Para comprender mejor las cuestiones relacionadas con los precios, los valores de mercado y el valor (intrínseco, fundamental) de los bienes raíces, TG&VN conversó con el profesor asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, jefe del Departamento de Valoración - Negocios Inmobiliarios, Universidad de Finanzas y Marketing, Ciudad Ho Chi Minh.
Estimado Profesor Asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, el precio es uno de los factores que más influye en las inversiones inmobiliarias. ¿Podría explicarlo con más claridad?
Los terrenos y bienes raíces tienen su propio precio. El aumento de los precios razonables, o en su mayoría irrazonables, en Vietnam ha impulsado a todos los sectores de la sociedad a buscar inversiones inmobiliarias. La realidad objetiva y la evolución subjetiva de los precios de los terrenos y bienes raíces en los últimos 30 años han provocado que muchas personas y organizaciones pierdan su equilibrio emocional, financiero y racional.
El precio del terreno (bien inmueble) es la expresión monetaria de su valor, es decir, la cantidad a pagar por él. En general, el precio del terreno (bien inmueble) es una cantidad que fluctúa en torno a su valor. Cuando la oferta y la demanda coinciden, el precio puede reflejar y coincidir con el valor del terreno (un caso poco frecuente). El precio del terreno (bien inmueble) será mayor que su valor si la oferta es menor que la demanda. Por el contrario, si la oferta supera la demanda, el precio será menor que su valor.
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| Profesor asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc. (Fuente: RED) |
Este es un conocimiento clásico en microeconomía . Sin embargo, por diversas razones, muchas personas suelen detenerse (o solo conocer) en términos generales como estos. A menudo carecen de la capacidad de aplicar y desarrollar el pensamiento para la inversión inmobiliaria. Se suele decir: «El mercado tiene voz propia» o «Todas las teorías son grises. Solo el árbol de la vida siempre es verde». A partir de la comprensión de los conocimientos generales, los inversores inmobiliarios necesitan desarrollar su propio pensamiento para cada decisión y método específico.
Entonces, ¿qué factores suelen influir en los precios, señor?
Los precios suelen estar determinados por la relación entre la oferta y la demanda en el mercado. Sin embargo, es necesario comprender correcta e integralmente la categoría de "mercado". El mercado que solemos mencionar en los medios, como apartamentos, terrenos, zonas comerciales, etc., con zonas, segmentos y productos populares, es solo una pequeña parte del mercado total.
Si consideramos los 365.000 kilómetros cuadrados de Vietnam, más los activos en tierra (incluyendo obras de construcción y activos anexos, como árboles perennes, etc.), el mercado en general es mucho más grande y diverso. Por otro lado, si solo consideramos los precios y recopilamos información sobre ellos, los inversores pasarán por alto un factor más atractivo y efectivo en sus inversiones: el valor de mercado.
Mucha gente todavía tiene dudas sobre el concepto de valor de mercado inmobiliario, ¿puede explicarlo más claramente?
Para comprender el Valor de Mercado, es necesario comprender primero los conceptos de Valor (intrínseco - fundamental). Este tema se analizará con más detalle más adelante. El valor de mercado de los bienes raíces se refiere a las funciones y usos de los bienes raíces para determinados fines. Estos fines pueden ser multipropósito o específicos de cada individuo u organización. En realidad, existen objetivos muy diversos para cada sujeto. En otras palabras, el número de objetivos inmobiliarios puede ascender a miles o incluso más.
Se suele hablar de dos categorías de valor de mercado inmobiliario: valor de uso y valor de cambio. Los bienes inmuebles no solo se utilizan para vivir, para negocios, para obtener ganancias... sino también para diversos fines, a veces inusuales.
Por ejemplo, alguien compra un terreno solo para esperar la primavera y observar el crecimiento de un insecto raro. O existe un tipo de inmueble muy adecuado para captar capital financiero. Al utilizarlo para financiarse, se recaudan 100 mil millones de VND, pero si se compra y vende libremente, el precio es de solo 30 mil millones de VND. En otras palabras, este inmueble es un inmueble financiero.
A partir del ejemplo anterior, considerar el valor de mercado de los bienes raíces trasciende la perspectiva convencional de comprar y vender o vivir en ellos. Cumplen con ciertos propósitos específicos que surgen de las diversas necesidades del mercado. Y el precio del alquiler o el precio de venta libre no pueden utilizarse para medir su valor.
Por lo tanto, los inversores necesitan personalizar cada inmueble para cada segmento y cada cliente individual a fin de determinar con precisión el valor de mercado. El valor de los bienes inmuebles que una persona u organización puede disfrutar y percibir se considera Valor de Mercado (más amplio que la categoría de precio).
Entonces, el valor de mercado depende en gran medida del valor del inmueble, señor.
El valor inmobiliario es el aspecto más interesante, pero también el más difícil de comprender y medir en la valoración inmobiliaria. Al comprender el valor de mercado, los inversores inmobiliarios pueden avanzar para aprender y dominar los aspectos relacionados con el valor inmobiliario. A diferencia del valor de mercado, el valor inmobiliario aquí ya no se deriva de la palabra "mercado". En otras palabras, antes de que exista un mercado, antes de su formación, los bienes inmuebles tienen su propio valor.
