Le chef du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a souligné que la liste des prix des terrains ajustés est conforme aux réglementations légales, convient à la situation pratique de la ville et garantit l'harmonie des intérêts des trois parties.
Le 22 octobre, le Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville a publié la décision n° 79/2024 du 21 octobre 2024 modifiant et complétant la décision n° 02/2020 du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville réglementant la tarification foncière de la zone. Cette tarification ajustée est valable du 31 octobre au 31 décembre 2025.
Impact 12 objets
Français Selon la liste des prix des terrains ajustée, le prix le plus élevé se trouve dans les rues Dong Khoi, Le Loi, Nguyen Hue (District 1) avec 687 millions de VND/m2, soit 4 fois plus élevé que la liste des prix des terrains selon la décision 02/2020 de 162 millions de VND/m2 ; la rue Ham Nghi a un prix de 429 millions de VND/m2, soit une augmentation d'environ 4 fois. Dans le district de Hoc Mon, la route parallèle à la route nationale 22 (section de Nguyen Anh Thu à Ly Thuong Kiet) a un prix de 32 millions de VND/m2, le prix selon la décision 02/2020 est de 1,4 million de VND/m2 ; la section parallèle restante a une augmentation de prix de 38 fois, auparavant seulement de 780 000 VND/m2.
Les terres agricoles seront divisées en trois zones et trois emplacements. La zone 1 comprend les districts : 1, 3, 4, 5, 6, 10, 11, Binh Thanh, Phu Nhuan. La zone 2 comprend les districts : 7, 8, 12, Tan Binh, Tan Phu, Binh Tan, Go Vap, Thu Duc City. La zone 3 comprend les districts : Binh Chanh, Hoc Mon, Cu Chi, Nha Be, Can Gio.
Pour les terres de cultures annuelles, y compris : les rizières et autres terres de cultures annuelles ; les terres de cultures pérennes ; les terres forestières, y compris les terres forestières à usage spécial, les terres forestières de protection, les terres forestières de production ; les terres d'aquaculture, les terres d'élevage concentré ; les terres de fabrication de sel ; les autres terres agricoles, divisées en 3 emplacements. Emplacement 1 : adjacent au bord de la route (route nommée dans la liste des prix des terrains résidentiels) dans un rayon de 200 m ; emplacement 2 : non adjacent au bord de la route (route nommée dans la liste des prix des terrains résidentiels) dans un rayon de 400 m ; emplacement 3 : emplacements restants.
M. Nguyen Toan Thang, directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement (TN-MT) de Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que la liste des prix des terrains ajustée, publiée en vertu de la décision n° 79/2024, comprend six types de listes de prix des terrains. Parmi celles-ci, la liste des prix des terrains agricoles bénéficie du même taux de perception qu'auparavant. Les terrains agricoles des zones agricoles de haute technologie bénéficient également du même taux de perception qu'auparavant : 1 140 VND/m²/an.
La grille tarifaire des terrains dans 22 districts et la ville de Thu Duc est adaptée à la situation actuelle et prend en compte les facteurs concernés par l'ajustement de la grille tarifaire, notamment les changements d'affectation des sols pour les ménages et les particuliers. La grille tarifaire des terrains commerciaux et de services ; des terrains de production et d'activité non agricoles autres que les terrains commerciaux et de services ; des terrains commerciaux et de services dans les zones de haute technologie ; des terrains de production et d'activité non agricoles autres que les terrains commerciaux et de services dans les zones de haute technologie reste inchangée.
La liste des prix des terrains conformément aux dispositions de la loi foncière de 2024 servira de base d'application dans 12 cas. Parmi ceux-ci, 4 cas continuent d'appliquer la liste des prix des terrains similaire à la loi foncière de 2013 ; 1 cas s'applique presque de la même manière que la loi foncière de 2013 (mais ne fait pas de distinction entre l'intérieur et l'extérieur de la limite de calcul des frais d'utilisation des terrains lorsque l'État reconnaît le droit d'utiliser un terrain résidentiel d'une famille ou d'un individu ; modifie l'usage du terrain d'un ménage ou d'un individu ); 7 cas s'appliquent de manière totalement nouvelle par rapport à la loi foncière de 2013.
