Debido a la necesidad de comprar un apartamento nuevo o usado en Hoang Mai, distrito de Hai Ba Trung para que su hijo estudie el primer año de universidad, desde hace más de un mes, la Sra. Tran Thi Phuong Lien (ciudad de Nam Dinh , provincia de Nam Dinh) ha pedido continuamente a conocidos en Hanoi y corredores que la ayuden a encontrar un apartamento con 2 dormitorios, 2 baños y 1 cocina.
Como el presupuesto era de tan solo 2 mil millones de dongs, dependía de conocidos y corredores, y también era comerciante de telas. La Sra. Lien iba con frecuencia al mercado de Ninh Hiep (Gia Lam, Hanói ) para comprar productos y buscaba activamente apartamentos y proyectos para reducir costos y encontrar zonas adecuadas.
Los agentes inmobiliarios también utilizan muchos trucos para atraer clientes. (Foto: Ky Phuong).
Sin embargo, después de más de un mes de pedir un corredor y ser presentada, la Sra. Lien se sorprendió al descubrir que para la misma área, ubicación similar o mismo proyecto, el corredor cotizó un precio muy diferente del precio dado por el antiguo propietario o propietario del proyecto.
Normalmente, en la actualidad, en el proyecto de apartamentos Rose Town (79 Ngoc Hoi, Hoang Mai, Hanoi), el inversor ofrece un precio de 2.400 millones de VND por un apartamento de 2 habitaciones con una superficie de 71 a 78 m2; un apartamento de 3 habitaciones con una superficie de 88 a 104 m2 tiene un precio de 2.800 millones de VND, equivalente a 31,8 a 33,8 millones de VND/m2 o más.
Según la Sra. Lien, que entiende la psicología de los compradores, los agentes inmobiliarios aumentan demasiado los precios de los apartamentos, desde varios millones hasta decenas de millones de VND/m2 en comparación con el precio ofrecido por el inversor, lo que hace muy difícil para los necesitados encontrar una vivienda.
"El hecho de que los agentes inmobiliarios aumenten demasiado el precio obliga a quienes realmente desean comprar una casa a adquirirla a un precio mucho más alto, ya que los compradores no pueden comprar directamente al inversor, sino que deben hacerlo a través de agentes inmobiliarios o plataformas de negociación", explicó la Sra. Lien.
Para aclarar este contenido, VTC News analizó los precios del edificio de apartamentos The Terra - An Hung (zona urbana de An Hung, La Khe, Ha Dong, Hanói). El inversor ofreció un precio de venta de 2.800 millones de VND por un apartamento de 74 m², 2 dormitorios, 2 baños y 2 balcones, equivalente a más de 37,4 millones de VND/m². El apartamento de 82 m², con 2 dormitorios y 2 baños, se vendió por 3.100 millones de VND, equivalente a 37,5 millones de VND/m². El apartamento de 90 m², con 3 dormitorios y 3 baños, se vendió por 3.500 millones de VND, equivalente a 38,8 millones de VND/m².
Sin embargo, cuando PV contactó a algunos corredores en este proyecto, dijeron que el precio de los apartamentos en este proyecto fluctuaba alrededor de 45 - 50 millones de VND / m2, lo que significa que el precio aumentó entre 7,5 y 15 millones de VND / m2.
La oferta de apartamentos en Hanói es muy escasa y la demanda ha aumentado recientemente, por lo que el precio es bastante razonable. Si pagas el depósito ahora, puedes comprarlo. Si dudas, se agotará y el precio seguirá subiendo en el futuro, afirmó este agente.
Tenga cuidado al tratar con corredores
Al compartir con VTC News, muchos corredores que son conocidos dijeron que no es raro que los corredores usen el truco del "surf" para obtener ganancias solo depositando con el propietario, luego revendiendo, y cuando hay un comprador, inmediatamente transfieren la propiedad para obtener ganancias.
Los agentes inmobiliarios de apartamentos antiguos también utilizan muchos trucos para atraer clientes. (Foto ilustrativa).
