Decisión de realizar un proyecto piloto de expansión de terrenos para vivienda comercial a nivel nacional; Expectativas de recuperación de la capacidad de pago de los inversores inmobiliarios; Hanoi tendrá el Teatro de la Ópera más moderno, de más de 25.000 m2 de ancho.
Subasta de terrenos en Soc Son tiene a alguien pagando 30 mil millones de VND/m2; el Ministerio de Finanzas propone gravar las compras de casas y terrenos en función del período de propiedad
Decisión de realizar un proyecto piloto de expansión de terrenos para vivienda comercial a nivel nacional; Expectativas de recuperación de la capacidad de pago de los inversores inmobiliarios; Hanoi tendrá el Teatro de la Ópera más moderno, de más de 25.000 m2 de ancho.
Aquí están las noticias inmobiliarias más destacadas de la semana.
Decisión de poner a prueba la expansión de terrenos para viviendas comerciales en todo el país
En la tarde del 30 de noviembre, la Asamblea Nacional aprobó una Resolución sobre la puesta a prueba de la implementación de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra con 415/460 delegados presentes a favor, 19 en desaprobación y 26 abstenciones.
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| La Asamblea Nacional votó para aprobar la resolución. |
La Resolución estipula la implementación piloto de proyectos de vivienda comercial a través de acuerdos para recibir derechos de uso de la tierra o tener derechos de uso de la tierra (proyectos piloto) a nivel nacional en los siguientes casos: proyectos de organizaciones comerciales inmobiliarias que reciben derechos de uso de la tierra; proyectos de organizaciones comerciales inmobiliarias que tienen derechos de uso de la tierra; proyectos de organizaciones comerciales inmobiliarias que tienen derechos de uso de la tierra y reciben derechos de uso de la tierra.
Otro caso es el proyecto de una organización empresarial inmobiliaria constituida por organizaciones que utilizan terrenos para implementar un proyecto de vivienda comercial en el área de una instalación de producción y negocios que debe ser reubicada debido a la contaminación ambiental, o la instalación debe ser reubicada de acuerdo con la planificación de la construcción y la planificación urbana.
Los proyectos piloto, según la resolución, deben cumplir las siguientes condiciones: el alcance de la superficie del terreno y la parcela de tierra donde se implementa el proyecto deben ser coherentes con la planificación del uso de la tierra a nivel de distrito o la planificación de la construcción, la planificación urbana.
El alcance del terreno y la parcela para la implementación del proyecto es consistente con el programa y plan de desarrollo de vivienda local aprobado.
El alcance de los terrenos y parcelas para la implementación del proyecto está incluido en la lista de terrenos previstos para la implementación del proyecto piloto aprobado por el Consejo Popular Provincial de acuerdo con las disposiciones de esta Resolución.
Existe una aprobación escrita del Comité Popular Provincial sobre el acuerdo sobre la recepción de los derechos de uso de la tierra para implementar el proyecto piloto para el caso especificado en esta Resolución, lo cual también es una condición establecida en la Resolución.
Las organizaciones de negocios inmobiliarios deben cumplir las condiciones prescritas por la ley sobre tierras, vivienda, negocios inmobiliarios, inversiones y demás disposiciones legales pertinentes.
La selección de proyectos piloto debe cumplir los siguientes criterios: estar implementados en áreas urbanas o áreas planificadas para desarrollo urbano; el área total de tierra residencial en proyectos piloto (incluyendo tierra residencial existente y tierra planificada para cambiar el uso de la tierra a tierra residencial) no exceda el 30% del área de tierra residencial adicional durante el período de planificación (en comparación con el estado actual del uso de la tierra residencial) de acuerdo con el plan de asignación de tierras y zonificación aprobado en la planificación provincial para el período 2021 - 2030; no pertenecer a los proyectos especificados en la Cláusula 4, Artículo 67 de la Ley de Tierras;
Para el caso especificado en el inciso a), inciso 1, artículo 1 de la Resolución, la superficie de tierra para la implementación del proyecto piloto no debe estar en la lista de obras y proyectos que requieren recuperación de tierras aprobados por el Consejo Popular Provincial de acuerdo a lo dispuesto en el inciso 5, artículo 72 de la Ley de Tierras.
