Los apartamentos en Hanoi son menos escasos, pero ¿por qué sus precios siguen siendo tan altos?

(Dan Tri) - Según los expertos, el costo actual de los impuestos sobre la tierra, la construcción, la inversión, etc., está aumentando, lo que dificulta la disminución de los precios de los apartamentos. Al mismo tiempo, los inversores esperan mayores ganancias debido a los altos costos de inversión.

Los precios de los apartamentos siguen aumentando

Según datos de una unidad de investigación de mercado, solo en los últimos 9 meses, la oferta total de apartamentos de nueva construcción en Hanói superó las 19.000 unidades, superando la oferta total de todo el año 2023. Con esta abundante oferta, este año podría romperse el ciclo de escasez de vivienda en Hanói de los últimos 4 años. Se espera que este año, todo el país cuente con una oferta de casi 30.000 apartamentos.

A pesar del aumento de la oferta de apartamentos, el precio de venta en Hanói sigue registrando una tendencia al alza, tanto en el mercado primario como en el secundario. En el mercado primario, el precio de venta promedio alcanzó los 64 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento), un 3 % inferior al de Ciudad Ho Chi Minh.

En el mercado secundario, el precio promedio de venta continuó aumentando con respecto al trimestre anterior, alcanzando los 46 millones de VND/m² (sin IVA ni gastos de mantenimiento), un 5,5 % más intertrimestral y casi un 26 % más interanual. El aumento de los precios de venta secundarios no muestra indicios de detenerse y actualmente se encuentra a tan solo 2 millones de VND/m² del precio de los apartamentos secundarios en Ciudad Ho Chi Minh.

Muchos apartamentos han aumentado sus precios de venta en cientos de millones de dongs después de sólo un mes (Ilustración: Duong Tam).

Según una encuesta realizada por los periodistas de Dan Tri , durante el último mes, los precios de los apartamentos en Hanoi han seguido aumentando y no muestran signos de desaceleración.

En concreto, una casa de 64 m² con dos dormitorios en el proyecto Vinhomes Smart City se anunció a mediados de septiembre por unos 4200 millones de VND. Hasta la fecha, la misma casa se anuncia a la venta a precios que oscilan entre los 4500 y los 4700 millones de VND.

En el proyecto Thang Long Número Uno, un apartamento de 87 m² y dos habitaciones se puso a la venta a finales de septiembre por 5.700 millones de VND. Sin embargo, el precio de este apartamento ha subido a 6.000 millones de VND.

El Sr. Nguyen Van Ngu (de Nam Dinh ), quien necesita comprar una casa, comentó que durante los últimos tres meses su familia ha estado buscando constantemente apartamentos en los distritos de Nam Tu Liem y Ha Dong. Con un presupuesto de aproximadamente 3 mil millones de dongs, el Sr. Ngu planea comprar un apartamento de unos 65-70 m², con dos dormitorios.

"Cuanto más miro, más sube el precio que ofrece el propietario. Por ejemplo, una casa de 68 metros cuadrados en My Dinh (Nam Tu Liem, Hanói) se puso a la venta en agosto por unos 3.300 millones de VND. El propietario ofrece la misma casa por 3.700 millones de VND", explicó.

¿Por qué es difícil que bajen los precios de los apartamentos?

El experto en bienes raíces Tran Quang Trung afirmó que muchas personas aún esperan que bajen los precios de los apartamentos, pero esta espera parece imposible. Esto se debe a que todos los factores que influyen en las empresas de desarrollo de proyectos, como los impuestos prediales según la nueva lista de precios, los costos de construcción y la inversión en diseño de productos, están aumentando significativamente.

En un contexto de escasez de terrenos, para poseer una ubicación privilegiada, especialmente en el centro, las empresas deben invertir grandes cantidades de dinero. Cuando los precios de los terrenos son altos, los inversores que desarrollan un producto popular sin duda perderán dinero. Con ubicaciones privilegiadas, los promotores deben crear productos dignos de esa ubicación, por lo que no hay precios bajos.

Un proyecto de apartamentos en Hanoi (Foto: Duong Tam).

La Sra. Nguyen Hoai An, Directora Sénior de CBRE Vietnam, afirmó que la mayoría de los nuevos proyectos se ubican en zonas urbanas ya existentes con precios elevados. Además, los altos precios de venta se deben en parte a la gran demanda de inversión, y el flujo de caja sigue fluyendo hacia productos que satisfacen las necesidades reales de vivienda en el centro. Por lo tanto, la liquidez del mercado se mantiene positiva.

Al lanzar nuevos productos, los inversores calcularán cuidadosamente la correlación del precio de venta con la zona, por lo que es improbable que los nuevos edificios tengan precios inferiores a los de la fase anterior o los proyectos circundantes. Esto garantiza la rentabilidad esperada del inversor ante el aumento de los costes de los materiales.

Según el Dr. Nguyen Van Dinh, presidente de la Asociación de Agentes Inmobiliarios de Vietnam (VARS), la oferta de apartamentos en Hanói ha aumentado recientemente, pero aún no satisface las necesidades de la población. Además, la mayor parte de la nueva oferta se construye con altos estándares de calidad y altos costos de inversión y de terreno.

Con los altos costos de inversión actuales, los inversores también esperan mayores ganancias que antes. Por lo tanto, es muy difícil reducir el nivel de precios de los apartamentos primarios. El alto precio de los apartamentos en el mercado primario ha provocado un aumento repentino de los precios en el mercado secundario.

Al explicar la razón por la cual la oferta de bienes raíces ha aumentado pero los precios no han disminuido, en una reciente conferencia de prensa del Ministerio de Construcción , el Sr. Vuong Duy Dung, subdirector del Departamento de Vivienda y Gestión del Mercado Inmobiliario (Ministerio de Construcción), dijo que la oferta de bienes raíces es solo una de las razones del aumento de los precios de los bienes raíces en algunas áreas y localidades en los últimos tiempos.

Según él, el aumento de los precios inmobiliarios se debe en parte a las recientes fluctuaciones en los costos de los terrenos, así como al impacto de la aplicación de nuevos métodos de cálculo y listas de precios. Además, existe el fenómeno de muchos inversores que forman asociaciones y grupos para participar en subastas, pagando precios de terrenos mucho más altos que el precio inicial y posiblemente abandonando depósitos tras ganar la subasta con el objetivo de establecer un nivel de precios virtual en la zona para obtener ganancias.

"La subasta de derechos de uso de suelo, con una oferta ganadora que supera con creces el precio inicial, tendrá el impacto de aumentar el nivel de precios del suelo, el precio de los inmuebles y el precio de la vivienda en la zona vecina. Al mismo tiempo, esto también incrementa el costo de implementación de proyectos de vivienda, lo que genera dificultades para las empresas, reduce la oferta y afecta negativamente al mercado inmobiliario", afirmó.

Fuente: https://dantri.com.vn/bat-dong-san/chung-cu-o-ha-noi-bot-khan-hiem-nhung-gia-rao-ban-van-cao-chot-vot-do-dau-20241024155319977.htm