Ciudad Ho Chi Minh prohíbe la subdivisión y venta de terrenos: se espera que los precios de los terrenos aumenten, pero es poco probable que se disparen.

¿Por qué Ho Chi Minh City prohíbe la subdivisión y venta de terrenos?

El Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh acaba de emitir la Decisión n.º 83/2024, vigente desde el 21 de octubre, que estipula que los inversores en proyectos inmobiliarios y de construcción de viviendas en toda la zona no podrán transferir derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica a organizaciones o particulares para que construyan sus propias viviendas. Esta normativa se exceptúa de la normativa cuando los inversores tengan como objetivo el reasentamiento por tierra en comunas, pueblos y distritos de Ciudad Ho Chi Minh.

Así, Ho Chi Minh City prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en proyectos para que organizaciones e individuos construyan sus propias casas, incluidos los cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi y Can Gio.

Anteriormente, el Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh explicó que la prohibición de la subdivisión y venta de terrenos se debe a que la ciudad está desarrollando un proyecto para invertir y construir distritos dentro de distritos o ciudades bajo el control de Ciudad Ho Chi Minh durante el período 2021-2030. Para 2030, los distritos se centrarán en invertir en la construcción de infraestructura para alcanzar objetivos urbanos que les permitan convertirse en ciudades bajo el control de Ciudad Ho Chi Minh.

Para evitar la discriminación entre proyectos de inversión en construcción de viviendas comerciales y unificar la aplicación de la normativa, los inversores en proyectos inmobiliarios en Ciudad Ho Chi Minh deben invertir en la construcción completa de viviendas de acuerdo con la normativa vigente y, posteriormente, realizar los trámites para transferir los derechos de uso del suelo, la propiedad de las viviendas y otros bienes vinculados al terreno a organizaciones y particulares. Esta normativa constituye una excepción para los proyectos inmobiliarios destinados al reasentamiento por terrenos en comunas, pueblos y distritos que cumplan con las condiciones establecidas.

Por lo tanto, la normativa que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en toda la ciudad busca unificar la gestión estatal de la vivienda y fortalecer la responsabilidad de los inversionistas en proyectos, garantizando la inversión simultánea en la construcción de infraestructura técnica y social; evitando que se construya sin permiso, sin autorización o sin cumplir con las normas de gestión arquitectónica. El Departamento de Construcción considera necesaria la prohibición de la subdivisión y venta de terrenos en toda la zona.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), afirmó que la explicación anterior no se ajusta a las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 ni a la situación práctica. Esto se debe a que el proyecto sigue siendo un proyecto. Actualmente, los cinco distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi y Can Gio siguen siendo distritos, no distritos ni ciudades de Ciudad Ho Chi Minh.

De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Negocios Inmobiliarios de 2023 y la Ley de Vivienda de 2023, estos cinco distritos aún se encuentran en la situación de que "en las áreas restantes, el Comité Popular Provincial determinará, según las condiciones locales, las zonas donde los inversores de proyectos podrán transferir derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica a particulares para la autoconstrucción de viviendas". Además, la demanda de personas que desean obtener la transferencia de derechos de uso de terrenos con infraestructura técnica en proyectos en los cinco distritos mencionados para construir sus propias viviendas sigue siendo muy alta.

Por lo tanto, sugirió que el Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh revise y modifique las regulaciones en la dirección de dividir las parcelas de tierra para la venta en las comunas, excluyendo las ciudades de los 5 distritos de Binh Chanh, Nha Be, Hoc Mon, Cu Chi, Can Gio y no sujetas a subasta de derechos de uso de tierra para invertir en proyectos de construcción de viviendas.

Con la misma opinión, el experto inmobiliario Dinh Minh Tuan, director de la Región Sur de Batdongsan.com.vn, afirmó que para urbanizar, es necesario atraer residentes, invertir en buena infraestructura y ofrecer precios inmobiliarios atractivos. Para que los distritos se conviertan en distritos o ciudades dentro de Ciudad Ho Chi Minh, la gente debe elegir esa zona para vivir y estar dispuesta a mudarse más lejos para conseguir precios inmobiliarios más bajos.

Sin embargo, al prohibirse la subdivisión y venta de terrenos en estos cinco distritos, la diferencia en el precio de la vivienda con los distritos periféricos no será tan grande, lo que dificultará la migración. Por lo tanto, el Sr. Tuan cree que será difícil alcanzar el objetivo del proyecto para 2030.