El valor es un concepto abstracto; el significado de la tierra y los bienes inmuebles se refiere a su idoneidad y satisfacción de las necesidades humanas. Los bienes inmuebles tienen la capacidad de satisfacer las necesidades humanas de forma individual e independiente, pero su valor está vinculado a las cosas y fenómenos, formando un sistema de valores total mediante la interacción de las necesidades primarias mencionadas.
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El profesor asociado, Dr. Nguyen Minh Ngoc, cuenta con una amplia experiencia en formación sobre valoración inmobiliaria en este campo. (Fuente: RED) |
Al comprender el valor de mercado, los inversores inmobiliarios pueden aprender y dominar los aspectos relacionados con el valor inmobiliario. El mercado es una categoría; una forma; un conjunto de convenciones. O bien, entiéndalo como un conjunto de escenarios; un contexto con fluctuaciones y fases... Existen muchas opiniones, perspectivas y afirmaciones sobre el mercado en general, y el mercado inmobiliario en particular. Por lo tanto, el valor de mercado de los bienes raíces también varía de forma impredecible.
Sin embargo, si profundizamos en las raíces del sector inmobiliario, encontraremos sus valores fundamentales. Estos valores, unidos a las necesidades inmutables y fundamentales de la civilización humana, crearán un sistema de valores fundamental para el sector inmobiliario que no depende de ningún mercado en ningún lugar del mundo .
¿Puede darnos algunos ejemplos específicos para que nuestros lectores puedan comprender mejor los valores intrínsecos del sector inmobiliario?
Por ejemplo, un bosque primigenio, una isla en un lago de agua dulce, una cueva, la cima de una montaña… siempre tienen valor. Pero no existe un mercado separado (submercado) para este tipo de bienes raíces. Otro ejemplo: un rubí rojo puro y brillante, con el color de la sangre de paloma, que se encuentra en las profundidades del lago Thac Ba, en la provincia de Yen Bai, posee un gran valor intrínseco.
Sin embargo, no tiene valor de mercado debido a dos posibles casos: 1/ debido a que se encuentra debajo del lago, no se ha encontrado que se coloque en el mercado de piedras preciosas operativo; 2/ el mercado de piedras preciosas aún no se ha formado en Vietnam o en el mundo (cuando las personas no consideran que este rubí sea precioso porque no lo comprenden completamente).
Si consideramos el problema desde la perspectiva del valor de uso y el valor de cambio del activo, esta piedra carece de valor de uso (no tiene valor de mercado). Por otro lado, si este rubí se encuentra y se intercambia por un viaje alrededor del mundo, desarrollará su valor de cambio, transformándose en una relación de valor de mercado (el disfrute y los sentimientos de quien la recibe), y no está dentro de la categoría de precio. La inversión inmobiliaria en Vietnam debe aplicar esta filosofía para identificar valores ocultos y luego colocarlos en el mercado inmobiliario. Incluso crear un mercado de uso o intercambio.
Entonces, en su opinión, para invertir eficazmente en bienes raíces, ¿a qué factores deberían prestar atención los inversores?
De hecho, en muchos estudios sobre tipos de bienes raíces considerados únicos en Vietnam (pero populares a nivel mundial, o donde no existe un mercado local para ese tipo de bienes raíces), descubrí un tipo de propiedad que nunca se había conocido ni circulado en el mercado inmobiliario vietnamita. Esto se debe a que Vietnam se encuentra en desarrollo; en los últimos 30 años, los participantes del mercado a menudo se centran en tipos de fácil acceso, con poca exploración y poca creatividad.
Por lo tanto, al aplicar una sólida experiencia y capacidad de valoración inmobiliaria, los inversores pueden encontrar innumerables "diamantes" valiosos en el mercado que nadie descubre. En otras palabras, esta es una oportunidad para que los inversores adquieran activos inmobiliarios valiosos y sostenibles a precios muy bajos.
Sin embargo, los inversores también necesitan comprender las principales tendencias mundiales, las leyes naturales asociadas con el sector inmobiliario, y necesitan la capacidad y los métodos para predecir los cambios de la humanidad y así medir el valor de los bienes raíces. El Arca de Noé no tendría ningún valor (o muy poco) sin el diluvio universal. Noé no habría construido el Arca sin la "predicción" (o sueño) de alguien.
Por lo tanto, la valoración inmobiliaria para inversión requiere una reflexión profunda y continua sobre el precio, el valor de mercado y el valor (básico e intrínseco). La valoración inmobiliaria para inversión no solo implica un seguimiento exhaustivo y una profunda experiencia multifacética y multidimensional en el mercado inmobiliario en particular y en la vida en general, sino que también implica un aprendizaje continuo y la consolidación de conocimientos académicos hasta que se deje de invertir.
¡Gracias!
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Fuente
![[Foto] Los líderes provinciales de Gia Lai ofrecen flores en el Monumento del Tío Ho con los grupos étnicos de las Tierras Altas Centrales.](https://vphoto.vietnam.vn/thumb/1200x675/vietnam/resource/IMAGE/2025/7/9/196438801da24b3cb6158d0501984818)
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