Assurer l'harmonie des intérêts
Le directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville a également souligné que les avantages de la liste de prix des terrains ajustée se concentrent principalement sur les contenus suivants :
Premièrement, les frais, taxes, redevances d'utilisation des terres et obligations financières des utilisateurs fonciers, y compris les organisations et les particuliers, en particulier les ménages et les particuliers, sont rendus publics, transparents et équitables. Deuxièmement, les sanctions pour les infractions foncières ont évolué de manière croissante, contribuant à dissuader et à réduire les infractions, contribuant à assainir et à développer un marché immobilier sain. Troisièmement, la détermination des prix de départ pour la vente aux enchères des droits d'utilisation des terres sur les parcelles dotées d'infrastructures techniques complètes est effectuée plus rapidement et crée les conditions pour améliorer l'accès à la terre pour les particuliers et les organisations dans le besoin. Quatrièmement, pour les personnes dont les terres sont récupérées, la détermination des prix de réinstallation sera plus publique, transparente et plus rapide qu'auparavant, garantissant ainsi l'équité des prix de récupération et de vente des terres de réinstallation.
Le vice-président du Comité populaire de Hô-Chi-Minh-Ville, Bui Xuan Cuong, a informé de la révision du prix des terrains. Photo : Quoc Anh
Outre les effets positifs mentionnés ci-dessus, l'ajustement de la liste des prix des terrains a un impact sur la demande de modification de l'affectation des sols de certaines populations locales. Pour remédier à ce problème, conformément aux dispositions relatives à l'exonération et à la réduction des redevances foncières prévues par la loi foncière de 2024, le Premier ministre a chargé le ministère des Finances d'élaborer et de conseiller le gouvernement en vue de la publication d'un décret régissant l'exonération et la réduction des redevances foncières dans les cas non encore prévus par la loi foncière de 2024, notamment les cas de modification de l'affectation des sols des ménages et des particuliers.
M. Bui Xuan Cuong, vice-président du Comité populaire de Hô Chi Minh-Ville, a déclaré que la liste des prix des terrains ajustés est un sujet important, sensible et complexe, avec un large éventail de sujets sujets à ajustement, affectant les organisations et les particuliers utilisant les terrains, ainsi que la situation socio -économique de la ville. La liste des prix des terrains selon la décision 02/2020 n'est plus conforme à la réglementation en vigueur et à la réalité de la ville.
Le chef du Comité populaire de Ho Chi Minh-Ville a souligné l'esprit de la nouvelle liste de prix des terrains dans la zone se rapprochant progressivement du prix du marché, créant des conditions pour les activités socio-économiques, évitant la congestion dans la résolution des dossiers d'obligations financières foncières pour les organisations et les particuliers, contribuant à la mise en œuvre rapide des projets et des travaux...
« La ville a émis la décision 79/2024 avec beaucoup de soin, de manière approfondie, en écoutant et en absorbant de manière exhaustive... Minimisant l'impact sur les droits légitimes du peuple, conformément à la devise d'assurer l'harmonie des intérêts de l'État, des utilisateurs des terres et des investisseurs » - a déclaré M. Bui Xuan Cuong.
Dans le cadre de la mise en œuvre de la décision 79/2024, M. Bui Xuan Cuong a demandé aux départements et aux branches de continuer à promouvoir la propagande et la diffusion de nouvelles réglementations, en particulier dans les cas concernés et impactés ; les informations doivent être très claires, publiques, transparentes, spécifiques et complètes... S'il y a un contenu émergent, il est recommandé d'en discuter pour l'application et de mettre rapidement en œuvre la politique.
Le directeur du Département des ressources naturelles et de l'environnement de Ho Chi Minh-Ville, Nguyen Toan Thang, a déclaré que dans les cas où les agences étatiques compétentes ont reçu les dossiers des utilisateurs fonciers avant l'entrée en vigueur de la décision 79/2024, les prix des terrains pour le calcul des obligations financières et des taxes foncières continueront d'être appliqués conformément à la réglementation en vigueur au moment de la soumission du dossier.
