ANTD.VN - El Sr. Nguyen Quoc Hung, Vicepresidente y Secretario General de la Asociación de Bancos de Vietnam (VNBA), dijo que los bancos no deben prestar para depósitos de vivienda y que es necesario controlar el uso del capital del préstamo para el propósito correcto en el caso de préstamos de contribución de capital.
Es necesario endurecer los préstamos para depósitos de vivienda
La Ley sobre Negocios Inmobiliarios (enmendada) aprobada recientemente por la Asamblea Nacional en la VI Sesión de la XV Asamblea Nacional tiene algunos puntos nuevos como la regulación sobre el cobro de depósitos de no más del 5% del precio de venta o del precio de arrendamiento con opción a compra a los clientes cuando la casa o la obra de construcción haya cumplido todas las condiciones para ser puesta en funcionamiento; al mismo tiempo, reduce la tasa de pago en el arrendamiento con opción a compra de futuras casas al 50% en lugar del 70% como en la actualidad.
Al evaluar estas nuevas regulaciones, el vicepresidente y secretario general de la Asociación de Bancos de Vietnam (VNBA), Nguyen Quoc Hung, expresó su acuerdo.
El Sr. Hung afirmó que la normativa sobre el cobro de un depósito de no más del 5% del precio de venta o alquiler a los clientes se ajusta a las disposiciones de la Ley de Protección de los Derechos del Consumidor (enmendada). Esta normativa busca garantizar que el depósito (no destinado a la movilización de capital) tenga un valor suficiente para que tanto el depositante como el receptor del depósito estén al tanto de su cumplimiento y satisfagan los requisitos y deseos de los compradores de vivienda.
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Señor Nguyen Quoc Hung |
En cuanto a los préstamos hipotecarios, el Sr. Hung afirmó que no se debería permitir que las entidades crediticias otorguen préstamos únicamente para depósitos hipotecarios. Según las disposiciones de la Ley de Entidades Crediticias y las circulares que la rigen, para todos los préstamos (incluidos los hipotecarios con libreta de ahorros), los clientes deben contar con un plan de préstamo, presentar un contrato de compraventa de bienes, un plan de pago de deudas, una fuente de pago de la deuda, etc.
Entonces, ¿cómo solicita un cliente un préstamo a un banco solo para realizar un depósito y comprometerse a comprar un plano de construcción? ¿Qué tan efectivo es? ¿Y en qué regulaciones basa el banco su préstamo si no existe un plan general de compra de vivienda que incluya un depósito? Por lo tanto, según el Sr. Hung, si solo se otorga un préstamo con depósito aparte, el banco no tiene fundamento para prestar.
Incluso si un cliente elabora un plan de compra de bienes, incluyendo el depósito para obtener un préstamo de capital, debe comprometerse a contar con al menos un 20-30% de su propio capital. "Entonces, si quieren depositar para garantizar el contrato, ¿por qué tienen que pedir prestado capital al banco? Porque el prestatario debe tener al menos un 20-30% de su propio capital. No entiendo por qué tienen que pedir prestado dinero al banco para depositar y garantizar el contrato, si no es un contrato de compraventa", preguntó el Sr. Hung.
Incluso en el caso de los bancos, según el contrato de compraventa, que incluye un acuerdo de depósito para el préstamo del depósito (si lo hubiera), el banco también asumirá posibles riesgos si el vendedor utiliza el préstamo para el depósito. Por lo tanto, al prestar, acordará con el cliente que el dinero deberá mantenerse en el banco hasta que se cumpla la obligación.
Con muchos años de experiencia en el sector bancario, veo que los préstamos no deben otorgarse únicamente para depósitos. En casos especiales, considerando el plan general, es posible negociar con los clientes préstamos para depósitos durante el período de garantía del contrato, pero ese monto debe mantenerse en la cuenta de depósito del cliente o del vendedor, pero no puede utilizarse, y solo puede utilizarse al formalizar el contrato de compraventa. Ese monto del depósito se incluye en el monto del préstamo para la compra de una vivienda, según el plan general al momento de la propuesta de préstamo, explicó el Sr. Hung.
No se puede eliminar la regulación que exige que los bancos controlen el uso del capital de préstamos
Recientemente, la Asociación de Bienes Raíces de la Ciudad de Ho Chi Minh (HoREA) propuso que el Banco Estatal modifique y complemente la Circular No. 39/2016 en el sentido de eliminar la regulación sobre "controlar el uso de préstamos para el propósito correcto" por parte de las instituciones crediticias.
La razón dada por HoREA es que el cliente "tomó prestado para pagar la contribución de capital de acuerdo con el contrato de contribución de capital, contrato de cooperación de inversión o contrato de cooperación empresarial para implementar el proyecto", luego el monto del préstamo fue transferido por la institución crediticia a la cuenta del inversor del proyecto, lo que significa que el cliente que tomó prestado el crédito utilizó el préstamo para el propósito correcto de "tomar prestado para pagar la contribución de capital".
Sin embargo, el Sr. Nguyen Quoc Hung indicó que, de acuerdo con la normativa, la Cláusula 3 del Artículo 94 de la Ley de Entidades de Crédito de 2010 y las Cláusulas 1 y 2 del Artículo 24 de la Circular n.º 39/2016/TT-NHNN, las entidades de crédito tienen el derecho y la obligación de inspeccionar y supervisar el uso de los préstamos y el pago de las deudas de los clientes. La Cláusula 2 del Artículo 14 del Decreto n.º 88/2019/ND-CP también estipula sanciones administrativas, con una multa de hasta 20 000 000 de VND para las entidades de crédito que incumplan esta normativa.
Con la normativa antes citada sobre sanciones administrativas, el derecho bancario ha afirmado que la labor de inspección y supervisión es también una obligación obligatoria que deben realizar los prestamistas, derivada de los intereses comunes de la actividad bancaria.
La teoría y la práctica demuestran que los riesgos derivados del prestatario (cliente) también pueden transformarse en riesgos para el sistema bancario. Por lo tanto, el prestatario debe ser consciente de sus obligaciones, cumplir estrictamente con la inspección y supervisión, y no puede alegar ninguna razón para retrasar o eludir el cumplimiento de esta obligación.
La responsabilidad de las entidades crediticias es verificar antes, durante y después de conceder un préstamo. Los procedimientos y regulaciones crediticias de las entidades crediticias son muy claros, específicos y deben cumplirse estrictamente —afirmó—.
En cuanto a la movilización de bonos, el Sr. Hung afirmó que las empresas y organizaciones que deseen emitir bonos para movilizar capital deben desarrollar un plan de emisión. ¿Con qué propósito? ¿Dónde invertir? ¿Cuán efectivo será? ¿Cuál será la rentabilidad? Con base en esto, se determinará la tasa de interés de la movilización. Los inversores tienen derecho a saber si el dinero se invierte de acuerdo con el propósito de la emisión. A partir de ahí, sabrán que la tasa de interés recibida es adecuada a la rentabilidad del proyecto.
Por lo tanto, la propuesta de eliminar la regulación sobre "controlar el uso de préstamos para fines adecuados", según el Sr. Hung, es contraria a la ley y a la práctica internacional.
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