A pesar del creciente inventario, los precios siguen disparándose, el mercado está entrando en la temporada de fin de año, lista de precios de 14 apartamentos recién inaugurados

El inventario está aumentando, los precios de los bienes raíces siguen en aumento, los precios de los apartamentos en la ciudad de Ho Chi Minh alcanzan los 80 millones de VND / m2, Hanoi recuperó más de 7.100 m2 de tierra... son las últimas noticias inmobiliarias.

A pesar del fuerte aumento del inventario, los precios de los inmuebles en algunas localidades aún tienden a subir, especialmente en Hanói, Ciudad Ho Chi Minh y las principales ciudades. (Foto: Linh An)

El inventario de bienes raíces se está expandiendo

Según el Ministerio de Construcción , en el tercer trimestre de 2024, el inventario de apartamentos, casas unifamiliares y terrenos ascendió a 25.937 unidades, lo que representa un aumento del 52 % con respecto al segundo trimestre. Los datos se basan en estadísticas de 60/63 localidades.

El inventario anterior corresponde a proyectos que cumplen los requisitos legales para su comercialización, pero que no se han comercializado durante el período del informe. De estos, el inventario de apartamentos en este trimestre asciende a 4.688 unidades, las casas unifamiliares a 12.250 unidades y los terrenos a 8.999. El inventario de casas unifamiliares y terrenos solo en el tercer trimestre aumentó un 150,6 % en comparación con el trimestre anterior.

El Ministerio de Construcción también informó que se registraron más de 141.360 transacciones de apartamentos, casas unifamiliares y terrenos en el último trimestre. De estas, casi 103.000 transacciones correspondieron a terrenos, lo que representa el 73%.

En comparación con el segundo trimestre, el volumen de transacciones de pisos y casas unifamiliares ha tendido a aumentar, mientras que las transacciones de terrenos han disminuido un 18%.

A pesar del fuerte aumento del inventario, los precios de los bienes raíces en algunas localidades todavía tienden a aumentar, especialmente en Hanoi, Ciudad Ho Chi Minh (HCMC) y las principales ciudades.

El Ministerio de Construcción evaluó que el fenómeno del incremento de precios es localizado, presentándose en algunas zonas, tipos y segmentos inmobiliarios, lo que genera un impacto en el aumento de los precios generales.

En cuanto a los apartamentos, los precios en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh continuaron aumentando, tanto en proyectos nuevos como antiguos. El precio promedio de los nuevos proyectos aumentó entre un 4 % y un 6 % trimestral y entre un 22 % y un 25 % anual. En algunas zonas, incluso se incrementó entre un 35 % y un 40 % a nivel local en comparación con el trimestre anterior.

En cuanto a las villas y casas adosadas en proyecto, el Ministerio de Construcción indicó que en Hanói los precios tienden a seguir aumentando en comparación con el trimestre anterior. La mayoría de los nuevos proyectos lanzados este trimestre se encuentran en ubicaciones favorables, en zonas con una fuerte inversión en infraestructura, por lo que el precio de venta principal es relativamente alto.

En Ciudad Ho Chi Minh, los precios de los productos básicos se mantienen prácticamente estables. Algunas zonas han experimentado fuertes caídas de precios en el segmento de alta gama y grandes superficies, con una caída de aproximadamente el 14 % intertrimestral y del 28 % interanual. En particular, los productos con precios inferiores a 10 000 millones de dongs han tenido muy buenas transacciones.

El Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh (HoREA), afirmó que el inventario es normal si forma parte del plan de negocios y la estrategia de la empresa. El problema preocupante con el inventario es que los productos ya se han terminado y vendido en el mercado, pero no son aceptados por este, lo que implica una baja liquidez.

Según el Sr. Chau, los grandes inventarios para empresas débiles, que utilizan un alto apalancamiento financiero, serán una "montaña de deuda" que pesará sobre los hombros de la empresa; cuando no hay liquidez, la empresa enfrentará dificultades.

El director de una empresa inmobiliaria de Hanoi reconoció que la razón de la situación del inventario inmobiliario, además de que algunas empresas tienen verdaderas dificultades para liquidar productos, es también el fenómeno de "retener" los bienes esperando que los precios aumenten, en busca de altas ganancias.

En el contexto anterior, el Ministerio de Construcción recomienda que las empresas inmobiliarias revisen y reduzcan proactivamente los costos, apliquen activamente tecnología moderna en la construcción para reducir los costos de los productos de acuerdo con la situación real del mercado, en el espíritu de "beneficios armoniosos y riesgos compartidos".

Además, las empresas también deben resolver de forma proactiva las dificultades legales y de capital, y ser responsables de concentrar todos los recursos en el manejo de las deudas incobrables para continuar implementando proyectos, abriéndolos al mercado y evitando dispersar las inversiones.