En attente de la réaction du marché
Dans le dernier document, le ministère des Finances a informé qu'à Ho Chi Minh-Ville, la liste révisée des prix des terrains et les prix supplémentaires des terrains de réinstallation visent à promouvoir les progrès de la compensation pour décongestionner les projets d'investissement public à Ho Chi Minh-Ville tels que le projet reliant la Ring Road 2, la Ring Road 3, le canal Xuyen Tam, le métro n° 2, la rive nord du Double Canal...
Le propriétaire d'une entreprise ayant un projet a déclaré qu'avec le nouveau calcul et l'application du prix du terrain, le taux d'imposition qu'elle doit payer est environ 25 % plus élevé que l'ancien. Si l'on calcule les coûts totaux des dernières années, les produits de l'entreprise ont été vendus à perte. Cela ne semble pas être un point positif pour l'entreprise dont le projet est bloqué.
M. Ta Trung Kien, directeur adjoint de la société par actions Wowhome Real Estate, a déclaré qu'une nouvelle liste de prix des terrains, proche du prix du marché, serait pratique pour les entreprises lors de la mise en œuvre de leurs projets. Elles calculeraient les coûts dès le départ et pourraient les estimer. Le prix de vente du produit aux clients, après déduction des coûts, pourrait être plus élevé qu'auparavant en raison de l'application de la nouvelle liste de prix des terrains, mais les investisseurs peuvent compenser cette hausse en calculant l'excédent. Pour les investisseurs ayant déjà livré des appartements à leurs clients, la disponibilité d'une nouvelle liste de prix des terrains leur permettrait de comprendre le coût et de préparer rapidement une réservation pour les clients. Cependant, si la taxe est élevée, ils doivent débourser une somme importante, et l'appartement livré aux clients représente un fardeau pour eux, ce qui les rend déraisonnables.
Selon M. Kien, les futurs projets de l'investisseur incluront certainement tous les coûts d'entrée, y compris la taxe foncière. Tous les prix actualisés seront plus élevés que par le passé.
Concernant le nouveau projet, M. Vo Hong Thang, directeur général adjoint de la société par actions du groupe DKRA, a déclaré que la nouvelle liste des prix des terrains augmenterait fortement à court terme, ce qui aurait un impact psychologique à la fois positif et négatif. Les personnes souhaitant convertir d'autres terres en terrains résidentiels devront payer des impôts élevés, au moins dix fois supérieurs, notamment dans les zones périurbaines, où les terres agricoles sont principalement concentrées. Ces personnes s'inquiètent des conséquences de la séparation et de la conversion en terrains résidentiels, le montant à payer étant parfois même supérieur au prix des terres agricoles précédemment acquises.
Toutefois, du côté positif, l'obtention de prix fonciers proches des prix du marché permettra de négocier rapidement les niveaux d'indemnisation, réduisant ainsi le délai de déblaiement des sites. En particulier, les coûts financiers seront considérablement réduits. En effet, une année de prolongation du projet entraîne une augmentation des coûts. Lorsque le déblaiement est satisfaisant, les projets d'investissement public seront rapidement mis en œuvre et achevés, ce qui sera très bénéfique pour le pays et la société.
Mme Do Thi Thu Giang, directrice de Savills Consulting Services à Hô-Chi-Minh-Ville, a déclaré que la différence de prix persistante a créé un système de « double prix », entraînant de nombreuses conséquences. La gestion foncière est particulièrement complexe, et le développement de projets immobiliers rencontre également de nombreuses difficultés, notamment lors des phases d'acquisition et de déblaiement des terrains.
Les indemnisations basées sur des listes de prix fonciers éloignées des prix du marché ont entraîné des retards, de l’insatisfaction et des pertes financières pour les personnes concernées, ce qui a conduit à des conflits fonciers prolongés et à des poursuites judiciaires.
