Keine Vorschriften zur Kapazität der an der Auktion teilnehmenden Investoren
Der Entwurf des geänderten Bodengesetzes, derder Nationalversammlung zur Prüfung vorgelegt werden soll, regelt klar die Fälle der Versteigerung von Landnutzungsrechten, wenn der Staat Land gegen Erhebung von Nutzungsgebühren zuteilt oder gegen eine einmalige Pachtzahlung für die gesamte Pachtdauer verpachtet. Der Entwurf regelt die Versteigerungsfälle, die Auktionsbedingungen, die Verantwortlichkeiten von Einzelpersonen und Organisationen sowie die Verantwortlichkeiten der Volkskomitees auf allen Ebenen. Insbesondere müssen Organisationen, die an Versteigerungen von Landnutzungsrechten teilnehmen, alle Voraussetzungen erfüllen, z. B. die staatliche Landzuteilung oder -pacht; die Gewährleistung der Voraussetzungen für die Durchführung von Investitionsprojekten gemäß den Vorschriften, wie z. B. Kautionen oder andere Garantien usw.
Der Entwurf sieht jedoch keine Auktionsgrundsätze oder Sanktionen vor, insbesondere keine persönliche Haftung bei Auktionsteilnahme, bei Nichterfüllung finanzieller Verpflichtungen und bei Abbruch der Auktion. Tatsächlich gibt es Fälle, in denen Einzelpersonen und Organisationen, die an Auktionen teilnehmen, die Preise, sogar „virtuelle“, überhöht anheben, dann aber ihre Anzahlungen zurückziehen, was zahlreiche Konsequenzen für den Auktionsveranstalter und andere Teilnehmer nach sich zieht.
Beispielsweise gewannen bei der Versteigerung von „Goldenem Land“ in Thu Thiem in Ho-Chi-Minh-Stadt Ende 2021 vier Unternehmen die Auktion, zogen jedoch später alle ihre Anzahlungen zurück. Diese Unternehmen boten Preise, die sieben- bis achtmal höher waren als der Startpreis, was den Eindruck erweckte, dass der Stadthaushalt einen großen Betrag für Investitionen in die sozioökonomische Entwicklung einnehmen würde. Alle diese Unternehmen zogen jedoch ihre Anzahlungen zurück, sodass die „Goldenen Land“-Grundstücke im Stadtgebiet von Thu Thiem bis heute unbebaut bleiben.
Viele Wirtschaftsexperten sind überzeugt, dass dieser Vorfall wichtige Lehren für Investoren, den Markt und staatliche Verwaltungsbehörden liefern wird. Unternehmen und Investoren müssen vor der Teilnahme an Auktionen im Allgemeinen und an öffentlichen Grundstücksauktionen im Besonderen sorgfältig abwägen und kalkulieren. Eine willkürliche Preisgestaltung ist nicht möglich, da dies weitreichende Folgen für das Unternehmen selbst und die Wirtschaft hätte. Insbesondere die Verwaltungsbehörden müssen den Prozess öffentlicher Vermögensauktionen überprüfen, beispielsweise die Kapazität der teilnehmenden Einheiten oder Einzelpersonen, die Einschränkungen bei der Projektdurchführung und die Art und Weise, wie Gebote abgegeben werden müssen, um einen Erfolg zu gewährleisten.
Daher sollte der Entwurf des geänderten Bodengesetzes die Kapazität und Erfahrung von Investoren bei der Umsetzung ähnlicher Projekte regulieren oder ergänzen. Zu den wichtigsten Grundsätzen gehören Kautionen und Sanktionen für Organisationen und Einzelpersonen, die ihren finanziellen Verpflichtungen nach der Auktion nicht nachkommen. Die zusätzliche Regelung der Kapazität und Erfahrung von Investoren trägt auch dazu bei, Situationen zu vermeiden, in denen Investoren nach der Auktion das Projekt nicht umsetzen können, was zu einem Projektabbruch, einem Weiterverkauf an andere Investoren oder dem Verlust der Kaution führt.
Unternehmen, die die Auktion gewinnen, aber ihre Einlagen verlieren, haben zahlreiche Folgen für die Wirtschaft.
Laut Herrn Huynh Phuoc Nghia, Direktor des Zentrums für Wirtschaft, Recht und Management an der UEH School of Economics, Law and State Management, haben die Erkenntnisse aus der Grundstücksversteigerung im Stadtgebiet Thu Thiem (HCMC) erneut bestätigt, dass es bei der Ausschreibung von Projektentwicklungen entscheidend darauf ankommt, den richtigen Investor auszuwählen und dessen Leistungsfähigkeit richtig einzuschätzen.
Die Leistungsfähigkeit des Investors kann anhand von Faktoren wie Projektumfang, Kapitalkraft des Unternehmens, Erfahrung mit der Umsetzung ähnlicher Projekte sowie den rechtlichen Auflagen und Verantwortlichkeiten nach der Auktion bestimmt werden. Gleichzeitig ist es notwendig, die Kriterien zur Beurteilung der Leistungsfähigkeit des Investors und der mit dem Projekt verbundenen Verantwortlichkeiten in einschlägigen Gesetzen wie dem Ausschreibungsgesetz, dem Gesetz über Immobilienauktionen, Verordnungen, Verordnungen usw. zu vereinheitlichen und zu verknüpfen.
Unternehmen, die die Auktion gewinnen, aber ihre Einlagen verlieren, haben zahlreiche Folgen für die Wirtschaft.