En las áreas de tierras de defensa nacional y de seguridad que se han planificado remover de las tierras de defensa nacional y de seguridad que cumplen con las condiciones especificadas en la Cláusula 2, Artículo 3 de esta Resolución pero que no han sido entregadas a la administración local, se dará prioridad al Ministerio de Defensa Nacional y al Ministerio de Seguridad Pública para organizar la implementación de un proyecto piloto para priorizar la venta, arrendamiento y compra a plazos para oficiales y soldados de las fuerzas armadas de acuerdo con las disposiciones de la ley.
La Resolución entra en vigor el 1 de abril de 2025 y se implementará durante 5 años.
El Ministerio de Hacienda propone gravar la venta de casas y terrenos según el período de propiedad
Recientemente, el Ministerio de Hacienda presentó al Gobierno una propuesta para elaborar un proyecto de Ley del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (sustitutiva). En particular, el Ministerio propuso modificar y complementar la normativa sobre la renta imponible de las personas físicas derivada de la transmisión de bienes inmuebles para garantizar su coherencia con la Ley de Tierras de 2024.
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| La propuesta fiscal del Ministerio de Hacienda se dirige directamente a los especuladores inmobiliarios. Foto: Thanh Vu |
En concreto, en la presentación, el Ministerio de Finanzas señaló que la actual política del impuesto sobre la renta de las personas físicas no hace diferenciación en función del período de tenencia del inmueble por parte del transferente.
Mientras tanto, varios países de todo el mundo han utilizado herramientas fiscales para aumentar el costo de la conducta especulativa y reducir el atractivo de la especulación inmobiliaria en la economía, incluido el impuesto sobre la renta personal.
Cabe destacar que algunos países también aplican impuestos sobre las ganancias de las transacciones inmobiliarias en función de la frecuencia de las transacciones y el tiempo transcurrido entre la compra y la venta de la propiedad. Cuanto más rápido transcurra este tiempo, mayor será la tasa impositiva, y cuanto más lento, menor será la tasa impositiva.
El Ministerio de Finanzas indicó que, en Singapur, la compraventa de terrenos durante el primer año está gravada con el 100 % de la diferencia de valor. Después de dos años, la tasa impositiva es del 50 %. Al tercer año, la cifra será del 25 %.
En Taiwán, las transacciones inmobiliarias realizadas dentro de los dos primeros años tras la compra tienen una tasa impositiva del 45%. Si se realizan entre dos y cinco años, la tasa es del 35%. Entre cinco y diez años, es del 20% y, después de diez años, del 15%.
Según el Ministerio de Hacienda, para tener un nivel razonable de regulación y evitar la especulación y las burbujas inmobiliarias, el Estado puede estudiar recaudar impuestos sobre la renta personal provenientes de la transmisión de inmuebles en función del plazo de tenencia como ocurre en algunos países.
En cuanto al tipo impositivo específico, el Ministerio de Hacienda considera que debe estudiarse y determinarse adecuadamente, de modo que refleje el funcionamiento real del mercado inmobiliario. Además, la aplicación de la política del impuesto sobre la renta de las personas físicas (IRPF) a las transmisiones de bienes inmuebles basadas en el período de tenencia debe sincronizarse con el proceso de perfeccionamiento de las políticas relacionadas con el suelo y la vivienda.
Además, la sincronización y preparación de la infraestructura de tecnología de la información para el registro de tierras y bienes inmuebles también es un factor importante que determina el éxito de la política.
Expectativas de recuperación de la solvencia de los inversores inmobiliarios
El informe del sector inmobiliario residencial, basado en datos de las 30 principales empresas inmobiliarias residenciales en términos de ingresos, anunciado ampliamente por VIS Rating la tarde del 28 de noviembre, indicó que las ventas de inmuebles en Hanói y Ciudad Ho Chi Minh aumentaron un 48% en el tercer trimestre de 2024 en comparación con el trimestre anterior, el nivel más alto de los últimos cuatro trimestres. La demanda de vivienda se mantiene sólida, lo que se refleja en las altas tasas de absorción y el sólido crecimiento de los préstamos hipotecarios, que alcanzaron el 7%, en comparación con solo el 1% en el mismo período del año anterior.