Ciudad Ho Chi Minh: Los precios de los apartamentos alcanzan los 80 millones de VND/m²

Según datos del Centro de Investigación de Mercado e Información del Cliente OneHousing, la oferta de apartamentos de nueva construcción en Ciudad Ho Chi Minh en el tercer trimestre de 2024 registró la cifra más baja de los últimos 5 años (con 125 unidades), un 89 % menos que en el trimestre anterior. La principal causa fueron los prolongados problemas legales que afectaron el avance de los nuevos proyectos.

En términos de ventas, la mayoría de los proyectos con inventario restante para la venta tuvieron resultados positivos, registrando 1280 transacciones en el tercer trimestre de 2024, un 25 % menos que en el trimestre anterior. La falta de nueva oferta y la presencia de proyectos de alta gama y lujo en la oferta actual impulsaron el precio promedio de venta en todo el mercado de Ciudad Ho Chi Minh, alcanzando los 80,2 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento), un 5 % más que en el segundo trimestre de 2024.

La limitada oferta ha obligado a compradores e inversores a centrarse únicamente en unos pocos proyectos grandes con una gran oferta de apartamentos, como Vinhomes Grand Park. Por lo tanto, el consumo de apartamentos en el mercado de la ciudad se concentra principalmente en la zona este.

Los nuevos proyectos lanzados se centrarán en los segmentos de alta gama y lujo.

Según OneHousing, en el cuarto trimestre de 2024, la oferta de apartamentos en el mercado de Ho Chi Minh mejorará significativamente con el lanzamiento de una serie de proyectos que los clientes podrán reservar en el tercer y cuarto trimestre de 2024, como el proyecto de rascacielos The Global City, del inversor Masterise Homes. Según el número de apartamentos reservados, se espera que el mercado focal del sur comience a recuperar el consumo y a crecer en los últimos meses de 2024.

Tras la entrada en vigor de las Leyes Inmobiliarias en agosto de 2024, los proyectos antiguos han resuelto sus problemas legales y han comenzado a implementar sus planes de venta. Esto demuestra cambios positivos gracias a las nuevas políticas legales.

OneHousing prevé que la nueva oferta en Ciudad Ho Chi Minh en 2025 casi se duplicará en comparación con 2024, alcanzando unas 12.000 unidades. Sin embargo, los proyectos recién inaugurados se centran principalmente en los segmentos de alta gama y lujo, con precios previstos para los proyectos que se lanzarán próximamente que superarán los 100 millones de VND/m².

Al comentar sobre este mercado, el Sr. Tran Minh Tien, Director del Centro de Investigación y Comprensión del Cliente de OneHousing, afirmó: «El mercado de apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh está saliendo gradualmente del estancamiento y está listo para dar la bienvenida a nuevas olas de crecimiento. En particular, la zona este de Thu Duc, con un amplio fondo de terrenos y una infraestructura cada vez más completa, está atrayendo la atención de numerosos inversores de renombre. Los proyectos a gran escala que se están implementando crearán una imagen completamente nueva para la zona, y Thu Duc se convertirá en el centro del mercado inmobiliario de la ciudad en un futuro próximo».

Lista de precios de 14 apartamentos de nueva inauguración

En el cuarto trimestre de 2024, el mercado continuó registrando una serie de nuevos proyectos de departamentos que se abrieron a la venta con precios muy diferentes, en su mayoría productos de alta gama.

Lista de precios de 14 apartamentos recién inaugurados. (Fuente: Lao Dong)

El mercado inmobiliario se encuentra en la “temporada” de rebajas de fin de año, sin embargo los compradores de viviendas aún no tienen muchas opciones debido a que la mayoría de los productos nuevos son del segmento de alta gama.

Una característica destacable es que la oferta de nuevos proyectos de apartamentos en Hanói se concentra principalmente en la zona oeste, ubicada en el área metropolitana. Además, también hay oferta de proyectos en Dong Da, Ha Dong, Tay Ho, Hoai Duc, Gia Lam, Dong Anh...

Según el periódico Lao Dong , la oferta de apartamentos nuevos se compone principalmente de proyectos de lujo de alta gama, con escasez de viviendas asequibles (de gama media y baja), por lo que el precio promedio de los productos básicos en Hanói es bastante elevado, entre 60 y 120 millones de VND/m². Incluso los proyectos en distritos suburbanos tienen precios de venta de cientos de millones de VND/m², y el precio de los apartamentos en la zona central alcanza casi los 300 millones de VND/m², equivalente al precio de casas adosadas, villas, etc.

Se puede ver que no hay escasez de apartamentos recién inaugurados para la venta en Hanoi, pero los precios son demasiado altos porque los proyectos en venta están principalmente en el segmento de lujo de alta gama con precios de más de cien millones de VND por metro cuadrado.

Recientemente, el Departamento de Construcción de Hanói actualizó la lista de futuros proyectos de vivienda elegibles para la venta en la zona, a finales de agosto. En consecuencia, la oferta de vivienda en la capital pronto superará los 5300 apartamentos en nueve proyectos.

Hace aproximadamente dos años, la oferta de viviendas en el mercado inmobiliario de Hanói disminuyó drásticamente. En el primer semestre de este año, el número de nuevos proyectos y apartamentos lanzados al mercado se recuperó gradualmente y volvió a aumentar. Sin embargo, la vivienda asequible sigue siendo escasa, ya que los inversores se centraron principalmente en productos de lujo y alta gama.

