Nueva lista de precios de terrenos en Ciudad Ho Chi Minh y cuestiones a considerar

Mantenerse al día con los precios del mercado es esencial

De acuerdo con la Ley de Tierras de 2024, vigente a partir del 1 de agosto de 2024, las localidades pueden aplicar la antigua lista de precios de tierras hasta el 31 de diciembre de 2025 y aplicar la nueva lista de precios de tierras a partir del 1 de enero de 2026. La nueva lista de precios no estará controlada por el marco de precios de tierras y debe construirse para aproximarse al precio de mercado.

Ciudad Ho Chi Minh es la primera localidad en solicitar opiniones sobre el borrador de la lista ajustada de precios de terrenos. Los precios en la lista ajustada son mucho más altos que en la lista anterior; por ejemplo, en la ciudad de Thu Duc, los precios se incrementaron entre 10 y 15 veces; en los distritos de Nha Be, Binh Chanh, Can Gio y Cu Chi, los precios se incrementaron entre 10 y 20 veces. Solo en el distrito de Hoc Mon, se espera que en muchas carreteras los precios de los terrenos se incrementen entre 15 y 30 veces.

Sobre este tema, los expertos de Savills señalaron que el precio de los terrenos en Ciudad Ho Chi Minh no se ha actualizado y, a menudo, es significativamente inferior al valor real del mercado. Esta persistente diferencia de precios ha creado un sistema de "dos precios", con graves consecuencias.

Según la Sra. Do Thi Thu Giang, directora de Savills Consulting Services en Ciudad Ho Chi Minh, este problema dificulta y complica la gestión territorial del estado. "Por ejemplo, la diferencia entre el precio declarado en el contrato notarial y el precio real de la transacción se utiliza a menudo para reducir el impuesto de transferencia de tierras. En otros casos, el pago de una renta anual basada en un precio de lista inferior al del mercado ha generado pérdidas para el presupuesto estatal", señaló la Sra. Giang.

Sra. Do Thi Thu Giang, Directora de Servicios de Consultoría, Savills HCMC

Los expertos de Savills también señalaron que el desarrollo de proyectos inmobiliarios también se enfrentó a numerosas dificultades, especialmente en las etapas de adquisición de terrenos y desocupación de terrenos. Las indemnizaciones basadas en listas de precios de terrenos que no se acercan a los precios de mercado han causado retrasos, insatisfacción y pérdidas financieras para los afectados, lo que ha dado lugar a prolongadas disputas y demandas judiciales por la tierra.

Debido a estos problemas pendientes, la Sra. Giang considera que aplicar una lista de precios de terrenos basada en principios de mercado es inevitable y necesario. Este cambio progresivo ayudará a superar las limitaciones previas, garantizando la transparencia y la equidad del sistema. En particular, una lista de precios de terrenos cercana a los precios de mercado facilitará el proceso de compensación y desminado, especialmente en proyectos importantes de desarrollo de infraestructura, al promover el consenso ciudadano sobre el nivel de apoyo y compensación.

Al comentar sobre la lista de precios de terrenos propuesta, los expertos de Savills también indicaron que aún existe una diferencia significativa entre el precio propuesto y el precio real de la transacción. Por ejemplo, en la calle Cao Thang (Distrito 3), el precio de mercado es de aproximadamente 525 millones de VND/m², mientras que el precio propuesto del terreno es de tan solo 330 millones de VND/m². En la calle Tan Thang (Distrito de Tan Phu), el precio de transacción es de aproximadamente 150 millones de VND/m², mientras que el precio propuesto es de 90 millones de VND/m². En general, la lista de precios de terrenos propuesta solo alcanza alrededor del 60%, mientras que en otras zonas alcanza el 70%, en comparación con el precio de mercado, lo que demuestra que aún existe una diferencia significativa.

