Experiencia en valoración de terrenos en países

La Ley de Tierras de 2024, vigente desde el 1 de agosto de 2024, ha revelado diversas deficiencias en la planificación, recuperación y asignación de tierras, la elaboración de bases de datos de tierras, especialmente en la valoración y la gestión estatal de los precios de las tierras. Por lo tanto, se espera que la enmienda propuesta se presente a la Asamblea Nacional para su consideración y aprobación, adaptándola a la situación práctica. Se espera que esto tenga un impacto positivo en la transparencia de la valoración de tierras y las operaciones del mercado inmobiliario.

A nivel mundial, la tierra siempre se ha considerado un recurso fundamental para toda economía . La valoración de la tierra es fundamental para determinar las obligaciones financieras de los usuarios con el Estado y calcular la compensación cuando este recupera tierras.

Porcelana

En el sistema legal chino, la propiedad de la tierra pertenece a todo el pueblo y el Estado es el administrador representativo. Los individuos, empresas u organizaciones no tienen la propiedad absoluta de la tierra, sino que solo pueden obtener el derecho a usarla por un período determinado, generalmente de 40 a 70 años, según el propósito. Debido a esta característica, el mecanismo de fijación de precios de la tierra en China es diferente al de países con un sistema de mercado.

La forma más común de determinar el precio de los terrenos en China es mediante subastas públicas de derechos de uso. Los gobiernos locales, responsables directos de la tenencia y asignación de terrenos, fijan un precio inicial con base en una lista de precios publicada periódicamente por el Estado. Esta lista de precios funciona como una herramienta de macrogestión, ayudando al gobierno a controlar el mercado y a asegurar los ingresos presupuestarios provenientes de la tierra. Sin embargo, en realidad, el precio de la oferta ganadora suele ser mucho mayor que el precio inicial, lo que refleja la enorme demanda de las inmobiliarias, así como la presión de la escasez de terrenos en grandes ciudades como Pekín, Shanghái y Cantón.

El mecanismo de fijación de precios de la tierra en China es diferente al de países con un sistema de mercado. Foto: Bloomberg.

Además de las subastas, en algunos casos especiales, se pueden aplicar mecanismos de designación directa o negociación, especialmente para proyectos de importancia estratégica nacional. Paralelamente, China mantiene un sistema de valoración de tierras de referencia, en el que el gobierno publica periódicamente precios estándar para que particulares y empresas los utilicen como base para transacciones, hipotecas y cálculo de impuestos.

Cabe destacar que los ingresos por tierras representan una gran proporción de los presupuestos locales, por lo que los gobiernos provinciales y municipales suelen impulsar el alza de los precios de los terrenos para aumentar sus ingresos. Este mecanismo ha contribuido al auge del mercado inmobiliario en los últimos años, pero al mismo tiempo ha generado el riesgo de burbujas inmobiliarias y desigualdad en el acceso a la vivienda, lo que demuestra la complejidad del problema de la valoración de tierras en la segunda economía más grande del mundo. En este contexto, el gobierno chino se esfuerza por equilibrar los objetivos de estabilizar el mercado, limitar la especulación y preservar los recursos financieros provenientes de la tierra.

Japón

El mecanismo de fijación de precios de la tierra en Japón —un país con una superficie y una población bastante similares a las de Vietnam— está diseñado de forma muy estricta y multidimensional. A diferencia de muchos países que dependen exclusivamente del mercado o de las regulaciones administrativas, Japón aplica simultáneamente múltiples sistemas de precios para reflejar el valor real de la tierra y contribuir a los objetivos de gestión estatal y estabilidad social.

En primer lugar, el precio de transacción en el mercado inmobiliario es la base más importante para determinar el nivel de precios del suelo. Las transacciones se registran detalladamente y de forma pública, lo que crea una rica fuente de datos tanto para gestores como para inversores. Paralelamente, el Ministerio de Tierras, Infraestructura, Transporte y Turismo (MLIT) publica anualmente un "índice estándar de precios del suelo" basado en encuestas realizadas en decenas de miles de localidades de todo el país. Este se considera un estándar oficial que utilizan organismos estatales, bancos y empresas para sus actividades de préstamo, valoración de propiedades o compensación por la liquidación de terrenos.