Estos agentes incluso crean páginas de fans, grupos en redes sociales y sitios web especializados en la venta de casas y terrenos, y luego se turnan para vender casas y terrenos a precios elevados. Para que esta información sea más veraz, los agentes también se conectan entre sí para interactuar, comentar sobre apartamentos o crear transacciones inmobiliarias virtuales para engañar a compradores inexpertos, personas con necesidades reales o residentes en provincias.
O cuando necesitan vender un proyecto, los corredores publicarán continuamente artículos en las redes sociales para crear un efecto de estímulo, mostrando a los clientes que esta área está "de moda", atrayendo así a las personas interesadas.
“Por supuesto, la intermediación es una profesión intermediaria que genera ingresos al obtener un porcentaje de la diferencia de ganancias en las transacciones inmobiliarias. Sin embargo, la diferencia debe ser adecuada, no demasiado alta en comparación con el mercado, ya que podría generar desconfianza en los compradores”, informó el corredor Hoang Van Binh.
De hecho, no es raro que los agentes inmobiliarios utilicen trucos para promocionar el mercado inmobiliario y los edificios de apartamentos para "calentar" y crear olas virtuales. Incluso hay grupos de agentes, propietarios e inversores que se han dado la mano para comprar y vender, firmando contratos para crear transacciones virtuales, vendiendo de izquierda a derecha.
Por lo tanto, los compradores deben estar atentos a los trucos de los corredores para evitar perder más dinero o tener sus productos "atascados", especialmente cuando el mercado aún enfrenta muchas dificultades como ahora.
La investigación de VTC News muestra que los agentes inmobiliarios suelen tener como regla general que, para los proyectos de apartamentos, la tasa de depreciación después de 3-4 años de uso ronda el 20 %. A lo largo de 5 años, la tasa de depreciación se acumula y depende de la normativa de cada piso.
Por ejemplo, si un cliente desea comprar un apartamento por 2 mil millones de VND, el propietario desea revenderlo en un plazo de 4 años y el agente inmobiliario deducirá el 20%, equivalente a 400 millones de VND. Si desea venderlo en el quinto año, la tasa de deducción será del 22% al 23%, según el contrato. Cabe destacar que, para los apartamentos en proyectos sin libros rosas, es decir, con un plazo de 50 años, la tasa de depreciación aumentará, reduciéndose a aproximadamente el 25% al 35% para ajustar el precio del vendedor.
Citando su propio ejemplo, la Sra. Phuong Thi Thuy ( Ha Giang ) dijo que a finales de octubre compró un viejo apartamento, de 82 m2 en Dinh Cong (Hoang Mai, Hanoi) por 2.500 millones de VND, equivalente a 30,5 millones de VND/m2.
Cuando pregunté, el agente inmobiliario me dijo que no había nuevos proyectos en la zona de Dinh Cong, por lo que los precios de los apartamentos habían subido mucho. Actualmente, este apartamento de 82 m² tiene un precio de 3.100 millones de VND. Después de dos visitas, le pedí a un conocido el número de teléfono del propietario y le pregunté el precio directamente. Me dijo que estaba a la venta por 2.600 millones de VND, equivalente a 31,7 millones de VND/m².
Si comparamos el precio ofrecido por el propietario, el agente inmobiliario lo aumentó para obtener una ganancia de 500 millones de VND por apartamento de 82 m². Tras acordar el plan de compra entre los antiguos y los nuevos propietarios y reducir la comisión del agente inmobiliario, le solicitamos 80 millones de VND de comisión. "El apartamento que compré es bastante satisfactorio; incluso con la comisión, sigue siendo 420 millones de VND más barato que la oferta del agente", dijo la Sra. Thuy.
La Sra. Thuy también compartió su experiencia de que si los clientes quieren comprar a un precio cercano, deben investigar y comparar proactivamente los precios de las casas con departamentos similares en el mismo proyecto, misma área, mismo segmento.
“Si la diferencia de precio es demasiado alta en comparación con el precio del agente, debería considerarlo y negociar proactivamente, regatear o encontrar al verdadero propietario. Sin embargo, los clientes no deberían faltar a su palabra ni reducir el porcentaje de comisión del agente”, dijo la Sra. Thuy.
PHAM DUY
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