Se necesita una política de carreteras abiertas

Pasillos oscuros, sin sistema de alarma contra incendios, suelos y paredes deteriorados y desconchados por dentro y por fuera… son las escenas que se ven en docenas de apartamentos de clase D (gravemente dañados y peligrosos) en Ciudad Ho Chi Minh, a la espera de ser rescatados. Pero por diversas razones, las labores de rescate siguen prácticamente inactivas.

Según un informe del Departamento de Construcción de Ciudad Ho Chi Minh, la ciudad cuenta con 474 edificios de apartamentos antiguos construidos antes de 1975, incluidos 16 de grado D (14 de ellos inspeccionados entre 2016 y 2017), que se encuentran en constante deterioro. Sin embargo, el progreso de la reconstrucción de edificios antiguos es muy lento debido a diversas razones, principalmente al mecanismo.

En retrospectiva, desde 2016 hasta la fecha, la demolición y construcción de nuevos apartamentos para reemplazar los antiguos, gravemente dañados y peligrosos, se ha limitado a la reubicación y el alojamiento temporal de los residentes. Por ejemplo, en el edificio de apartamentos n.° 440, calle Tran Hung Dao (distrito 11, distrito 5), aunque se determinó que el nivel de peligro era D, su capacidad de carga no cumplía con los requisitos de uso normal. Tras la solicitud urgente del Comité Popular de Ciudad Ho Chi Minh para la reubicación, el gobierno local tardó casi seis años en convencer a los residentes de mudarse a un nuevo lugar.

Mucha gente ha argumentado que renovar apartamentos antiguos es incluso más difícil que construir viviendas sociales. El mayor obstáculo es la compensación y la desocupación del terreno. Además, algunas decisiones requieren el consenso de la mayoría o de todos los residentes antes de poder implementarse.

La renovación de apartamentos antiguos suele dividirse en dos grupos. Uno consiste en construir apartamentos con un área mínima para cumplir con el acuerdo de reasentamiento en el lugar. El otro consiste en construir grandes apartamentos comerciales para atraer clientes.

Un representante de una inmobiliaria que participó en la reconstrucción de antiguos apartamentos en Ciudad Ho Chi Minh afirmó que, según la normativa anterior, tras deducir todos los costes, incluyendo el apoyo a la vivienda temporal, los costes de reasentamiento y las indemnizaciones, las ganancias serían muy bajas, por lo que las empresas no estaban interesadas. Además, resulta muy difícil para las empresas implementar el mecanismo de exención de tasas de uso del suelo, rentas del suelo y tasas de conversión del uso del suelo para toda la superficie asignada al proyecto, ya que el sector financiero aún no ha dado su aprobación. Además, actualmente no existe un mecanismo para gestionar el valor del área destinada a la construcción de obras auxiliares como pasillos, escaleras y cubiertas.

Recientemente, la cuestión de la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos se ha ajustado con más detalle mediante la Ley de Vivienda de 2023, al mismo tiempo que legaliza muchas regulaciones relacionadas con la tasa de consenso popular, hasta el mecanismo de incentivos para los inversores que implementan proyectos de inversión para renovar y reconstruir edificios de apartamentos...

En particular, se exime a los inversores del pago de tasas de uso del suelo y de la renta del suelo en las zonas sujetas a estas tasas en el marco de proyectos de inversión para la renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos. Además, uno de los avances de la nueva normativa sobre renovación y reconstrucción de edificios de apartamentos antiguos es la Ley de Vivienda de 2023, que ha solucionado el problema de los edificios de apartamentos tras la reubicación, pero que no disponían de suficiente superficie para construir nuevos proyectos. Ha permitido la implementación de proyectos de reconstrucción de edificios de apartamentos orientados a la consolidación (agrupando antiguos edificios de apartamentos de baja altura en un único lugar para renovar y construir un nuevo edificio de gran altura, con suficiente alojamiento para los residentes de muchos edificios de apartamentos antiguos).

La experiencia mencionada fue aplicada por el Comité Popular del Distrito 3 de Ciudad Ho Chi Minh al desarrollar un plan para reunir 43 edificios de apartamentos en la zona y reconstruir tres grandes edificios de apartamentos, suficientes para el reasentamiento en el distrito. Esto no solo contribuye a aumentar la superficie arbórea y los espacios de servicio, sino que también embellece el paisaje urbano. Como comentó el Sr. Le Hoang Chau, presidente de la Asociación de Bienes Raíces de Ciudad Ho Chi Minh: «Esta solución supera el abandono en los proyectos de reasentamiento construidos en otros lugares, especialmente los que no satisfacen las necesidades de transporte, vivienda, atención médica, educación, negocios, etc., lo que impide que las personas reasentadas se instalen».

Se espera que el mecanismo antes mencionado y la experiencia adquirida en Ciudad Ho Chi Minh creen un punto de inflexión que impulse el plan de renovar y reconstruir edificios de apartamentos que se han degradado a un nivel peligroso en Hanoi , Hai Phong y muchas otras localidades.

Fuente: https://baodautu.vn/batdongsan/giai-cuu-chung-cu-cu-xuong-cap-can-chinh-sach-mo-duong-d222294.html