Nouvelle liste de prix des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville et points à considérer

Il est essentiel de suivre les prix du marché

Conformément à la loi foncière de 2024, en vigueur à compter du 1er août 2024, les localités sont autorisées à appliquer l'ancienne liste de prix des terrains jusqu'au 31 décembre 2025 et à appliquer la nouvelle liste de prix des terrains à partir du 1er janvier 2026. La nouvelle liste de prix ne sera pas contrôlée par le cadre des prix des terrains et devra être construite pour se rapprocher du prix du marché.

Hô-Chi-Minh-Ville est la première localité à solliciter des avis sur le projet de barème des prix fonciers ajusté. Les prix indiqués dans ce barème sont bien plus élevés que l'ancien : à Thu Duc, par exemple, les prix ont été multipliés par 10 à 15 ; dans les districts de Nha Be, Binh Chanh, Can Gio et Cu Chi, les prix ont été multipliés par 10 à 20. Dans le seul district de Hoc Mon, on prévoit que les prix des terrains sur de nombreuses routes augmenteront de 15 à 30 fois.

À ce sujet, les experts de Savills ont indiqué que les prix des terrains à Hô-Chi-Minh-Ville n'ont pas suivi l'évolution de la valeur marchande et sont souvent nettement inférieurs à celle-ci. Cet écart de prix persistant a créé un système de « double prix », aux conséquences graves.

Selon Mme Do Thi Thu Giang, directrice de Savills Consulting Services à Hô-Chi-Minh-Ville, ce problème complique la gestion foncière de l'État. « Par exemple, la différence entre le prix déclaré sur le contrat notarié et le prix réel de la transaction est souvent utilisée pour réduire les droits de mutation immobilière. Dans d'autres cas, le paiement d'un loyer foncier annuel basé sur un prix de vente inférieur à celui du marché a entraîné une perte pour le budget de l'État », a indiqué Mme Giang.

Mme Do Thi Thu Giang, directrice des services de conseil, Savills HCMC

Les experts de Savills ont également indiqué que le développement de projets immobiliers se heurtait à de nombreuses difficultés, notamment lors des phases d'acquisition et de déblaiement des terrains. Les niveaux d'indemnisation basés sur des listes de prix fonciers éloignées des prix du marché ont entraîné des retards, de l'insatisfaction et des pertes financières pour les personnes concernées, ce qui a entraîné des litiges et des poursuites judiciaires prolongés concernant les terrains.

Compte tenu de ces questions en suspens, Mme Giang estime que l'application d'une grille tarifaire foncière basée sur les principes du marché est inévitable et nécessaire. Ce changement progressif permettra de surmonter les limites actuelles et de garantir la transparence et l'équité du système. En particulier, une grille tarifaire foncière proche des prix du marché facilitera le processus d'indemnisation et de défrichement des sites, notamment pour les grands projets de développement d'infrastructures, en favorisant le consensus de la population sur le niveau de soutien et d'indemnisation.

Concernant la liste des prix des terrains proposés, les experts de Savills ont également indiqué qu'il existait encore un écart significatif entre le prix proposé et le prix de transaction réel. Par exemple, sur la rue Cao Thang (district 3), le prix de transaction du marché est d'environ 525 millions de VND/m², tandis que le prix du terrain proposé n'est que de 330 millions de VND/m². Sur la rue Tan Thang (district de Tan Phu), le prix de transaction est d'environ 150 millions de VND/m², tandis que le prix proposé est de 90 millions de VND/m². En général, la liste des prix des terrains proposés n'atteint qu'environ 60 %, tandis que dans d'autres zones, elle atteint 70 %, par rapport au prix du marché, ce qui montre qu'il existe encore un écart significatif.

Questions à considérer avant de postuler

Mme Do Thi Thu Giang a déclaré que, conformément à l'article 159 de la loi foncière de 2024, la liste des prix des terrains est utilisée dans 11 cas. De plus, les articles 109 et 111 de la loi foncière de 2024 sur les mesures d'aide et de réinstallation utilisent également les prix des terrains selon la liste des prix des terrains. Ainsi, la liste des prix des terrains proposée pour Hô-Chi-Minh-Ville affectera directement deux groupes de personnes, à la fois bénéfiques et néfastes.

Le groupe bénéficiaire comprend ceux qui reçoivent un soutien de l’État lorsque les terres sont récupérées et que la réinstallation est organisée (conformément aux articles 109 et 111 de la loi foncière de 2024).

Le groupe concerné comprend les ménages et les particuliers reconnus comme ayant modifié l'usage de leurs terres. Conformément à la précédente loi foncière de 2014, les obligations financières étaient estimées différemment selon que les terres étaient comprises dans le quota ou non : pour les terres comprises dans le quota, elles étaient calculées selon la liste des prix fonciers, et pour les terres hors quota, selon le prix spécifique du terrain.

Cependant, la loi foncière actuelle de 2024 ne fait plus cette distinction, mais l'ensemble de la zone appliquera le prix selon la liste des prix fonciers. Ainsi, le prix selon la liste des prix fonciers proposée étant bien plus élevé que la liste actuelle, cela augmentera les obligations financières sur la zone concernée.

L’application immédiate de la nouvelle liste des prix des terrains à Ho Chi Minh-Ville affectera de nombreux groupes de personnes.

La liste des prix des terrains proposée à Hô-Chi-Minh-Ville, dont l'entrée en vigueur était prévue le 1er août 2024, a été reportée pour examen. Les experts de Savills estiment que ce report est justifié, car la liste des prix proposée a considérablement augmenté par rapport à l'ancienne et devrait être appliquée dans un court laps de temps. Cela crée une forte pression financière pour les groupes concernés. Par conséquent, l'élaboration et l'application de la liste des prix des terrains doivent être soigneusement étudiées afin de concilier les intérêts de toutes les parties, en accordant la priorité à la protection des droits des personnes.

De plus, les méthodes utilisées pour déterminer les prix des terrains ne sont toujours pas uniformes et simples. Dans certaines zones à forte valeur ajoutée, la méthode d'élaboration des barèmes de prix fonciers semble se résumer à une simple multiplication par coefficient fixe pour tous les itinéraires.

Par exemple, dans le district 1, un multiplicateur de 5,0 est appliqué à tous les emplacements et itinéraires. En conséquence, le coût proposé pour la rue Dong Khoi est de 810 millions de VND/m² (contre 162 millions de VND/m² actuellement), et celui de la rue Hai Ba Trung (du quai Bach Dang à Nguyen Thi Minh Khai) est de 484 millions de VND/m² (contre 96,8 millions de VND/m² actuellement). De même, le district 4 a un multiplicateur de 11,3 et le district 5 de 5,58.

« Cette approche n'est fondamentalement pas différente de l'application de l'ancienne liste de prix et de sa multiplication par le coefficient K, elle ne reflète donc pas véritablement la valeur marchande de chaque itinéraire comme dans l'esprit de la loi foncière », a déclaré Mme Giang.

En conclusion, Mme Do Thi Thu Giang a déclaré que, bien que la mise à jour de la liste des prix fonciers pour refléter la valeur marchande constitue une avancée importante, la proposition actuelle doit encore être améliorée. La méthode doit être affinée et plus spécifique à chaque zone, au lieu de se contenter d'appliquer des coefficients généraux. Une transition progressive et transparente, garantissant les intérêts de toutes les parties prenantes, est essentielle pour assurer le succès à long terme de ce nouveau système.

Source : https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html