Propuesta para regular el mercado mediante políticas de ley de crédito

Medidas aplicadas en el mundo

Según VARS, regular el mercado inmobiliario mediante políticas y leyes crediticias es una de las maneras más eficaces de garantizar el desarrollo sostenible y estable del mercado, evitando impactos desestabilizadores en la economía . O, más negativamente, el auge o la recesión del mercado inmobiliario pueden provocar importantes crisis financieras.

Históricamente, el sector inmobiliario se ha considerado a menudo una de las principales causas de las dificultades económicas de Vietnam, debido a su impacto directo e indirecto en los sectores económicos de apoyo afectados por este importante sector, como la construcción, el turismo y el sector financiero y bancario. Entre los factores que se pueden mencionar se incluyen la morosidad, el alto inventario inmobiliario, las dificultades para movilizar capital y la pérdida de confianza de los inversores.

Las dificultades mencionadas no solo afectan directamente el desarrollo del mercado, sino que también tienen consecuencias generalizadas para toda la economía. Por lo tanto, con el máximo respeto a las leyes naturales de la oferta y la demanda, es fundamental que el Estado fortalezca proactivamente la regulación del mercado inmobiliario cuando este muestre indicios de inestabilidad. Esta es también una medida aplicada por los gobiernos y las agencias financieras de muchos países del mundo.

Regular el mercado inmobiliario es una medida importante para evitar impactos negativos en la economía.

En concreto, para garantizar el desarrollo sostenible y estable del mercado inmobiliario y evitar impactos desestabilizadores en la economía, muchos gobiernos han utilizado políticas crediticias como herramienta para regular el mercado inmobiliario. Al restringir o flexibilizar el crédito, el gobierno puede controlar los precios inmobiliarios, prevenir burbujas y garantizar la estabilidad del mercado. Sin embargo, la flexibilidad de esta política depende de cada mercado y de la situación económica específica de cada país. Las experiencias de algunos países en este ámbito son las siguientes:

Por ejemplo, en China, para controlar los flujos de capital de inversión, el gobierno impuso numerosas restricciones a la compra de bienes raíces a crédito, especialmente préstamos especulativos. También controló los flujos de capital al exterior para evitar que el dinero especulativo fluyera a los mercados inmobiliarios extranjeros.

En concreto, en 2010, el mercado inmobiliario chino se desarrolló rápidamente y los precios de la vivienda aumentaron considerablemente. En aquel entonces, decenas de millones de apartamentos en China llevaban mucho tiempo construyéndose, pero nadie los vivía. Esta situación se prolongó tanto tiempo y se agravó tanto que, a finales de 2017, el gobierno chino tuvo que promulgar una política de "las casas son para vivir, no para especular", y, al mismo tiempo, ordenó el establecimiento de un sistema de políticas para controlar y regular el mercado, con el fin de distinguir a los especuladores de los compradores de viviendas con necesidades reales de vivienda.

Además de las estrictas regulaciones para la adquisición de una o más segundas viviendas, como exigir a los compradores de una segunda vivienda un depósito inicial del 60-85%, y del 100% para una tercera; exigir a quien compre una vivienda que la mantenga durante al menos tres años y medio; despedir a altos funcionarios en localidades que han permitido el desplome de los precios de la vivienda; e incluso aplicar medidas de precios de referencia, distribuyendo cupos de compra... Además, muchas ciudades chinas también han implementado una serie de medidas, como limitar el crédito hipotecario, subir los tipos de interés y endurecer la normativa hipotecaria. Estos ajustes han sido relativamente efectivos, reduciendo significativamente la especulación.

Muchas regulaciones “golpean los bolsillos” de los compradores de viviendas y se aplican para evitar la especulación.

