Warum kommt es zu Eigentumsstreitigkeiten bei Wohnungen?

Unklare Kaufverträge und Gesetzeslücken gefährden den Hauskäufer bei Eigentumsstreitigkeiten mit Mehrfamilienhausinvestoren.

In vielen Wohnhäusern in Hanoi und einigen Provinzen sind Bilder von Bewohnern mit Transparenten zu sehen, die gegen den Investor protestieren. Die heftigsten Auseinandersetzungen finden um Bereiche, öffentliche und private Einrichtungen wie Keller und Parkplätze, Gemeinschaftsräume, Fitnessstudios , Geschäftsräume und Mietflächen statt. Experten und Anwälte nennen zahlreiche Gründe für diese Situation.

Unklarer Kaufvertrag kommt dem Investor zugute

Herr Tran Khanh, Vorsitzender des Hanoi Building Management Club, analysierte, dass das Dekret 71/2010 zuvor vorschrieb, dass privates und gemeinschaftliches Eigentum im Kaufvertrag einer Wohnung klar angegeben werden muss. Das Dekret 99/2015 zur Umsetzung des aktuellen Wohnungsbaugesetzes enthält diese Bestimmung jedoch nicht. Jedes Wohnungsbauprojekt hat einen separaten Kaufvertrag, dessen Inhalt vielfältig gestaltet werden kann, was zu Streitigkeiten führt. Viele von Investoren aufgesetzte Kaufverträge sind nicht detailliert und lassen sogar das gemeinschaftliche Eigentum auf eine für den Investor günstige Weise außer Acht.

Laut Herrn Khanh achten die meisten Käufer nur auf Preis und Qualität der Wohnung und wenig auf die vertraglich festgelegten Bedingungen für Gemeinschafts- und Privateigentum. Nach der Übergabe der Wohnung hat der von den Bewohnern vertretene Vorstand keine Grundlage mehr, um die Gemeinschafts- und Privateigentumsflächen mit dem Investor aufzuteilen. Daher kommt es immer wieder zu Streitigkeiten über die Beiträge des Investors und der Bewohner zum Wohnungserhaltungsfonds (2 % des Wohnungswerts bzw. der Eigentumsfläche).

Herr Nguyen Manh Ha, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes, bemerkte außerdem, dass viele Kauf- und Verkaufsverträge für Wohnungen nicht den Vorschriften entsprechen oder sogar illegal seien, was zu Streitigkeiten führe. Beim Abschluss eines Kauf- und Verkaufsvertrags würden Kunden die Bedingungen oft nicht sorgfältig prüfen. Gleichzeitig wollten viele Investoren ihre Produkte verkaufen, indem sie „anders als in der Realität werben und dann die Nebenkosten in den Gemeinschaftsbereichen der Bewohner kürzen, um selbst zu profitieren“.

Anwohner und ein Bürogebäude des Bonanza-Gebäudes (23 Duy Tan, Hanoi) hängen am 23. April Transparente auf, mit denen sie den Investor zum Dialog und zur Klärung strittiger Fragen aufforderten. Foto: Von den Bewohnern bereitgestellt.

Im Gesetz sind Stellplätze für Wohnungen bisher nicht konkret definiert.

Der jüngste Streit um gemeinschaftliches und privates Eigentum an Mehrfamilienhäusern betrifft die Stellplätze für Motorräder, Fahrräder und Autos im Keller. Das geltende Wohnungsgesetz sieht vor, dass Stellplätze für Fahrräder und Motorräder gemeinschaftlich sind. Pkw-Stellplätze müssen Wohnungskäufer jedoch mieten oder kaufen. Andernfalls wird der Stellplatz vom Investor verwaltet, und die Investitionskosten für den Bau dieses Stellplatzes sind nicht im Verkaufspreis der Wohnung enthalten.

Rechtsanwalt Truong Anh Tu, Direktor der Kanzlei Truong Anh Tu, analysierte den Charakter des Parkplatzes der Wohnung als gemeinschaftliches Eigentum und im Preis inbegriffen. Mit der Übergabe wird der Investor das Eigentum geben. Der Verkaufspreis der Wohnung ist nicht festgelegt, sondern schwankt je nach Zeit. Daher ist es schwierig zu beweisen, dass der Investor die Kosten für den Bau eines Parkplatzes nicht im Verkaufspreis des Hauses berücksichtigt.