El mecanismo de fijación de precios de la tierra en Japón está diseñado de forma muy estricta y multidimensional. Foto: Sumitomo Corporation.

Además, Japón cuenta con un sistema de precios de la tierra determinado por los gobiernos locales, que sirve de base para calcular el impuesto predial y el impuesto de sucesiones. La combinación de precios publicados y precios de mercado ayuda a garantizar que la valoración de la tierra sea realista y cumpla con los requisitos de la gestión financiera pública. Asimismo, organizaciones de valoración independientes reconocidas por ley también participan en este proceso, especialmente en casos donde se requiere la valoración de la tierra para litigios o disputas civiles.

Un punto destacado del mecanismo japonés de fijación de precios de la tierra es su alta transparencia y previsibilidad. El gobierno publica periódicamente índices de fluctuación de los precios de la tierra, lo que ayuda a inversores, particulares e instituciones financieras a comprender las tendencias y a limitar la especulación o la inflación de los precios inmobiliarios. Al mismo tiempo, los sistemas de impuestos sobre la tierra y sobre sucesiones están diseñados para regular la propiedad y el uso de la tierra, evitando la concentración excesiva en unas pocas personas o empresas. Gracias a la combinación flexible de mecanismos de mercado y una intervención estatal razonable, Japón mantiene la estabilidad del mercado de la tierra incluso en períodos de fuertes fluctuaciones, garantizando al mismo tiempo la equidad social y la sostenibilidad en la gestión de los recursos territoriales.

Singapur

Singapur es uno de los países con los mecanismos de gestión y tarificación del suelo más singulares del mundo, ya que la mayor parte de su superficie es propiedad del Estado. Aproximadamente el 90 % del fondo de tierras está en manos del Estado y solo permite su uso a particulares y organizaciones mediante contratos de arrendamiento a plazo fijo, generalmente de 99 años para suelo residencial y de menor duración para suelo comercial o industrial. Este mecanismo ayuda al gobierno a mantener un control absoluto sobre el desarrollo urbano y a regular eficazmente el mercado inmobiliario.

La tasación de terrenos en Singapur la realiza la Autoridad de Reurbanización Urbana (URA) y los organismos pertinentes. La URA realiza subastas públicas periódicas para asignar derechos de uso de suelo para proyectos comerciales y residenciales, y las ofertas ganadoras reflejan directamente la demanda y la competitividad del mercado. Además de las subastas, el gobierno también publica una lista estándar de precios de terrenos, que se actualiza periódicamente y sirve de base para la tributación, las compensaciones y las transacciones secundarias. Este sistema garantiza que los precios de los terrenos no solo reflejen la oferta y la demanda del mercado, sino que también sean coherentes con la orientación a largo plazo del desarrollo urbano del país.

Singapur es uno de los países con los mecanismos de gestión y valoración de tierras más singulares del mundo. Foto: The Straits Times.

Una característica importante del mecanismo de fijación de precios de terrenos de Singapur es la transparencia. El gobierno publica resultados detallados de subastas, datos de transacciones e índices de precios de terrenos, lo que permite a residentes e inversores monitorear fácilmente la evolución del mercado. Paralelamente, se aplican herramientas fiscales como el impuesto de timbre, el impuesto sobre la propiedad y las restricciones a la propiedad extranjera para controlar los precios y limitar la especulación. Este mecanismo contribuye a mantener la estabilidad del mercado inmobiliario de Singapur, evitando aumentos excesivos de precios que generan desigualdad en el acceso a la vivienda.

Gracias a un estricto control estatal, una combinación de subastas públicas, listas de precios estándar y un sistema tributario regulado, Singapur ha construido un modelo eficaz de tarificación del suelo que garantiza ingresos presupuestarios y apoya los objetivos de planificación urbana sostenible. Esta experiencia es especialmente relevante para los países que buscan equilibrar el desarrollo del mercado inmobiliario con beneficios sociales a largo plazo.

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