Comprar una casa para alquilarla y obtener buenas ganancias: Consejos rápidos

Comprar y alquilar bienes raíces es una forma popular de inversión inmobiliaria en Vietnam hoy en día. Los inversores suelen obtener muchos beneficios de este tipo de negocio gracias a su potencial de rentabilidad estable y la capacidad de acumular activos a largo plazo.

Sin embargo, invertir en propiedades de alquiler también conlleva ciertos riesgos. Aunque sea propietario de la vivienda, no siempre es fácil encontrar inquilinos ni obtener un flujo de caja estable del alquiler. Además, los gastos de administración, mantenimiento, reparaciones, etc., también pueden afectar las ganancias del inversor.

¿Hay alguna manera de determinar si vale la pena invertir en una propiedad para alquilar? BiggerPockets , la red social de inversión inmobiliaria más grande de EE. UU., revela la regla del 2% para ayudar a los inversores a evaluar rápidamente posibles oportunidades inmobiliarias.

Aplicar la regla del 2%

La Regla del 2% es una herramienta sencilla pero eficaz que permite evaluar aproximadamente el potencial de ingresos de una propiedad en alquiler. Según esta regla, los ingresos mensuales por alquiler de una propiedad deben ser iguales o superiores al 2% del precio de compra para que se considere una buena inversión.

Primero, debe determinar la cantidad de dinero que necesita gastar para adquirir la propiedad, incluyendo los costos de impuestos y servicios de corretaje. A continuación, debe calcular los ingresos esperados del alquiler.

Puede recopilar estos datos usted mismo o a través de empresas profesionales de intermediación inmobiliaria.

Si el ingreso mensual por alquiler es igual o mayor al 2% del precio de compra, la propiedad tiene el potencial de ser una buena inversión.

Si los ingresos mensuales por alquiler son inferiores al 2% del precio de compra, es posible que la inversión no genere la rentabilidad esperada. Si aun así desea invertir en esta propiedad, deberá ajustar el precio del alquiler o reducir los costos operativos para lograr la rentabilidad deseada.

Por ejemplo, digamos que usted compra un apartamento por 2 mil millones de VND, según la regla del 2%, el ingreso mínimo de alquiler mensual para asegurar una buena ganancia es de 40 millones de VND.

Una zona inmobiliaria en Hanoi (Foto: Tran Khang).

Si el flujo de caja del alquiler alcanza los 50 millones de VND al mes, indica que se trata de una inversión potencial. Por el contrario, si el precio del alquiler solo alcanza los 30 millones de VND al mes, debe considerar ajustarlo o reducir los costos para lograr la rentabilidad deseada.

Sin embargo, la regla del 2% es solo una medida aproximada y no garantiza una precisión absoluta del potencial de rentabilidad de ninguna propiedad. Muchos otros factores afectan la rentabilidad real de la inversión inmobiliaria. Por ejemplo, el flujo de caja mensual del alquiler depende del tipo de propiedad, la ubicación, el tamaño, las comodidades y las condiciones del mercado.

Algunas otras herramientas alternativas

La regla del 2% es una herramienta sencilla y popular que utilizan muchos inversores para determinar rápidamente la rentabilidad de una propiedad en alquiler. Sin embargo, es solo una regla general y es necesario analizarla con más detenimiento al decidir invertir. Puede utilizar otros métodos para tener una perspectiva más diversa antes de invertir.

El primero es el Multiplicador de Renta Bruta (MBR). Esta medida calcula la relación entre el precio de compra de una propiedad y la renta anual total. Por ejemplo, si una propiedad cuesta 3 mil millones de VND y la renta anual total es de 300 millones de VND, el MBR es 10. Generalmente, un MBR más bajo indica una oportunidad de inversión más atractiva. Sin embargo, la desventaja de esta herramienta es que no considera los costos operativos.

El segundo es el Ingreso Operativo Neto (INN). Esta métrica calcula la ganancia anual de la propiedad una vez deducidos los gastos operativos, antes de impuestos y pagos de hipoteca. El INN ofrece una visión más clara de la rentabilidad de la propiedad. Si el índice INN es positivo, la propiedad genera suficientes ingresos por alquiler para cubrir los gastos operativos.

El tercer paso es el análisis del flujo de caja. No se centra únicamente en los ingresos por alquiler, sino que también considera todos los flujos de caja, incluyendo los costos operativos, los intereses, los impuestos, etc. Un flujo de caja positivo es un factor importante para mantener la liquidez y garantizar ganancias sostenibles.

La cuarta es la Tasa de Capitalización (Cap Rate). Esta métrica calcula la tasa de rendimiento anual de la inversión total de una propiedad. La Cap Rate se calcula dividiendo el Ingreso Operativo Neto (NOI) entre el precio de compra de la propiedad. Una Cap Rate más alta indica una mejor oportunidad de inversión, pero suele conllevar un mayor riesgo.

El quinto es el Análisis del Valor Futuro. En lugar de centrarse únicamente en las ganancias actuales, considere el valor futuro de la propiedad. Sin embargo, este método suele requerir experiencia y conocimiento del sector inmobiliario.

Al combinar estas alternativas, los inversores pueden construir una estrategia de inversión integral para tomar decisiones de inversión más completas e informadas.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/mua-nha-cho-thue-de-sinh-loi-tot-meo-kiem-tra-nhanh-20240613105018738.htm