El mercado nunca ha estado más caliente
Concentración en zonas urbanas, zonas urbanas, la demanda de vivienda también está en aumento. Mientras tanto, debido a la escasez de apartamentos económicos, muchas personas no tienen la capacidad financiera suficiente para comprar apartamentos de gama media. Por lo tanto, el mercado de alquiler, con productos como apartamentos y apartamentos con servicios para trabajadores con ingresos de alrededor de 20 millones de VND, siempre está en un estado de "no disponibilidad".
Incluso durante la ola de devolución de inmuebles que arrasó Ciudad Ho Chi Minh, obligando a muchos lugares a colgar carteles de "Se alquila", muchas oficinas quedaron vacías, pero los apartamentos en alquiler siguieron subiendo ligeramente de precio. El informe del segundo trimestre de 2023 de Batdongsan.com.vn también mostró que la tasa de crecimiento del margen de beneficio (incluyendo la tasa de aumento de precio + la rentabilidad del alquiler) al invertir en apartamentos aumentó un 97% en comparación con principios de 2015, más estable que otros canales de inversión como acciones, oro, ahorros o divisas.
Los apartamentos con servicios están atrayendo a muchas personas que no tienen los recursos económicos y no necesitan comprar una casa.
Según la encuesta, muchos edificios de apartamentos con servicios en distritos céntricos de Ciudad Ho Chi Minh, como Phu Nhuan, Binh Thanh, Tan Binh, Distrito 10 y Distrito 11, presentan tasas de ocupación superiores al 80 %, incluso algunos proyectos han alcanzado el 100 %. La razón de esto es que los apartamentos estarán en servicio en Ciudad Ho Chi Minh, pero será por un tiempo considerable en el futuro.
Ante esta tendencia, a la espera de la mejora económica , muchos propietarios de edificios que antes operaban como oficinas u hoteles de alquiler han cambiado de rumbo y están en proceso de transformarlos en apartamentos con servicios. Estos apartamentos tipo estudio suelen alquilarse completamente amueblados, con precios que oscilan entre 6 y 12 millones de VND al mes, según la zona.
Con una superficie menor que un apartamento normal, este tipo de vivienda tiene la ventaja de ser muy económica y estar más cerca del centro. La reciente aparición de apartamentos con servicios se ha convertido en un competidor para los inversores que compran apartamentos en las afueras para invertir en alquiler.
Muchos propietarios de edificios combinan oficinas comerciales en la planta baja y apartamentos en los pisos superiores.
Algunos agentes inmobiliarios afirman que muchas personas están dispuestas a sacrificar espacio, ventilación e infraestructura para optar por alquilar apartamentos con servicios cerca del centro en lugar de apartamentos en las afueras al mismo precio. Por lo tanto, cada vez mas edificios se están adaptando a este modelo de alquiler, lo que genera flujo de caja en lugar de dejar todo el edificio de oficinas vacío esperando inquilinos.
Además, algunos propietarios de edificios han combinado el alquiler de oficinas y sedes en el primer y segundo piso del edificio, mientras que los pisos superiores se han renovado para convertirlos en apartamentos con servicios en alquiler de muchos tipos, desde gama media hasta alta, con diferentes áreas y comodidades.
Es necesario calcular cuidadosamente los costos de inversión.
Según estudios, los ingresos por alquiler de apartamentos con servicios no son bajos, pero sí muy estables. En comparación con habitaciones normales de la misma superficie, el precio de alquiler de los apartamentos con servicios suele ser al menos 1,5 o 2 veces más alto por habitación. Especialmente para los inversores que saben aprovechar el espacio y aumentar los servicios y las comodidades, el precio puede aumentar aún más.
Sin embargo, la gestión, operación y cualculo de ingresos y gastos de este tipo de apartamentos con servicios serán más complejos que las de las habitaciones de alquiler económico. Loss empresarios deben saber gestionar de forma sistemática y rigurosa desde la fase de contratación hasta la de operación y publicidad para optimizar los ingresos al invertir en este tipo de alojamiento.
Si bien actualmente los apartamentos con servicios son muy populares y buscados por muchos, algunos inversores han sufrido pérdidas al optar por este tipo de alojamiento. Como la historia del Sr. Ngoc Anh (Binh Thanh).
Al principio, debido a la falta de conocimientos sobre cómo gestionar el modelo de alquiler a largo plazo, la publicidad dirigida a un público objetivo inadecuado y la presión de un préstamo de casi 2 mil millones de VND para renovarlo, sufrió durante casi un año de transformación. Después de un año de pérdidas, con el apoyo de amigos para encontrar la manera más eficiente de gestionar el alquiler, el complejo de apartamentos con servicios del Sr. Ngoc Anh alcanzó una ocupación del 80%, generando unos ingresos mensuales de casi 300 millones de VND.
Los hoteles y edificios de oficinas tienen la ventaja de disponer de aparcamiento subterráneo, ascensores y sistemas de protección contra incendios.
Sin embargo, no todos tienen la misma suerte, como en el caso del Sr. Hieu (Binh Tan). Debido a su desconocimiento del mercado, él y sus amigos juntaron capital para alquilar varios edificios y transformarlos en apartamentos con servicios. Sin embargo, debito a la gran inversión ya los intereses de los préstamos bancarios, los apartamentos que alquiló el Sr. Understanding no tenían precios competitivos en comparación con los apartamentos en la misma ubicación.
Mientras que en Binh Tan se alquilan apartamentos de mas de 50 m² por unos 7 millones de VND al mes, el apartamento con servicios del Sr. Understanding anuncia por 6 millones en VND al mes. Al incluir los gastos de servicios, la electricidad y el agua, que son más caros que los apartamentos, se pierde la competitividad de este tipo de vivienda, lo que le impide llenar sus apartamentos a más del 60% durante muchos meses. Esto le ha generado una creciente carga de deuda, ya que los ingresos solo cubren gastos, intereses y alquiler.
Sin embargo, se ha observado que en esta zona, muchos modelos de apartamentos con servicios atraen a numerosos inquilinos, con tasas de ocupación cercanas al 100 %. La mayoría de los apartamentos con servicios, pero con precios enormes, oscilan entre 4 y 5 millones de VND al mes, significativamente más baratos que los apartamentos en la misma zona.
Con un potencial de alta rentabilidad si se gestiona correctamente y se calculan los costos con cuidado, el modelo de apartamentos con servicios es cada vez más popular. Entre ellos, muchos propietarios de hoteles y edificios de oficinas en alquiler no han podido soportar la falta de ingresos en el pasado debido a diversos factores. Gracias a las ventajas de los edificios existentes, estos se convertirán en fuertes competidores en el mercado de alquiler en el futuro, al poder reducir el costo del alquiler.
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