Cuestiones a tener en cuenta antes de presentar la solicitud

La Sra. Do Thi Thu Giang explicó que, según el Artículo 159 de la Ley de Tierras de 2024, la lista de precios de tierras se utiliza en 11 casos. Además, los Artículos 109 y 111 de la Ley de Tierras de 2024 sobre Apoyo y Acuerdos de Reasentamiento también utilizan los precios de las tierras según la lista de precios. Por lo tanto, la lista de precios de tierras propuesta para Ciudad Ho Chi Minh afectará directamente a dos grupos de personas, tanto a favor como a en contra.

El grupo beneficiario incluye a quienes reciben apoyo del Estado cuando se recupera la tierra y se organiza el reasentamiento (según los artículos 109 y 111 de la Ley de Tierras de 2024).

El grupo afectado incluye hogares y personas que han sido reconocidas y han cambiado el uso de sus tierras. Según la anterior Ley de Tierras de 2014, las obligaciones financieras se calculaban de forma diferente para las tierras dentro y fuera del cupo: para las tierras dentro del cupo, se calculaban según la lista de precios, y para las tierras fuera del cupo, según el precio específico.

Sin embargo, la actual Ley de Tierras de 2024 ya no hace esta distinción, sino que toda la zona aplicará el precio según la lista de precios de tierras. Por lo tanto, dado que el precio según la lista de precios de tierras propuesta es mucho mayor que el actual, aumentarán las obligaciones financieras en la zona dentro del límite.

La aplicación inmediata de la nueva lista de precios de tierras en Ciudad Ho Chi Minh afectará a muchos grupos de personas.

La propuesta de lista de precios de terrenos de Ciudad Ho Chi Minh, cuya entrada en vigor está prevista para el 1 de agosto de 2024, se ha pospuesto para su posterior análisis. Los expertos de Savills consideran que este aplazamiento es razonable, ya que la lista de precios propuesta ha aumentado significativamente en comparación con la anterior y se prevé que se aplique en un breve periodo. Esto genera una gran presión financiera para los grupos afectados. Por lo tanto, el desarrollo y la aplicación de la lista de precios de terrenos deben considerarse cuidadosamente para equilibrar los intereses de todas las partes, priorizando especialmente la protección de los derechos de las personas.

Además, los métodos utilizados para determinar los precios de la tierra aún no son uniformes ni sencillos. En algunas zonas de alto valor, el método para elaborar tablas de precios de la tierra parece consistir simplemente en una multiplicación de coeficientes fijos para todas las rutas.

Por ejemplo, en el Distrito 1, se aplica un multiplicador de 5,0 a todas las ubicaciones y rutas. Como resultado, se propone que la calle Dong Khoi cueste 810 millones de VND/m² (en comparación con los 162 millones de VND/m² actuales), y la calle Hai Ba Trung (desde el muelle Bach Dang hasta Nguyen Thi Minh Khai) 484 millones de VND/m² (en comparación con los 96,8 millones de VND/m² actuales). De igual forma, el Distrito 4 tiene un multiplicador de 11,3 y el Distrito 5, de 5,58.

"Este enfoque no difiere en esencia de aplicar la antigua lista de precios y multiplicarla por el coeficiente K, por lo que no refleja fielmente el valor de mercado de cada ruta, como lo estipula la Ley de Tierras", afirmó la Sra. Giang.

En conclusión, la Sra. Do Thi Thu Giang afirmó que, si bien la actualización de la lista de precios de terrenos para reflejar el valor de mercado constituye un avance importante, la propuesta actual debe mejorarse aún más. Es necesario perfeccionar el método y hacerlo más específico para cada zona, en lugar de aplicar únicamente coeficientes generales. Una transición gradual y transparente que garantice los intereses de todas las partes interesadas es esencial para asegurar el éxito a largo plazo de este nuevo sistema.

Fuente: https://www.congluan.vn/bang-gia-dat-moi-tai-tp-hcm-va-nhung-van-de-can-can-nhac-post309016.html