Las expectativas de un aumento en los precios de las viviendas, junto con la reducción de los pagos iniciales, seguirán impulsando una fuerte demanda de compradores. Muchas promotoras, como Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia y Nha Ba Ria – Vung Tau, han registrado un aumento en las ventas, principalmente en el segmento de lujo.
Sin embargo, los ingresos y las ganancias de los primeros 9 meses de 2024 de los inversores en la lista de seguimiento del informe disminuyeron un 20% y un 43% respectivamente en comparación con el mismo período del año anterior, debido a la disminución del volumen de transferencias debido a las débiles ventas en 2023. Por lo tanto, se espera que más del 60% de los inversores no completen el plan de ganancias para todo el año 2024.
En 2025, VIS Rating prevé que los promotores aumenten el número de nuevos proyectos, lo que contribuirá a mejorar sus ventas y flujos de caja. La capacidad de pago de la deuda del sector se mantendrá débil en el tercer trimestre de 2024, pero se espera que el apalancamiento se controle gracias a las nuevas regulaciones y que los flujos de caja de los promotores mejoren gracias al aumento de las ventas.
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| Se espera que la capacidad de pago de la deuda de los inversores inmobiliarios comience a mejorar desde el débil nivel de 2023-2024. Foto: VIS Rating |
Al tercer trimestre de 2024, más de la mitad de los promotores monitoreados por VIS Rating presentaban bajos niveles de apalancamiento y servicio de la deuda. Esto se debió principalmente al excesivo apalancamiento para el desarrollo de proyectos durante el período 2021-2023 y a la acumulación de proyectos inconclusos e inventario sin vender, debido al deterioro de la confianza del mercado a partir de 2023.
Pero a medida que mejoran las ventas, VIS Rating espera que la capacidad de pago de la deuda de los desarrolladores inmobiliarios comience a mejorar desde el débil nivel de 2023-2024.
Con una perspectiva positiva para las ventas de nuevos proyectos y el flujo de caja, los ratios de cobertura de la deuda de los promotores mejorarán gradualmente. Las nuevas regulaciones emitidas en julio de 2024 limitarán el uso de deuda para nuevos proyectos. Por lo tanto, VIS Rating prevé que el crecimiento de la deuda continúe desacelerándose desde un máximo del 15 % anual en el período 2022-2023.
Hanoi contará con el Teatro de la Ópera más moderno, de más de 25.000 m2 de extensión.
Recientemente, el vicepresidente del Comité Popular de Hanoi, Duong Duc Tuan, firmó la Decisión No. 6132/QD-UBND que aprueba el proyecto de planificación detallada del eje espacial central de la península de Quang An, a escala 1/500.
Por consiguiente, la superficie total del terreno planificado es de aproximadamente 44,1 hectáreas. El proyecto incluirá un parque temático cultural y artístico, instalaciones religiosas y de fe, zonas de ocio y servicios hoteleros y comerciales.
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| Perspectiva de la nueva Casa de la Ópera. |
Cabe destacar que la península de Quang An también es el lugar designado para la construcción de la nueva Ópera de la ciudad. Esta será una obra de arte moderna a gran escala que representará la imagen de la capital. El teatro se construirá en una superficie de más de 25.000 m², con una superficie total construida de 42.000 m².
Anteriormente, en una conferencia para recopilar opiniones públicas en julio de 2022, el entonces vicepresidente del distrito de Tay Ho, Sr. Nguyen Le Hoang, afirmó que el teatro no afectaría en gran medida el espacio de la superficie del agua y no estaría ubicado dentro del área de la superficie del agua del Lago Oeste.
Además, otro dato que interesa al público es la identidad del diseñador de este importante proyecto. El elegido y a quien se le confió el oro es el Sr. Renzo Piano, un famoso arquitecto italiano. Es el autor del Aeropuerto Internacional de Kansai (Japón), el primer aeropuerto construido en alta mar; y del Auditorio del Parco della Musica (Italia), uno de los proyectos de artes escénicas más grandes de Europa.
