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| La bomba de racimo de Evergrande explota, revelando heridas difíciles de sanar en el mercado inmobiliario chino. En la foto: El auge inmobiliario en China ha visto crecer como hongos los rascacielos de apartamentos por todo el país. (Fuente: AP) |
La oferta cae, la demanda cae más rápido
Según una encuesta de Bloomberg , la inversión inmobiliaria puede haber seguido disminuyendo en julio de 2023, lo que eleva la caída de siete meses desde principios de año al 8% en comparación con el mismo período de 2022. Se trata de una caída consecutiva desde el 7,9% en los primeros 6 meses del año.
Cabe destacar que las condiciones para los promotores inmobiliarios no han mejorado. Las ventas de viviendas nuevas de las principales constructoras registraron su mayor caída en un año en julio, a pesar de que muchas ciudades flexibilizaron las restricciones a la compra de vivienda. Esto ha supuesto un duro golpe para los promotores, que necesitan liquidez para paliar una crisis crediticia que se ha prolongado durante años.
Country Garden Holdings Co., que en su día fue el mayor desarrollador privado de China por ingresos, se unirá a una serie de morosos como China Evergrande Group si no realiza los pagos de intereses que vencieron la semana pasada sobre bonos de dos dólares dentro de los 30 días.
Los analistas de China International Capital Corp, incluido Zhang Wenlang, han advertido que las presiones a lo largo de la cadena de valor inmobiliario, como las ventas, la adquisición de terrenos y la construcción, podrían seguir pesando sobre el crecimiento económico de China.
Al mirar por televisión o video el Torneo de Fútbol del Condado de Dongjiang en la Provincia de Guizhou, se puede ver que el estadio está rodeado de edificios altos.
El distrito de Dongjiang abarca una superficie de más de 3300 kilómetros cuadrados y tiene una población de menos de 300 000 habitantes. Aunque su superficie es tres veces mayor que la de Hong Kong (China), su población representa tan solo el 4 % de la de Hong Kong. Dada su baja densidad de población, se estima que la tasa de ocupación de estos rascacielos no será muy alta.
En 1978, la superficie habitable media per cápita de los residentes urbanos en China era de 3,6 metros cuadrados, y actualmente ha aumentado a casi 40 metros cuadrados. Alrededor del 97 % de los hogares urbanos tienen vivienda; cada hogar tiene un promedio de 1,5 viviendas, y el 40 % de los hogares urbanos tiene dos o más viviendas. En septiembre de 2016, el gobierno comenzó a regular el mercado inmobiliario, y el precio medio ha disminuido significativamente.
En 2020, el precio promedio nacional fue de 9.860 yuanes (aproximadamente 1.360 dólares estadounidenses)/m2).
Para finales de 2022, el precio promedio de la vivienda caerá a 9.800 yuanes/m². Con el nivel actual de precios de la vivienda, la oferta supera la demanda, lo que indica precios altos. Además, existe una burbuja inmobiliaria que, a largo plazo, impedirá que muchas personas hagan realidad su deseo de mejorar su vivienda. Sin embargo, si los precios de la vivienda se desploman, también afectará el empleo y el consumo a corto plazo.
Según la Oficina Nacional de Estadística de China, la venta de viviendas comerciales disminuyó un 5,3% interanual en el primer semestre de este año, mientras que la de viviendas residenciales disminuyó un 2,8%. Las ventas de viviendas comerciales aumentaron un 1,1%, y las de viviendas residenciales un 3,7%. Los precios de las viviendas nuevas aumentaron ligeramente, y los altos precios del mercado primario impulsaron los precios de las viviendas usadas. En algunas ciudades, los altos precios de las viviendas obstaculizaron las transacciones de viviendas usadas.
Según las estadísticas de lianjia.com , el número de anuncios de casas usadas en venta en Pekín, Shanghái, Cantón y Shenzhen aumentó un 48,2%, un 36,7%, un 35,8% y un 30,9%, respectivamente, en el primer semestre del año, en comparación con el mismo período. Sin embargo, el número de transacciones exitosas de casas usadas disminuyó un 12,7%, un 11,1% y un 10,3%, y aumentó un 0,8%, respectivamente, en comparación con el mismo período.
Muchos pequeños inversores se quejan de que "hay precio pero no mercado", incluso cuando el precio es estable, pero si el precio no se reduce drásticamente, no se puede vender.
Los precios de la vivienda en ciudades de segundo, tercer y cuarto nivel son bajos, los ingresos de la gente también son relativamente bajos, las casas nuevas son generalmente lentas y el mercado de viviendas usadas es aún más sombrío.
Las ciudades de Zhongshan y Jiangmen en el Área de la Gran Bahía tienen un gran número de viviendas vacías y las transacciones de viviendas usadas son esporádicas.
