¿La eliminación del método residual ralentizará la valoración de tierras?

Las dificultades en la valoración de las tierras han “frenado” el avance del proyecto.

Según una encuesta del Ministerio de Construcción , más del 50% de los proyectos inmobiliarios enfrentan dificultades, obstáculos y una implementación lenta debido a la dificultad de determinar los métodos de valoración del terreno para conocer el precio de mercado. Además, existen dificultades relacionadas con la legalidad, la planificación, la inversión, etc. En particular, el plazo para determinar las tasas de uso del suelo es de uno a dos años. Estas son las razones por las que la oferta en 2022 muestra indicios de una fuerte disminución en comparación con el mismo período del año anterior.

Cabe mencionar que, tras la inspección de numerosos proyectos, el proceso de valoración de terrenos en muchos de ellos fue incluso más lento que antes. Hubo proyectos que se retrasaron de 2 a 3 años, o incluso 10, sin determinar el precio del terreno. En los últimos años, muchos proyectos de inversión no fueron aprobados debido a estos problemas.

La diversidad de opiniones sobre la determinación del precio del terreno dificulta aún más la determinación del precio de mercado. Mientras tanto, los proyectos siguen esperando el pago a las autoridades para iniciar la transferencia de terrenos. Esta tasación del precio del terreno también es un problema del que se han quejado muchas empresas y localidades, ya que está retrasando el avance de los proyectos de inversión, especialmente los inmobiliarios.

La valoración tardía de los terrenos provoca que muchos proyectos de inversión inmobiliaria se retrasen durante muchos años.

La falta de consenso en las opiniones sobre la valoración de la tierra también se refleja en muchas opiniones recientes, especialmente sobre si se debe abandonar o mantener el método del excedente al valorar la tierra, ya que este método ya no se menciona en el Proyecto de Decreto que modifica y complementa el Decreto 44/2014/ND-CP que regula los precios de la tierra.

En consecuencia, muchas opiniones consideran que los métodos de comparación directa, deducción e ingresos son difíciles de sustituir por completo el método de superávit, especialmente en proyectos inmobiliarios. Por lo tanto, la eliminación de este método en el Proyecto podría generar dificultades adicionales a las relacionadas con la valoración, lo que podría provocar retrasos en la ejecución del proyecto. Además, la modificación del método de valoración demuestra la inestabilidad de la política, lo que afecta a los proyectos de inversión que se valoran mediante el método de superávit y, por consiguiente, a los resultados de las empresas.

Compartiendo la misma opinión, el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh, afirmó que Ciudad Ho Chi Minh ha aplicado principalmente el método de superávit durante los últimos ocho años para calcular las tasas de uso del suelo y las rentas de los proyectos. 280 de 320 proyectos de vivienda comercial y áreas urbanas de la localidad aplican este método, lo que representa el 87,5 %. Por lo tanto, es necesario mantener el método de superávit, junto con la modificación de la Circular 36/2014/TT-BTNMT, que detalla el método de valoración del suelo, para que el cálculo de los costes totales estimados y los ingresos totales estimados del proyecto sea cada vez más preciso.

Sin embargo, este experto señaló que la aplicación del método de superávit también genera riesgos legales para los funcionarios y sus colaboradores. Por ejemplo, el problema de los grandes errores, ya que el método de superávit es una estimación que asume tanto el costo total de la inversión como los ingresos totales del proyecto, mientras que la base de datos de entrada es inexacta y no se actualiza en tiempo real, por lo que no se ha encontrado el índice de precios promedio.

Por ello, muchas opiniones sugieren que, en lugar de eliminar el método excedente, deberían adoptarse medidas para eliminarlo y mejorar la precisión en la recolección de información cuando se utiliza este método.

¿Por qué el método del excedente sigue siendo lento hoy en día?

En respuesta a las opiniones anteriores, en el "Taller sobre valoración apropiada de tierras para desbloquear proyectos" celebrado recientemente, el Sr. Dao Trung Chinh, Director del Departamento de Planificación y Desarrollo de Recursos Territoriales, Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente , Jefe del Equipo Editorial de la Ley de Tierras (enmendada) enfatizó que el Proyecto de Ley no dice abolirla, pero por ahora, el método de excedente no se aplicará.

La eliminación del método del superávit del nuevo proyecto ha provocado muchos desacuerdos.

Según la explicación, la Resolución 18-NQ/TW del Comité Central sobre la Gestión del Uso del Suelo exige que, al determinar los precios de los terrenos, se siga de cerca el mercado. Por otro lado, el método de excedentes estipula que los precios se determinen con base en los costos e ingresos estimados. Anteriormente, esto se debía a que la información sobre los precios de los terrenos en los contratos de transferencia era inferior al precio real. Si se determinaba según este precio, se garantizaba al tasador, pero no se reflejaba con precisión el mercado.

Además, el método de excedente, al implementarse en la práctica, implica muchos factores asumidos. Si se modifica un solo indicador, el precio del terreno determinado por el método de excedente será muy erróneo. Además, con este método, si diferentes personas lo utilizan y recopilan información, diferentes parámetros también arrojarán precios diferentes.

En particular, el Sr. Chinh también planteó la siguiente cuestión: «A las localidades y a los inversores les preocupa que el abandono del método de superávit retrase la valoración de las tierras. La pregunta es ¿por qué sigue siendo lento el método de superávit?».

Según él, la base de datos actual del mercado no está completa, no está estandarizada y no refleja con precisión el valor de mercado, por lo que, en el futuro inmediato, no se aplicará la valoración de terrenos mediante el método de plusvalía. Por lo tanto, en el Proyecto de Ley de Tierras (enmendado), al valorar un terreno, se utilizarán al menos dos métodos. Si estos dos métodos tienen valores diferentes, se tomará el valor más alto.

La legislación vigente estipula cinco métodos de valoración de terrenos: el método de comparación directa, el método de deducción, el método de ingresos, el método de superávit y el método del coeficiente de ajuste. El proyecto de modificación del Decreto n.º 44/2014/ND-CP y la Circular n.º 36/2014/TT-BTNMT, que está siendo consultado por el Ministerio de Recursos Naturales y Medio Ambiente, solo estipula tres métodos: el método de comparación, el método de ingresos y el método del coeficiente de ajuste del precio del terreno.

Con esta opción, el Proyecto ha recibido numerosas opiniones en torno a los actuales métodos de valoración de tierras que el organismo redactor propuso modificar, entre las que la eliminación del método del excedente es la que provoca el mayor debate.

Fuente: https://www.congluan.vn/loai-bo-phuong-phap-thang-du-lieu-co-thuc-su-lam-cham-tien-do-dinh-gia-dat-post258486.html