En el diseño de la Ópera de la península de Quang An, el Sr. Renzo Piano ideó una estructura de cubierta de tan solo 200 a 600 mm de espesor. Esta estructura ultradelgada fue concebida por el arquitecto hace 40 años, una época en la que las técnicas de construcción no satisfacían este requisito especial.
La nueva Ópera no solo cuenta con uno de los techos más singulares del mundo, sino que también utiliza tecnologías y técnicas de diseño de vanguardia. Toda la pared del auditorio principal está equipada con un sistema de paneles acústicos de accionamiento mecánico.
Para cada tipo de actuación, se controlará el cierre, la apertura, la subida y la bajada de los paneles acústicos en las direcciones y posiciones correspondientes. De esta manera, se garantiza una reflexión y absorción acústicas y un tiempo de reverberación adecuados a las necesidades de cada programa artístico.
Subasta de tierras en Soc Son: ¿Pagaron hasta 30 mil millones de VND/m2 y luego "demasiado asustados"?
Según una fuente del reportero del periódico electrónico de inversiones - Baodautu.vn , en la subasta de 58 parcelas de tierra en la comuna de Quang Tien, distrito de Soc Son (Hanoi), cuando vieron que ya no tenían posibilidades de ganar las hermosas parcelas de tierra, muchas personas pagaron precios irrazonablemente altos.
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| Oferta del cliente en la ronda 6. Debido a que el precio fue demasiado alto, el participante se retiró. |
En concreto, en la quinta ronda, algunas personas presentaron ofertas por terrenos de hasta más de 30 mil millones de VND/m². Muchos otros terrenos también se ofrecieron a precios muy altos, entre 60 y 101 millones de VND/m². Sin embargo, en la sexta ronda, la última, solicitaron no presentar más ofertas.
Al final, solo 22 de las 58 parcelas se adjudicaron, con precios que oscilaban entre 32 y 50 millones de VND/m². Todos los que pregonaron precios altos en la quinta ronda pidieron que se dejara de pujar en la sexta.
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| El precio se paga en la ronda 5. |
Al compartir con la prensa, la fuente, quien también participó directamente en la subasta, afirmó que los terrenos aquí cuestan en promedio solo entre 35 y 40 millones de VND/m². Las asociaciones y grupos que participaron en la subasta en esta ocasión no comprendían bien el mercado, por lo que perdieron su oportunidad. La puja impulsiva no solo no solucionó el problema, sino que también dañó la imagen de las subastas de terrenos, lo que tuvo un impacto negativo en el mercado.
“Espero que las autoridades investiguen a fondo esta subasta. Es un acto deliberado y organizado que viola la ley”, dijo la persona indignada.
Se pondrán a la venta 58 terrenos con un precio inicial de 2,8 millones de VND/m². Superficies de 90 a 220 m². Los depósitos para los terrenos oscilan entre 44 y 111 millones de VND/lote. La subasta se realizará mediante votación directa en seis rondas obligatorias.
Anteriormente, en marzo de 2024, se canceló una subasta de terrenos en Hoai Duc debido a indicios de infracciones. Por consiguiente, en la primera ronda de la subasta, se ofrecieron 15 de 33 terrenos por entre 100 y 180 millones de VND/m², partiendo de un precio inicial de tan solo 57 a 62 millones de VND/m².
En la segunda ronda, el cliente que ofreció el precio más alto no pujó y fue descalificado deliberadamente, lo que creó las condiciones para que el que ofreció el precio más bajo en la primera ronda ganara la subasta. Considerando que el cliente mostró indicios de infringir las normas sobre subastas de propiedades, el comité organizador selló todos los documentos de registro de la subasta y los formularios de puja para su entrega a la policía para su investigación y tramitación conforme a la ley.
Binh Dinh realiza subastas para encontrar inversores para un proyecto residencial valorado en más de 1.700 billones de VND
El Centro de Servicios de Subasta de Propiedades (Departamento de Justicia de la provincia de Binh Dinh) acaba de anunciar la subasta de derechos de uso de tierras para implementar el proyecto residencial, de servicios y educativo al oeste de la calle Tay Son.
