Los inversores inmobiliarios siguen "viendo mucho y comprando poco"

Aunque se observa que el mercado inmobiliario se está recuperando, con muchas actividades de ventas e introducción de proyectos llevándose a cabo nuevamente, la liquidez aún es lenta.

Un reciente informe de investigación de mercado de Batdongsan.com.vn muestra que en mayo de 2024, el mercado inmobiliario en la ciudad de Ho Chi Minh tuvo muchos cambios en los precios de venta en algunos segmentos, pero la demanda de compra disminuyó y la demanda de alquiler aumentó.

En concreto, el precio medio de venta de los apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh ronda los 50 millones de VND/m², lo que supone un aumento de 1 millón de VND/m² respecto al precio de abril del año anterior. En particular, el precio de venta de las casas con fachada a la calle en Ciudad Ho Chi Minh ha experimentado un aumento más pronunciado, pasando de un promedio de 214 millones de VND/m² en abril de 2024 a 217 millones de VND/m².

La demanda de búsquedas y el número de propiedades en venta en Ciudad Ho Chi Minh aumentaron ligeramente en comparación con el mes anterior. En consecuencia, la demanda de compra de inmuebles en Ciudad Ho Chi Minh aumentó un 3% y el número de propiedades en venta aumentó un 9% en comparación con el mes anterior. El mayor aumento en las propiedades en venta se registró en el segmento de casas particulares (10%), apartamentos y terrenos (6% en ambos casos).

Las villas son el tipo de propiedad que registró una disminución del 2% en sus anuncios el mes pasado. Este segmento tampoco registró nueva oferta. Otros tipos de propiedades, como terrenos y casas adosadas, mantuvieron una tendencia estable, mientras que el número de búsquedas de casas particulares y casas adosadas en venta disminuyó un 4% en comparación con el mes anterior.

En contraste con la demanda de compraventa, el número de búsquedas de alquiler continuó creciendo rápidamente el mes pasado. En consecuencia, el número de anuncios de alquiler de inmuebles aumentó en la mayoría de los tipos (los apartamentos aumentaron un 12%, las casas adosadas y pensiones un 8%, y las oficinas en alquiler un 10% en comparación con abril).

Al explicar este fenómeno, el Sr. Nguyen Thai Binh , director general de Dong Tay Land Joint Stock Company, dijo que actualmente, debido a la gran demanda de viviendas reales y al hecho de que el mercado carece de oferta de productos, muchas personas tienen que alquilar casas.

Según el Sr. Binh, en años de buen mercado como 2018-2021, a los clientes no les interesa el precio de venta (cuánto cuesta el metro cuadrado), sino cuánto necesitan invertir primero para comprar un inmueble. Esto se debe a que, al comprar un apartamento, los clientes pagan el 30 % por adelantado y el 70 % restante se toma prestado.

Para atraer a más inversores, se implementó una política que exige a los clientes solo pagar el 25% por adelantado y solicitar un préstamo del 75%. Esta proporción se redujo posteriormente al 20-80%, 15-85% y 10-90%. Incluso durante la pandemia de COVID-19, surgió en el mercado la opción de comprar una casa por 0 VND, lo que significa que los clientes no necesitan pagar por adelantado. Existen al menos tres proyectos que aplican esta política.

Sin embargo, cuando el mercado se desacelera, los clientes empiezan a considerar el precio de venta con más cuidado. Por ejemplo, un apartamento en Ciudad Ho Chi Minh con un precio unitario superior a 50 millones de VND/m², de dos dormitorios y un precio superior a 3000 millones de VND, es ciertamente difícil de vender en este momento; debe costar menos de 2500 millones de VND/apartamento para que sea más fácil de vender.

“En esta etapa, los clientes dudan mucho a la hora de elegir el precio total más bajo, y al calcular el precio unitario, este también debe ser razonable. Esto supone un problema complejo para los inversores”, declaró el director ejecutivo de Dong Tay Land Joint Stock Company.

Una encuesta realizada por el Instituto de Servicios Económicos , Financieros e Inmobiliarios Dat Xanh (DXS-FERI) sobre la nueva oferta en los mercados de Hanói, Ciudad Ho Chi Minh, Binh Duong, Da Nang y Nha Trang muestra que el 27% de los apartamentos con precios entre 2.500 y 3.500 millones de VND representa el 26%; el 24%, los apartamentos con precios superiores a 5.000 millones de VND, y solo el 16% de los apartamentos tienen un precio de venta inferior a 2.500 millones de VND. Por otro lado, hasta el 67% de los más de 1.000 clientes encuestados están interesados ​​en apartamentos con precios inferiores a 2.500 millones de VND.

De hecho, los inversores no pueden bajar el precio de venta de nuevos proyectos porque los costos de inversión han aumentado demasiado, incluidos los costos del terreno, los costos de construcción, los costos de inversión, los costos de implementación del negocio, los costos financieros, etc.

Al predecir la dirección de la recuperación del mercado inmobiliario, los expertos dicen que los tipos de bienes raíces que satisfacen necesidades reales de vivienda se recuperarán mejor que los tipos especulativos.

Según el Sr. Ngo Quang Phuc, Director General de Phu Dong Group, de aquí a finales de 2024, el poder adquisitivo seguirá concentrándose únicamente en los grupos con necesidades reales de vivienda. Es posible que un pequeño grupo de inversores regrese al mercado, pero no lo suficiente como para generar una gran liquidez. La recuperación será sólida en el segmento de apartamentos con precios asequibles para la mayoría. Por ejemplo, la vivienda social, los apartamentos de gama media y asequibles tienen una gran demanda y son asequibles para la mayoría de los compradores. Otros tipos de vivienda se regirán por el potencial de crecimiento de la economía.

El Sr. Nguyen Quoc Anh, subdirector general de Batdongsan.com.vn, también afirmó que los tipos de inmuebles habitados, como apartamentos y casas particulares, desempeñan un papel fundamental en el mercado. Sin embargo, el mercado inmobiliario aún enfrenta dificultades de liquidez y necesita más tiempo para resolverlos.

Actualmente, gran parte del flujo de caja se concentra en bonos y proyectos cuyos problemas legales aún no se han resuelto. Se necesitan políticas para estimular el flujo de caja en el mercado. El volumen de depósitos de ahorro de las personas sigue siendo muy elevado, y si este problema no se resuelve, el mercado no podrá recuperarse por completo. Tras resolver este problema, el mercado entrará en un período de prosperidad y estabilidad, afirmó el Sr. Quoc Anh.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/nha-dau-tu-bat-dong-san-van-xem-nhieu-mua-it-d218270.html