El mercado de apartamentos de Hanoi continúa presentando un desequilibrio entre la oferta y la demanda

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La demanda de vivienda en Hanoi continúa estancada

El Informe del Mercado Inmobiliario de Hanói de Savills del primer trimestre de 2024 muestra que la oferta de apartamentos registrada en el primer trimestre de 2024 aumentó un 41 % intertrimestral y un 99 % interanual, hasta alcanzar las 4062 unidades. La oferta principal del trimestre alcanzó las 12 928 unidades, un 9 % más intertrimestral, pero un 34 % menos interanual.

El desequilibrio entre la oferta y la demanda en el sector de apartamentos persiste. El mercado sigue registrando escasez de productos de menos de 30 millones de VND/m² (Calidad C); estos productos representan solo el 4% de la nueva oferta y se han agotado. Desde 2020, la oferta primaria de Calidad C ha disminuido un 47% anual.

La Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior de Consultoría e Investigación de Savills Hanoi, comentó: «La oferta se centra principalmente en apartamentos de clase B, que representan casi el 90 %. Los apartamentos de clase C en el mercado primario y los de clase A solo representan una proporción muy pequeña. Además, desde ahora hasta finales de año, aunque se han aprobado leyes importantes, la nueva oferta no ha mejorado».

Bienes raíces - El mercado de apartamentos de Hanoi continúa teniendo un desequilibrio entre la oferta y la demanda — (Fuente: Internet)

Mientras tanto, en las dos grandes ciudades, Hanói y Ciudad Ho Chi Minh , la demanda natural anual de vivienda ronda las 50.000 casas. Esto se debe a la inmigración, la emigración de los adultos y la disminución del número promedio de personas por vivienda. Esta demanda no ha sido satisfecha por la limitada oferta durante un tiempo, lo que ha provocado una demanda reprimida de vivienda. Además, factores macroeconómicos como la fluctuación del mercado del oro y las bajas tasas de interés han impulsado a los inversores a buscar canales de inversión razonables y a largo plazo, lo que ha aumentado de forma imperceptible la demanda de apartamentos en el mercado de Hanói.

Al comparar las líneas de productos, los compradores con necesidades reales de vivienda observan que los precios de los apartamentos siguen siendo más razonables que los de los inmuebles adosados, como villas y casas adosadas. Esto explica el aumento de la demanda y de los precios de los apartamentos en el primer trimestre de 2024. El informe de Savills del trimestre muestra que el precio de los apartamentos en Hanói alcanzó los 59 millones de VND/m², un 3 % más intertrimestral y un 14 % más interanual.

Además, dado que los precios primarios se mantienen altos, el mercado secundario también registró un mayor volumen de transacciones y los precios también aumentaron en comparación con precios anteriores. Anteriormente, el mercado secundario también tenía un nivel de precios más razonable que el primario; sin embargo, debido a la creciente demanda de vivienda, los precios secundarios también registraron un aumento en los primeros meses de 2024.

Según la Sra. Hang, la mentalidad de los compradores ha cambiado. La idea de que los apartamentos son "consumibles" parece haber quedado atrás, pero ahora esta perspectiva ha cambiado: los compradores se están dando cuenta gradualmente de que los apartamentos en las grandes ciudades también son un activo. Si bien antes la decisión de comprar un apartamento requería un largo análisis, ya que se consideraba una gran cantidad de dinero, recientemente los compradores de vivienda no esperan demasiado para tomar la decisión. La decisión de compra ahora es más rápida, al igual que el depósito.

Sin embargo, también explicó que esta no es la historia de todo el mercado: “En el caso de proyectos de apartamentos donde el precio no se corresponde con la calidad del producto, los compradores podrían no tomar una decisión rápida. Los proyectos del primer trimestre de 2024 que captaron la atención del mercado fueron todos proyectos de inversores de renombre con productos que, una vez lanzados al mercado, cuentan con cierta garantía de calidad, así como otros factores legales. Al mismo tiempo, estos inversores suelen utilizar marcas líderes y consultoras, desde diseño y paisajismo hasta diseño de producto. Muchos proyectos incluso han sido seleccionados por inversores con prestigiosas consultoras extranjeras para mejorar la reputación del proyecto. Buenos proyectos, inversores de renombre y legalidad garantizada son los proyectos que registran un volumen de transacciones positivo”.

Desplazamiento de la demanda hacia zonas asequibles

Ante el aumento de precios, algunos proyectos han sido tasados por encima de su valor real. La Sra. Hang aconsejó a los compradores que consideraran cuidadosamente el valor de uso y la razonabilidad del proyecto.

En general, si los precios siguen subiendo, los compradores considerarán su situación financiera. Si bien la demanda real de vivienda sigue representando la mayor parte, si los precios siguen subiendo, los compradores pueden considerar alquilar apartamentos en el centro de la ciudad o aceptar la transición de la demanda a la oferta en las provincias vecinas de Hanói con precios razonables, afirmó la Sra. Hang.

Bienes raíces - El mercado de apartamentos de Hanoi continúa teniendo un desequilibrio entre la oferta y la demanda (Figura 2). — Sra. Do Thu Hang, Directora Sénior de Consultoría e Investigación, Savills Hanoi

Los compradores con necesidades reales de vivienda pueden optar por la oferta en localidades vecinas como Hung Yen o Bac Ninh , zonas 4 o 3.5, gracias al desarrollo de infraestructuras. Estas siguen siendo el factor más importante para cambiar la estructura de valor del mercado inmobiliario. El desarrollo de infraestructuras acercará las zonas suburbanas al centro de la ciudad, lo que ayudará a reducir el tiempo de desplazamiento. Sobre todo, en provincias vecinas o zonas suburbanas, los inversores pueden acceder a terrenos a menor precio, lo que genera una oferta de vivienda más asequible.

Se sabe que los productos de las provincias vecinas satisfarán cada vez más las necesidades de vivienda de Hanói. Hung Yen y Bac Ninh ofrecerán alrededor de 203.000 apartamentos entre 2024 y 2026. Se espera que la reforma de las leyes facilite el desarrollo del mercado inmobiliario y mejore la oferta. A partir de 2025, el mercado contará con unos 84.400 apartamentos en venta en 101 proyectos.

N. Giang

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