Por consiguiente, el terreno subastado pertenece al Centro de Formación Profesional de Transporte Binh Dinh y sus alrededores, ubicados en el distrito de Quang Trung, ciudad de Quy Nhon. La superficie del terreno supera las 6,3 hectáreas, de las cuales más de 2,5 hectáreas se destinan a la construcción de viviendas adyacentes; y más de 0,4 hectáreas se destinan a obras comerciales y de servicios.
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| Proyecto de Planificación del Área Residencial, de Servicios y Educativa al Oeste de la Calle Tay Son. |
La escala del proyecto incluye 238 lotes residenciales adyacentes (los inversionistas deben construir la construcción preliminar y completar el exterior, altura máxima de 4 pisos); construir edificios de servicios comerciales para actividades turísticas, negocios de oficinas (altura máxima de 5 pisos).
Además, el inversionista debe ser responsable de invertir en completar la infraestructura técnica del terreno educativo con un área de 0,4 hectáreas; pagando dinero equivalente al valor del fondo de tierras invertido en la construcción del sistema de infraestructura técnica para construir viviendas sociales (el fondo de tierras está reservado en un 20%, aproximadamente 0,5 hectáreas para desarrollar viviendas sociales).
Según el Centro de Subastas de Propiedades, el precio inicial de la propiedad supera los 558 mil millones de VND, con un incremento del 5% (más de 27,9 mil millones de VND). La subasta se llevará a cabo a las 8:30 a. m. del 21 de diciembre de 2024 en la Sala del Centro de Subastas de Propiedades, ubicada en la calle Phan Dinh Phung n.° 37, Quy Nhon, provincia de Binh Dinh.
El costo de implementación del proyecto asciende a 1.144 billones de VND (sin incluir las tasas de uso del suelo por la adjudicación de la subasta de derechos de uso del suelo). El proyecto está en un plazo de 48 meses desde la fecha de la decisión de reconocer los resultados de la subasta o de aprobar al inversor.
Thua Thien Hue subasta terreno "dorado" de más de 1.600 m2 para realizar proyecto comercial
El Comité Popular de la provincia de Thua Thien Hue dijo que el 7 de diciembre, el Centro de Desarrollo del Fondo de Tierras - Departamento de Recursos Naturales y Medio Ambiente en coordinación con la Compañía Anónima de Quang Nam para Finanzas y Subastas de Precios llevará a cabo una subasta para vender activos en tierra, transferir derechos de uso de la tierra en forma de arrendamiento de tierras para implementar el proyecto de inversión del Área de Servicio Comercial en la parcela de tierra No. 47 Hai Ba Trung, ciudad de Hue.
En consecuencia, el terreno ubicado en Hai Ba Trung 47 tiene una superficie de 1646,6 m²; los bienes que lo componen, junto al terreno subastado, incluyen un edificio de oficinas de tres plantas, un edificio de oficinas de dos plantas y una caseta de vigilancia con una superficie construida de 685 m² y una superficie construida de 1628 m². Con un plazo de uso del terreno de 50 años, a partir de la fecha de la Decisión de Arrendamiento de Tierras del Comité Popular de la provincia de Thua Thien Hue, el dinero se cobra una sola vez durante todo el plazo del arrendamiento.
El precio inicial previsto para la subasta del terreno y la vivienda es de 100.420 millones de VND. De este precio, el precio inicial para los derechos de uso del terreno es de 93.470 millones de VND y el precio inicial para los activos vinculados al terreno es de 6.940 millones de VND. Con un depósito de más de 20.000 millones de VND, cada tramo de precio para los derechos de uso del terreno es de 1.800 millones de VND y el de los activos vinculados al terreno es de 140 millones de VND.
Según el Comité Popular de la provincia de Thua Thien Hue, tras la subasta, el terreno se invertirá en un proyecto de área comercial y de servicios de nueve plantas. Este proyecto ofrece productos y servicios esenciales de comercio, servicios, turismo, entretenimiento y recreación.
El proyecto cuenta con una inversión total de más de 233.047 billones de VND. De este monto, la aportación de capital del inversor debe garantizar al menos el 20% del capital total del proyecto. El proyecto no podrá tener un plazo de ejecución superior a 36 meses desde la fecha de adjudicación o arrendamiento del terreno, y el inicio de la construcción no podrá superar los 12 meses desde dicha fecha.
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