Los datos de Savills muestran que el mercado no registró una nueva oferta inferior a 45 millones de VND en el segundo trimestre. Mientras tanto, los precios de las materias primas siguieron aumentando un 18 % anual desde 2020 hasta la fecha.

Hanoi: Recuperando más de 7.100 m2 de tierra

Recientemente, el vicepresidente del Comité Popular de Hanoi, Nguyen Trong Dong, firmó la Decisión No. 5745/QD-UBND sobre la recuperación de 7.178 m2 de tierra en la parcela F2-NT1 bajo la planificación de Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park New Urban Area en el barrio de Tay Mo; asignado al Comité Popular del Distrito de Nam Tu Liem para implementar el proyecto de construcción del jardín de infancia Tay Mo 3, barrio de Tay Mo, distrito de Nam Tu Liem.

En consecuencia, recuperar 7.178 m2 de tierra en el terreno marcado F2-NT1 bajo la planificación de la nueva área urbana Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park en el barrio de Tay Mo, administrada por Tay Ha Noi Urban Development and Investment Company Limited (ahora Thai Son Construction Investment Joint Stock Company), asignada por el Comité Popular de la Ciudad en la Decisión No. 5612/QD-UBND del 19 de octubre de 2018; entregar el área recuperada en el terreno marcado F2-NT1 mencionado anteriormente al Comité Popular del distrito de Nam Tu Liem para implementar el proyecto de construcción del jardín de infancia Tay Mo 3, barrio de Tay Mo, distrito de Nam Tu Liem, de acuerdo con el proyecto de inversión aprobado por el Comité Popular del distrito de Nam Tu Liem para el informe del estudio de viabilidad en la Decisión No. 1220/QD-UBND del 7 de junio de 2022.

La ubicación, el límite y el área del terreno limitado por los puntos 1, 2, 3 y 4 se determinan en el Plano Maestro, escala 1/500, preparado por Tan Minh Investment Joint Stock Company, tasado por el Departamento de Gestión Urbana del Distrito de Nam Tu Liem el 25 de octubre de 2022, y aprobado por la Junta de Gestión del Proyecto de Inversión en Construcción del Distrito de Nam Tu Liem en la Decisión No. 333/QD-QLDA del 1 de noviembre de 2022.

El Estado asigna tierras sin cobrar tasas por su uso. El plazo de uso es a largo plazo. El método de asignación no se basa en subastas de derechos de uso ni en licitaciones para seleccionar inversores que implementen proyectos que utilicen tierras.

El Comité Popular de la Ciudad asignó al Comité Popular del Distrito de Nam Tu Liem la responsabilidad de contactar al Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente para recibir la entrega de terrenos en el sitio y emitir el Certificado de derechos de uso del terreno y propiedad de otros bienes vinculados al mismo, de acuerdo con la normativa vigente. Asimismo, contactar al Departamento de Construcción para obtener instrucciones sobre los procedimientos de construcción, de acuerdo con la normativa vigente. Será responsable de la construcción de las obras de acuerdo con los proyectos de inversión y la planificación aprobados, y garantizar el cumplimiento de la normativa legal vigente en materia de planificación, inversión, construcción, terrenos y demás normativas pertinentes.

Utilizar el terreno para el propósito, los límites y la superficie especificados anteriormente; ejecutar el proyecto de inversión, aceptarlo y transferirlo para su uso de conformidad con la normativa sobre gestión de activos públicos. Contactar al Departamento de Finanzas para obtener instrucciones sobre el reembolso del importe de la inversión en infraestructura y desmonte del terreno asignado al lote F2-NT1 al inversor del Proyecto de la Nueva Área Urbana del Parque Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes (si lo hubiera), de conformidad con la normativa.

El Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente es responsable de determinar los límites y transferir el terreno al Comité Popular del Distrito de Nam Tu Liem. La Oficina de Registro de Tierras de Hanói actualiza el registro de los derechos de uso de la tierra, realiza los trámites para registrar los cambios y corrige los cambios en los registros catastrales de acuerdo con la normativa.

El Departamento de Finanzas guía el reembolso del monto de inversión en infraestructura y limpieza de tierras asignado en el lote de tierra codificado F2-NT1 al inversionista del Proyecto de Nueva Área Urbana Tay Mo - Dai Mo - Vinhomes Park (si lo hubiera) de acuerdo con las regulaciones.

Los Departamentos de Construcción, Planificación - Arquitectura, Planificación e Inversión, Educación y Capacitación orientan al Comité Popular del distrito de Nam Tu Liem para implementar contenidos de gestión especializados de acuerdo con las regulaciones.

Fuente: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-moi-nhat-mac-ke-ton-kho-ngay-cang-lon-gia-van-tang-vu-vu-thi-truong-vao-mua-cuoi-nam-bang-gia-14-chung-cua-vua-mo-ban-293091.html