¿Cómo tratar las heridas de cicatrización lenta?
El mercado inmobiliario de China en general todavía no es optimista en el primer semestre de 2023, ya que la relación entre la oferta y la demanda del mercado inmobiliario ha cambiado y los precios de las viviendas seguirán bajando al menos en el corto plazo.
A mediados de julio, el Banco Popular de China (PBoC, banco central) confirmó que "la relación oferta-demanda en el mercado inmobiliario ha experimentado cambios profundos".
El 21 de julio, la sesión ordinaria del Consejo de Estado de China enfatizó la necesidad de reformar de manera estable las aldeas urbanas en las megaciudades.
El 24 de julio, el Politburó celebró una conferencia para debatir el mercado inmobiliario, enfatizando la necesidad de adaptarse a la nueva situación de importantes cambios en la relación oferta-demanda del mercado inmobiliario chino y ajustar y optimizar con prontitud las políticas inmobiliarias. El Politburó propuso una vez más promover activamente la renovación de las zonas urbanas y la construcción de infraestructura pública de doble uso, tanto para uso normal como de emergencia, y enfatizó la necesidad de desarrollar viviendas de alquiler asequibles a través de diversos canales.
El 1 de agosto, el Banco Popular de China y la Administración Estatal de Divisas celebraron una conferencia de trabajo para el segundo semestre del año, en la que anunciaron su apoyo al desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. La conferencia extendió el plazo de garantía de préstamos para la entrega de viviendas, proporcionó financiación estable y ordenada al mercado inmobiliario y reforzó el apoyo financiero para el alquiler de viviendas, la renovación de zonas urbanas y la construcción de viviendas de bajo costo.
Al mismo tiempo, la Conferencia enfatizó la necesidad de mejorar el sistema de monitoreo, evaluación y prevención de riesgos financieros, manteniendo límites para prevenir riesgos financieros sistémicos. Los gerentes también enfatizaron la implementación de una política de crédito hipotecario diferenciada, que oriente la reducción de las tasas de interés de los créditos hipotecarios individuales y las tasas de primer pago, para satisfacer las necesidades de vivienda.
En los últimos meses, el gobierno chino también ha anunciado continuamente información sobre estímulos económicos. Los principales contenidos incluyen:
En primer lugar, el mercado inmobiliario chino ha pasado de un exceso de demanda a un exceso de oferta. Los bienes raíces siguen siendo un componente importante del patrimonio familiar, pero la era de la propiedad de la vivienda como principal medio para acumular riqueza ha terminado. La inversión en desarrollo inmobiliario en China también cayó un 7,9 % en el primer semestre del año, mientras que la demanda se redujo a un ritmo aún más acelerado.
En segundo lugar, la actual financiación bancaria de bienes raíces tiene dos objetivos importantes: uno es garantizar la entrega de viviendas, ayudar a los promotores a entregar las viviendas según los contratos y evitar el colapso del mercado inmobiliario. El otro es renovar las zonas urbanas, desarrollar viviendas de bajo coste y viviendas de alquiler asequibles. Aunque algunos documentos no mencionan la forma, la medida específica sigue siendo implementar "casas para vivir, no para especular". Sin embargo, sin especulación, es difícil mantener los altos precios de la vivienda.
En tercer lugar, fortalecer la supervisión y la gestión de riesgos. El 27 de julio, Evergrande Real Estate Development Group anunció que su deuda total a finales de 2022 superó los 2,4 billones de yuanes. A finales de 2022, Evergrande contaba con más de 100.000 empleados; su deuda contractual superaba los 720 millones de yuanes, correspondiente a cientos de miles de apartamentos vendidos pero aún no entregados.
Cómo tratar de manera adecuada y legal con empresas inmobiliarias insolventes, ilíquidas y con pérdidas como Evergrande es una prueba para el sistema bancario de China y otros acreedores.
En cuarto lugar, la reducción de las tasas de interés hipotecarias y de enganche tiene como objetivo principal ayudar a quienes compran su primera vivienda y a quienes necesitan mejorarla. Si los ingresos y los precios de las viviendas no cambian, la reducción de las tasas de enganche provocará que la burbuja inmobiliaria se propague al crédito financiero. Esto contradice el objetivo de prevenir riesgos financieros sistémicos y limita el margen de maniobra.
Si los precios de las viviendas permanecen sin cambios durante mucho tiempo y los salarios aumentan, algunos edificios antiguos serán demolidos y el poder adquisitivo de los nuevos residentes puede sostener los precios actuales unos años más tarde.
El gobierno ha introducido continuamente medidas favorables para estabilizar los precios inmobiliarios con el fin de estabilizar la economía, pero en general, los precios inmobiliarios chinos seguirán bajando en el corto plazo, especialmente en el mercado de viviendas usadas.
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