Pression sur l'échéance des obligations immobilières en 2025

Bien que le marché immobilier montre des changements positifs, certains experts s'inquiètent toujours du risque de retard de remboursement des obligations par les entreprises immobilières l'année prochaine.

Bien que le marché immobilier montre des changements positifs, certains experts s'inquiètent toujours du risque de retard de remboursement des obligations par les entreprises immobilières l'année prochaine.

Selon le Dr Can Van Luc, économiste en chef de la BIDV , durant la période la plus difficile du marché immobilier (de juin à août 2023), le gouvernement a promulgué le décret 08/2023/ND-CP, permettant aux entreprises et aux investisseurs de négocier et de reporter leurs emprunts obligataires. Grâce à cette « bouée de sauvetage », 60 % des entreprises ont bénéficié d'une prolongation de deux ans, portant ainsi la date d'échéance de leur dette à juin 2025.

Les statistiques d'une agence de notation indiquent que le solde des obligations d'entreprises (capital et intérêts) arrivant à échéance en 2025 est estimé à 334 000 milliards de VND. Pour le seul secteur immobilier, ce solde devrait s'élever à environ 135 000 milliards de VND.

Commentant les chiffres ci-dessus, l'expert de la BIDV a déclaré que la pression sur les obligations en 2025 n'était pas inquiétante. Les défauts de paiement sont moins probables, car le marché immobilier s'améliore progressivement. De nombreuses entreprises n'ont besoin que d'une décote d'environ 10 % pour vendre leurs produits, contre 40 à 50 % la période précédente.

M. Luc a également affirmé avec assurance que le marché immobilier bénéficiait de facteurs macroéconomiques. Ainsi, l'inflation progresse sous contrôle ; les taux d'intérêt au Vietnam restent bas ; les taux de change s'assouplissent progressivement ; le déficit budgétaire, la dette publique, la dette extérieure et les obligations de remboursement de la dette publique… restent dans les limites autorisées par l'Assemblée nationale . De plus, les institutions et le système juridique s'améliorent progressivement grâce à l'adoption de trois nouvelles lois sur l'immobilier.

La reprise du marché s'est clairement reflétée dans le rapport du ministère de la Construction pour le troisième trimestre 2024. Plus précisément, le nombre total de transactions réussies pour le segment des appartements et des maisons individuelles a atteint 38 398 transactions. Ce chiffre a augmenté de 48,3 % par rapport au deuxième trimestre 2024 et de 29 % par rapport à la même période en 2023. Avec l'amélioration du sentiment du marché, les prémices d'un retour des activités immobilières se précisent.

Partageant le même point de vue, M. Nguyen Quang Thuan, directeur général de FiinRatings, a déclaré que la principale source de financement des entreprises immobilières ne provient pas des prêts bancaires ou des obligations, mais des paiements des clients. Tant que le gouvernement résoudra les problèmes juridiques liés aux projets et créera les conditions permettant aux investisseurs de lancer rapidement des produits, la gestion de la dette obligataire ne sera plus un « problème » complexe.

En réalité, les procédures de règlement judiciaire s'accélèrent. Depuis le troisième trimestre 2024, de nombreux projets, restés en suspens pendant de nombreuses années, ont été rouverts à la vente. À Hanoï, il s'agit des résidences Hanoi Melody (district de Hoang Mai) et QMS Top Tower (district de Nam Tu Liem). À Hô-Chi-Minh-Ville, les projets « relancés » sont Dat Xanh Homes Riverside (ville de Thu Duc), Metro Star (ville de Thu Duc), D-Homme (district 6) et Lavida Plus (district 7).

Toutefois, du point de vue du Dr Vu Dinh Anh, expert économique, le nombre d'obligations arrivant à échéance en 2025 continue de peser lourdement sur les entreprises. En particulier, les obligations des sociétés immobilières présentent un risque de retard de paiement et de créances douteuses plus élevé que la moyenne du marché.

La conclusion de l'expert est fondée, surtout si l'on compare à un rapport récent. Ainsi, au cours des dix derniers mois, le secteur de l'immobilier résidentiel a représenté 60 % du montant total des obligations en souffrance. 56 % des émetteurs à faible notation de crédit appartenaient au secteur de l'immobilier résidentiel et de la construction.

« Au cours des 12 prochains mois, environ 109 000 milliards de VND d'obligations arriveront à échéance dans le secteur immobilier résidentiel, soit près de la moitié de la valeur totale des obligations arrivant à échéance. Sur ce total, nous estimons qu'environ 30 000 milliards de VND risquent de ne pas rembourser leur principal », indique le rapport.

Selon M. Duong Duc Hieu, directeur de l'analyse et de la notation du crédit du secteur des entreprises non financières de VIS Rating, la capacité de remboursement de la dette des entreprises immobilières reste faible et le niveau de différenciation dans la capacité de remboursement de la dette s'élargit de plus en plus.

L'expert de VIS Rating a estimé que, pour les entreprises ayant des projets axés sur le segment immobilier, concentrées dans les grandes villes comme Hanoi et Ho Chi Minh-Ville, les activités de vente sont assez bonnes et se redresseront en 2024. Ces entreprises disposeront de meilleures ressources et d'une capacité de remboursement de la dette élevée.

« À l'inverse, certaines entreprises resteront dans une situation difficile, car elles se concentraient auparavant sur des projets hautement spéculatifs. La demande pour ce segment reste faible, ce qui limite leur capacité à rembourser leur dette », a commenté M. Hieu.

VIS Rating a souligné que jusqu'à deux tiers des investisseurs cotés en bourse disposent de flux de trésorerie suffisants pour rembourser leur dette, même à des niveaux extrêmement faibles, notamment des flux de trésorerie d'exploitation inférieurs à 5 % de la dette totale. Cette situation est particulièrement préoccupante pour les investisseurs touchés par des problèmes juridiques liés à des projets.

Dans ce contexte, il est prévu que 50 % des obligations arrivant à échéance fin 2024 et jusqu’en 2025 risquent de subir un retard de paiement du principal et des intérêts, la plupart d’entre elles étant des entreprises régulièrement en retard de paiement.

Source : https://baodautu.vn/ap-luc-dao-han-trai-phieu-bat-dong-san-trong-nam-2025-d231455.html