Darüber hinaus ist der Parkplatz an die Grundfläche des Mehrfamilienhauses gebunden und ebenfalls ein unverzichtbarer Teil des Projekts. „Daher ist es schwierig, die Kosten für den Bau eines Parkplatzes vom Verkaufspreis der Wohnung zu trennen“, sagte Herr Tu.

Obwohl es viele Streitigkeiten um Parkplätze in Mehrfamilienhäusern gibt, wurden weder im aktuellen Wohnungsbaugesetz noch im Entwurf der Überarbeitung des Wohnungsbaugesetzes, der derzeit von der Nationalversammlung in ihrer fünften Sitzung beraten wird, Anpassungen vorgenommen, um diese genauer zu definieren. „Die Unklarheit bei der Abgrenzung von Gemein- und Privateigentum ist der Nährboden für Streitigkeiten zwischen Investoren und Bewohnern, wobei die Bewohner am meisten darunter leiden“, sagte Herr Tu.

Die Bewohner des Kosmo Tay Ho-Projekts fordern im März vom Investor die Zahlung von Instandhaltungsgebühren. Foto: Zur Verfügung gestellt von den Bewohnern

Keine öffentlichen Bauunterlagen

Herr Tran Khanh, Vorsitzender des Hanoi Building Management Club, wies auf die Unzulänglichkeiten des aktuellen Wohnungsbaugesetzes und der untergeordneten Gesetze hin, die von Investoren keine Veröffentlichung der rechtlichen Dokumente des Gebäudes verlangen. wie z. B. eine Bescheinigung über das Landnutzungsrecht bei Privateigentum, ein genehmigter Entwurf, eine (geprüfte) Projektabwicklung. Wenn der Investor keine transparenten Aufzeichnungen veröffentlicht, verfügen die Bewohner nicht über genügend Informationen, um zwischen gemeinschaftlichem und privatem Eigentum zu unterscheiden.

Tatsächlich muss der Investor bei der Übergabe der Bauunterlagen an die Geschäftsführung Dokumente wie Fertigstellungspläne und Grundrisse des Parkplatzes übergeben. Herr Khanh erklärte jedoch, dass die Dokumente weder beglaubigt noch notariell beglaubigt werden müssten. Daher konnte der Investor Parkplatzpläne übergeben, die nicht mit den Originaldokumenten übereinstimmen. Zudem sei es nicht möglich festzustellen, ob die Baukosten des Parkplatzes im Wohnungsverkaufspreis enthalten seien.

An der Verwaltung und dem Betrieb von Mehrfamilienhäusern sind derzeit fünf Stellen beteiligt: ​​​​​​staatliche Verwaltungsbehörden, Investoren, Verwaltungsräte, Verwaltungs- und Betriebseinheiten sowie Wohnungseigentümer. Bei Streitigkeiten zwischen Bewohnern und Investoren ist das Eingreifen staatlicher Verwaltungsbehörden erforderlich. „Die geltenden gesetzlichen Regelungen lassen jedoch die Entscheidung der Investoren allein“, sagte Khanh und führte an, dass Bewohner im Streitfall weder vom Bauamt noch vom Amt für natürliche Ressourcen und Umwelt die Vorlage von Bauunterlagen verlangen könnten.

„Der Engpass bei Wohnungsstreitigkeiten besteht darin, dass staatliche Stellen den Bürgern keine öffentlichen Baudokumente zur Verfügung stellen. Nur wenn die Bürger über rechtsgültige Dokumente verfügen, können sie klären, welche Bereiche Gemeinschaftseigentum und welche Privateigentum sind. Und sie können Streitigkeiten schnell beilegen“, sagte Khanh.

Neben den oben genannten Gründen erklärte Herr Nguyen Ngoc Tuan, Chefinspektor des Bauministeriums, dass Streitigkeiten über gemeinschaftliches und privates Eigentum an Mehrfamilienhäusern auch auf mangelndes Rechtsbewusstsein und mangelnde Zusammenarbeit zwischen Investoren und der Verwaltung, die Bewohner vertritt, zurückzuführen seien. Investoren würden willkürlich Funktionen wechseln, in gemeinschaftliches Eigentum eingreifen und es nutzen und die Wohnungsunterlagen nicht oder nicht vollständig an die Verwaltung übergeben.

Doan-Darlehen

Quellenlink: https://vnexpress.net/vi-sao-xay-ra-tranh-chap-so-huu-chung-cu-4602449.html