mapletree Investments, basé à Singapour, a vendu un immeuble commercial à Osaka pour 54 milliards de yens au détaillant d'électronique Edion. Fortress Investment Group, basé aux États-Unis, a vendu un hôtel de villégiature à Okinawa à une société d'investissement immobilier sous son égide pour environ 40 milliards de yens.
Les nouveaux investissements des entreprises étrangères ont chuté de 80 % au quatrième trimestre 2023 par rapport à la même période en 2022, selon CBRE, la plus grande société mondiale d'investissement et de services immobiliers commerciaux. Au cours des neuf premiers mois de 2023, les ventes immobilières des investisseurs étrangers ont plus que doublé par rapport à la même période de l'année précédente, pour atteindre 1 050 milliards de yens (7,1 milliards de dollars), tandis que leurs achats ont chuté d'environ 20 % pour s'établir à 830 milliards de yens.
Pour l'ensemble de l'année 2023, les investissements étrangers dans l'immobilier japonais ont chuté d'environ 30 % pour atteindre 1 000 milliards de yens (6,7 milliards de dollars), tandis que les ventes immobilières ont doublé pour atteindre environ 1 370 milliards de yens, marquant la première année complète de ventes nettes depuis 2018.
La chute des prix de l'immobilier est en partie due à la capacité de la Banque du Japon (BOJ) à ajuster sa politique monétaire. Son gouverneur, Kazuo Ueda, a récemment évoqué la possibilité d'une hausse des taux d'intérêt par la Banque du Japon ce printemps. Selon les experts, la Banque du Japon se rapproche d'une décision de mettre fin à sa politique de taux négatifs en avril 2024. Les investisseurs craignent qu'une forte hausse des taux d'intérêt n'entraîne une hausse des coûts d'emprunt et une baisse du rendement des investissements immobiliers.
Vente d'immeuble
La morosité des marchés immobiliers étrangers a également contribué à cette chute. La hausse des taux d'intérêt et la tendance constante au télétravail ont fait baisser les prix des bureaux aux États-Unis et en Europe. Certains investisseurs ont limité leurs pertes en vendant tôt, réalisant ainsi des bénéfices sur leurs actifs au Japon, où les prix restent relativement élevés par rapport aux autres marchés.
Les investisseurs internationaux, qui alimentaient autrefois le marché japonais de la construction de bureaux, sont désormais les premiers à vendre, les loyers baissant en raison de l'offre excédentaire et de la hausse des taux d'intérêt. Les analystes prévoient que les investisseurs étrangers continueront de vendre des biens immobiliers japonais jusqu'en 2024.
Le fonds souverain singapourien GIC a entamé cet été le processus de cession d'une participation majoritaire dans le gratte-ciel Shiodome City Center de Tokyo, mais son succès reste incertain. Le rendement nominal annuel de GIC sur les cinq années précédant mars 2023 s'est établi à 3,7 %, son plus bas niveau depuis 2016. Face à la baisse des prix des bureaux aux États-Unis et en Europe, GIC a vendu des biens immobiliers au Japon, où les prix sont plus élevés, pour compenser ces pertes.
Les immeubles de bureaux sont au cœur du marché japonais de l'investissement immobilier, représentant environ 40 % des portefeuilles des fonds d'investissement immobilier japonais, selon la Real Estate Securities Association. Si la demande pour d'autres types de biens, comme les résidences et les hôtels, reste forte, la faiblesse du marché des bureaux complique la tâche de certains investisseurs immobiliers.
Le volume des transactions pour les immeubles de bureaux a été particulièrement touché, chutant de 40 % à 1 080 milliards de yens, le plus bas niveau depuis 2012. Selon Nikkei Asia, le taux de vacance des bureaux à Tokyo a atteint son plus haut niveau en 11 ans, même si les prix de location ont chuté de 30 % par rapport à il y a quatre ans.
Les investisseurs étrangers ont été attirés par l'immobilier japonais en grande partie en raison des faibles coûts d'emprunt liés à la politique monétaire ultra-accommodante de la Banque du Japon. Mais la perspective d'une hausse des taux d'intérêt ce printemps assombrit le marché. En 2019, 89 % des investisseurs étrangers se disaient optimistes ou plutôt optimistes quant à l'immobilier japonais, mais ce chiffre est désormais tombé à 28 %, selon une enquête de Mitsubishi UFJ Trust and Banking.
HAPPY CHI
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