Die Gesetze werden strenger.
In Fällen, in denen der Höchstbietende nach der Auktion auf die Anzahlung verzichtet, betonte Rechtsanwalt Bui Quang Nghiem von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt, dass dies enorme Kosten und Folgen für die gesamte Wirtschaft verursache. Erstens bedeute der Verzicht des Höchstbietenden auf die Anzahlung, dass der Veranstalter der Immobilien- und Grundstücksauktion Ressourcen verschwenden müsse, um den Auktionsprozess zu wiederholen.
Gleichzeitig hängen Fälle von Einlagenstornierungen oft damit zusammen, dass die Grundstückspreise zu hoch angesetzt wurden, also zu „virtuellen“ Preisen, wodurch die staatliche Landfläche zunimmt. Dadurch stößt der Staat auch beim Landerwerb, der Entschädigung und der Räumung für nachfolgende Projekte auf Schwierigkeiten. Gleichzeitig steigen mit zu hohen Grundstückspreisen auch die Investitionsraten für Projekte stark an.
Der Projektinvestor muss die gesamten Investitionskosten neu berechnen, und es beteiligt sich nicht einmal eine Einheit an der Projektentwicklung. Dies behindert die allgemeine sozioökonomische Entwicklung des Ortes. Selbst Menschen, die Häuser, Immobilien usw. kaufen möchten, werden bei zu stark gestiegenen Grundstückspreisen in Schwierigkeiten geraten.
Rechtsanwalt Bui Quang Nghiem betonte: „Die Bedingungen für Immobilienauktionen sind im Immobilienauktionsgesetz detailliert festgelegt. Es ist jedoch denkbar, dem (geänderten) Entwurf des Bodengesetzes dieses Mal Regelungen über die Kapazität und Erfahrung von Investoren hinzuzufügen, die Projekte umsetzen, wenn sie an Auktionen für Landnutzungsrechte teilnehmen. Diese Ergänzung wird strenger sein und darauf abzielen, Fälle von Grundstücksvernachlässigung, wie bei der Versteigerung von „goldenem“ Land in Thu Thiem in Ho-Chi-Minh-Stadt, einzuschränken.“
Rechtsanwalt Nguyen Van Hau, Vorsitzender des Vietnam Lawyers Commercial Arbitration Center, stimmte dem zu und erklärte, dass die Auktionsgrundsätze und Sanktionen, wenn Personen an Auktionen teilnehmen, ihren finanziellen Verpflichtungen nicht nachkommen oder gegen Vorschriften verstoßen, im Gesetz über Immobilienauktionen vollständig geregelt seien. In letzter Zeit seien Anzahl und Qualität erfolgreicher Auktionen gestiegen, es gebe jedoch weiterhin Defizite.
Insbesondere die Qualität des Auktionsteams ist hinsichtlich Fachwissen und Professionalität nach wie vor begrenzt. Es kommt zu Verstößen, die dazu führen, dass viele Auktionen aufgrund von Verfahrens- und Ordnungswidrigkeiten abgesagt werden müssen. Die Qualität der Auktionen ist generell ineffektiv, die Preissenkungen zwischen „blauem und rotem Team“ werden immer raffinierter und komplizierter, und der Auktionsmechanismus weist nach wie vor zahlreiche Einschränkungen auf. Insbesondere bei der Versteigerung von Landnutzungsrechten, insbesondere bei Projekten mit öffentlichem Eigentum, wurden zahlreiche Verstöße festgestellt, die zu Spekulation und Wucher führen und das Risiko staatlicher Verluste bergen.
Herr Hau schlug daher vor, dass das geänderte Bodengesetz neben den Bestimmungen der Fachgesetze auch um Regelungen ergänzt werden müsse, um einen geeigneten und effektiven Mechanismus für die Versteigerung von Landnutzungsrechten zu schaffen. Insbesondere sollten die Regelungen zur Beurteilung der finanziellen Leistungsfähigkeit und Erfahrung von Investoren sowie die Regelungen zur Frist für die Hinterlegung von Grundstücken entsprechend den gesetzlichen Bestimmungen ergänzt werden. Gleichzeitig sollten strenge Sanktionen für Projekte zur Nutzung von Landnutzungsrechten wie Kautionen und Strafen für Organisationen und Einzelpersonen, die ihren finanziellen Verpflichtungen nach der Versteigerung nicht nachkommen, vorgesehen werden, um den Anstieg der Grundstückspreise im Gebiet der Landversteigerung zu begrenzen.
Resolution 98 zu Sondermechanismen für Ho-Chi-Minh-Stadt ermöglicht der Stadt zudem eine proaktive Auswahl von Investoren. Sie legt Standards und Kriterien für die Bewertung der Leistungsfähigkeit und des Engagements von Unternehmen nach der Teilnahme an Auktionen und Ausschreibungen fest. Zusammen mit Verordnungen und Rundschreiben, die das Bodengesetz im Detail regeln, trägt sie dazu bei, Situationen zu vermeiden, in denen Investoren das Projekt nach der Auktion nicht umsetzen können, was zur Aufgabe des Projekts, zum Weiterverkauf an andere Investoren oder zum Verlust der Anzahlung führt.
Herr Huynh Phuoc Nghia , Direktor des Zentrums für Wirtschaft, Recht und Management, Fakultät für Wirtschaft, Recht und öffentliche Verwaltung, UEH
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