En Singapur, para controlar la especulación y evitar una burbuja inmobiliaria, el gobierno ha aumentado el tipo de interés mínimo de depósito para préstamos inmobiliarios, especialmente para compradores de segundas o terceras viviendas. Al mismo tiempo, para reducir el importe de los préstamos y controlar los precios inmobiliarios, el gobierno también ha limitado el plazo de los préstamos, junto con una política crediticia restrictiva.

En Canadá, el gobierno ha endurecido las regulaciones sobre la relación préstamo-valor para limitar los préstamos de alto riesgo. Los compradores de vivienda en grandes ciudades como Toronto y Vancouver suelen tener que realizar depósitos más altos al solicitar préstamos para comprar bienes raíces. Muchos países también aplican medidas de control crediticio a los compradores extranjeros de bienes raíces para limitar la especulación, controlar el aumento de los precios de la vivienda y proteger a las personas de ingresos medios en grandes ciudades como Australia, Canadá, etc.

La experiencia de otros países demuestra que las políticas y leyes crediticias son una herramienta importante para que los gobiernos regulen el mercado inmobiliario. Muchas de las políticas que otros países han aplicado con éxito pueden consultarse, aprenderse y aplicarse en Vietnam.

Es necesario solicitar a Vietnam que regule el mercado.

Con la efectividad lograda en muchos países alrededor del mundo, VARS propone una serie de soluciones en materia de política crediticia para regular el mercado cuando el mercado fluctúa hacia arriba o hacia abajo en más de un 20% en 3 meses o el mercado inmobiliario tiene otras fluctuaciones que afectan la estabilidad socioeconómica sin afectar la demanda de vivienda de las personas de la siguiente manera:

En primer lugar, endurecer las políticas crediticias para los especuladores. Para reducir el número de personas que solicitan préstamos con fines especulativos o que utilizan un apalancamiento excesivo, las entidades crediticias pueden ajustar los límites de préstamo modificando la relación préstamo-valor, exigiendo mayores pagos de capital o aplicando tasas de interés más altas a quienes compran una segunda vivienda o más.

En segundo lugar, fortalecer la supervisión y la gestión del crédito. El gobierno puede imponer regulaciones sobre el control de calidad crediticia, exigiendo a los bancos que informen con mayor detalle sobre los préstamos inmobiliarios, lo que fortalecerá la supervisión del riesgo. Establecer un mecanismo de crédito para proyectos de vivienda social, priorizando la financiación de proyectos de desarrollo de vivienda social y asequible para atender las necesidades de vivienda de las personas de bajos ingresos.

VARS propone muchas medidas para regular el mercado de la forma más razonable.

Además, el Estado también necesita tener una política de flexibilización del crédito, incluyendo la reducción de las tasas de interés y el apoyo a los préstamos a largo plazo con tasas de interés preferenciales para quienes compran una vivienda por primera vez, o algunos otros grupos prioritarios con fines de estabilidad social, como las parejas jóvenes recién casadas,...

Sin embargo, según VARS, para aplicar la política de forma correcta y precisa, el Estado necesita crear un sistema de base de datos lo suficientemente amplio, preciso y actualizado como para garantizar una distinción clara entre los compradores de viviendas reales, que la utilizan con fines productivos y comerciales, y los especuladores y acaparadores. Es fundamental acelerar la publicación del índice de precios de las transacciones inmobiliarias y de algunos indicadores influyentes para determinar cuándo debe intervenir el Estado.

En particular, en el contexto actual de preocupación por los precios inmobiliarios, para regular el mercado inmobiliario de forma más integral, las políticas crediticias deben combinarse con la aplicación del impuesto sobre transmisiones patrimoniales o el impuesto sobre bienes inmuebles. Al mismo tiempo, la aplicación de las políticas regulatorias debe ser flexible, garantizando la estabilidad y el orden en el mercado inmobiliario y minimizando los riesgos.

Fuente: https://www.congluan.vn/de-xuat-dieu-tiet-thi-truong-bang-cac-chinh-sach-phap-luat-tin-dung-post314332.html