Cependant, les prix prévus par la nouvelle réglementation sont nettement plus élevés que l'ancienne grille tarifaire et leur application est prévue pour une courte période, ce qui crée une forte pression financière pour les groupes concernés. Il est donc nécessaire de bien réfléchir à la question afin de concilier les intérêts de toutes les parties, en accordant la priorité à la protection des droits des personnes.
Délivrer les documents d'application complets avant le 31 octobre
Le 22 octobre, le Premier ministre Pham Minh Chinh a signé le communiqué officiel n° 109/CD-TTg demandant au ministère des Ressources naturelles et de l'Environnement et aux localités de renforcer leur concentration sur l'orientation et la mise en œuvre de la loi foncière.
Le Premier ministre a déclaré que les provinces et les villes ont publié des documents détaillant la mise en œuvre de la loi foncière selon leur autorité ; de nombreuses provinces et villes ont pratiquement achevé le processus, à l'exception de Hai Phong et des provinces de Lang Son, Khanh Hoa, Dak Lak, Ben Tre et Soc Trang, qui n'ont publié que 2 à 5 des 20 contenus attribués au total.
Le Premier ministre a sévèrement critiqué les présidents des conseils populaires et les présidents des comités populaires des localités pour leurs retards et a demandé un examen et une clarification des responsabilités.
Selon le Premier ministre, l'absence de délivrance de tous les documents relevant de sa compétence a limité l'efficacité de l'application de la loi, affectant les droits des personnes, les entreprises, les procédures administratives et l'efficacité de la mise en œuvre des nouvelles politiques de la loi foncière. Par conséquent, tous les documents assignés doivent être délivrés avant le 31 octobre 2024.
V. Duan
Ouverture anticipée des approvisionnements
Selon l'Association immobilière de Hô-Chi-Minh-Ville, la ville compte actuellement plus de 158 projets en attente, dont les problèmes non résolus ont entraîné une stagnation des projets pendant de nombreuses années. Si l'on divise les projets en groupes, certains seront résolus en termes de paiement des impôts, notamment les projets qui permettront de respecter les obligations financières et de délivrer des cartes roses à de nombreux résidents.
Par ailleurs, selon le Département des Ressources Naturelles et de l'Environnement de Hô-Chi-Minh-Ville, 22 terrains et projets seront évalués d'ici la fin de l'année, pour un montant total de 25 483 milliards de dôngs. Il s'agit du chiffre avancé par le Département et l'industrie ; si les entreprises sont satisfaites et remplissent leurs obligations financières pour ouvrir rapidement l'offre et les produits au marché, ce sera très positif. Cependant, le marché attend une réaction plus approfondie après la mise en œuvre concrète.
En particulier, récemment, M. Le Hoang Chau, président de l'Association immobilière de Hô Chi Minh-Ville (HoREA), a déclaré que le gouvernement avait soumis à l'Assemblée nationale un projet de résolution sur un projet pilote permettant aux investisseurs de négocier l'obtention de droits d'utilisation des terres ou d'avoir des droits d'utilisation des terres pour des terrains autres que des terrains résidentiels afin de mettre en œuvre des projets de logements commerciaux.
Ce projet, s'il est approuvé, créera les conditions permettant aux investisseurs et aux entreprises d'accéder à la terre par le biais d'accords sur l'obtention de droits d'utilisation de la terre ou sur l'obtention de droits d'utilisation de la terre pour des terres autres que des terres résidentielles afin de mettre en œuvre des projets de logements commerciaux sur la base d'accords volontaires, « acheteurs et vendeurs consentants » entre les personnes et les entreprises, sans litiges ni poursuites judiciaires, en plus des méthodes d'accès à la terre par le biais de la vente aux enchères des droits d'utilisation de la terre ou d'appels d'offres pour sélectionner les investisseurs pour les projets utilisant la terre, contribuant ainsi à augmenter l'offre de projets et de produits de logements commerciaux pour contribuer à la réduction des prix des logements.
Source : https://nld.com.vn/bang-gia-dat-tai-tp-hcm-phu-hop-thuc-tien-19624102221424965.htm
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