El experto mencionado sugirió que, en este momento, Ciudad Ho Chi Minh debería considerar planes de preparación, limitar la toma de decisiones que afecten los precios inmobiliarios o, de existir alguna, establecer una hoja de ruta para reducir gradualmente su impacto. Al mismo tiempo, si Ciudad Ho Chi Minh prohíbe la subdivisión y venta de terrenos, podría prohibirla en algunas zonas altamente urbanizadas de los distritos, como los centros urbanos. No se debe apresurar la urbanización en zonas remotas con baja densidad de población.

Ciudad Ho Chi Minh prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en toda el área, incluidos cinco distritos suburbanos (Ilustración: Nam Anh).

Se prevé que los precios de los terrenos y de los terrenos residenciales aumenten drásticamente, pero es poco probable que se disparen.

A los expertos les preocupa que la normativa que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh pueda tener un impacto significativo en el mercado, ya que simultáneamente se publica una nueva lista de precios de terrenos. Los precios de los terrenos residenciales y subdivididos aumentarán drásticamente. Además, podrían aumentar los precios de las compensaciones y la liquidación de terrenos para proyectos de infraestructura.

El Sr. Dinh Minh Tuan dijo que prohibir la subdivisión y venta de tierras hará que la ya escasa oferta de tierras en Ciudad Ho Chi Minh sea aún más escasa, y se reducirá la oportunidad de que la gente se mude a los suburbios.

Afirmó que quienes deseen convertir terrenos en residenciales tendrán que invertir más debido al impacto de la nueva lista de precios, lo que dificultará su implementación. Restringir la subdivisión y venta de terrenos impulsará el precio de los terrenos y de los residenciales en el futuro. El aumento de los precios del mercado revertirá la lista anual de precios, lo que afectará el costo de desbroce de terrenos para proyectos de infraestructura de inversión pública, aumentando así el costo estimado.

Además, esta regulación también exige que los pequeños promotores de proyectos tengan la capacidad suficiente para implementar: construir viviendas, completar la construcción y contar con servicios públicos para vender sus productos. El aumento de los costos de los insumos les dificulta la venta de productos de bajo precio. El aumento de precios, que limita la demanda, puede conducir a la formación de zonas urbanas fantasma.

En general, cree que la normativa que prohíbe la subdivisión y venta de terrenos ayudará a reducir los riesgos legales para los compradores de viviendas. Sin embargo, en este momento, la normativa podría no ser adecuada a la realidad, ya que el mercado acaba de atravesar un período difícil. El interés por los terrenos ha disminuido, por lo que el mercado se ha estancado. De aplicarse, el aumento de los precios inmobiliarios dificultará el logro del objetivo de descentralización de la zona central y la urbanización de las afueras de Ciudad Ho Chi Minh.

Sin embargo, apoyando la acertada decisión de Ciudad Ho Chi Minh, el Sr. Vo Hong Thang, subdirector general del Grupo DKRA, afirmó que prohibir la subdivisión de terrenos ayuda a la ciudad a resolver muchos problemas. Si se permite a los inversores dividir y vender terrenos indiscriminadamente, podría perjudicar la planificación. Especialmente cuando la ciudad tiene grandes proyectos de planificación que requieren cientos de hectáreas, pero está estancada con la subdivisión de terrenos.

Según el Sr. Thang, los terrenos se destinan principalmente a la compra y reventa de bienes por parte de inversores, y hay muy pocos compradores reales. Por lo tanto, los terrenos subdivididos no se utilizan con regularidad y el nivel de urbanización es bajo, lo que genera un desperdicio de recursos.

También admitió que prohibir la subdivisión y venta de terrenos podría incrementar el precio de los terrenos y los terrenos residenciales en un contexto de escasez de oferta. Sin embargo, el mercado inmobiliario actual del sur presenta baja liquidez y el Estado cuenta con políticas de gestión adecuadas, por lo que es improbable que se desate una fiebre por la tierra.

Los inversores pueden buscar productos adecuados en otros mercados suburbanos de la ciudad de Ho Chi Minh, como Binh Duong, Long An, Ba Ria - Vung Tau ... Para los compradores reales, pueden tener muchas buenas opciones, como bienes secundarios disponibles, terrenos, casas adosadas existentes en áreas residenciales disponibles, productos de apartamentos, agregó.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/tphcm-cam-phan-lo-ban-nen-gia-dat-du-bao-tang-nhung-kho-sot-20241031130322467.htm