Der Neuverbrauch bleibt weiterhin sehr gering
Laut dem Immobilienmarktbericht der DKRA Group vom August 2023 ist das Angebot an neuen Villen im Resort-Stil seit Ende des zweiten Quartals 2022 bis heute weiter zurückgegangen, da Investoren bei der Markteinführung von Produkten zurückhaltender waren. Dadurch wurde nur ein Projekt in die nächste Verkaufsphase aufgenommen und 27 neue Einheiten zum Verkauf freigegeben – ein Rückgang von 88 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Der Verbrauch dieser Art lag im August bei nur 9 Einheiten, ein Rückgang von 85 % im Vergleich zum gleichen Zeitraum. Auch die Marktnachfrage ist äußerst bescheiden: Der Verbrauch lag im Vergleich zu 2022 nur bei 15 %. Die meisten Transaktionen im Monat konzentrierten sich hauptsächlich auf Produkte mit einem Preis von unter 10 Milliarden VND pro Einheit.
Die Primärverkaufspreise haben sich im Vergleich zum Vormonat nicht verändert. Viele Anleger nutzen weiterhin Zinsstützungsprogramme, schnelle Rabattanreize von bis zu 40–50 % usw., um Käufer anzulocken. Darüber hinaus konzentrieren sich die Anleger auf die Umstrukturierung ihrer Geschäftsaktivitäten, nachdem sie von der wirtschaftlichen Instabilität und dem Druck der Laufzeitverlängerungen zum Jahresende betroffen waren. Dies dürfte den Markt auch in Zukunft unter Druck setzen.
Angebot und Verbrauch von Resort-Villen (Foto: DKRA Group).
Was den Typ „Resort Townhouse/Shophouse“ betrifft, so geht das Angebot an Neubauten laut DKRA Group weiterhin zurück, um etwa 99 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum, und konzentriert sich lokal auf die Region Süd. Der Umfrage zufolge steht nur die nächste Phase des Projekts zum Verkauf, und das Angebot umfasst lediglich elf Einheiten. In den Regionen Nord und Zentral gibt es weiterhin wenige Neubauprojekte zum Verkauf.
Die Marktnachfrage nach diesem Typ ist ebenfalls sehr gering. Der Verbrauch ist weiterhin begrenzt und liegt mit drei neuen Verbrauchseinheiten im Vergleich zum gleichen Zeitraum im Jahr 2022 um bis zu 99 % zurück. Die düstere Marktlage und die unter den Erwartungen liegende Erholung des Tourismus führen zu einer recht geringen Marktliquidität.
Die Verkaufspreise schwanken kaum, und bei den zum Verkauf stehenden Projekten werden weiterhin zahlreiche Vorzugsregelungen, Skonti, Zinsstützungen, Tilgungsfreiräume, Rückmietverträge usw. angewendet, um die Marktnachfrage im aktuell schwierigen Umfeld anzukurbeln. Es wird erwartet, dass sich Angebot und Nachfrage in den kommenden Monaten erholen werden, allerdings nicht signifikant, und zwar vor allem in Kien Giang und Binh Thuan .
Im Condotel-Segment ging das Angebot im Vergleich zum Vormonat um mehr als 75 % und im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um mehr als 77 % zurück. Das neue Angebot stammte aus zwei Projekten, die sich beide in der nächsten Verkaufsphase mit 100 Einheiten befanden und sich hauptsächlich auf die Region Süd (87 %) und die Region Nord (13 %) konzentrierten. In der Region Zentral gab es weiterhin kein neues Angebot. Gleichzeitig blieb die Marktnachfrage weiterhin gering: Es wurden nur 17 neue Einheiten verkauft, ein Rückgang von 86 % im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
Laut der DKRA Group haben die makroökonomische Instabilität sowie die düstere Marktlage Käufer bei Investitionsentscheidungen vorsichtiger gemacht. Dementsprechend haben die Primärverkaufspreise im Vergleich zum Vormonat kaum geschwankt und bleiben aufgrund der aktuell hohen Kapitalkosten weiterhin hoch.
Condotel ist eine der Arten von Überangebot und geringer Konsumrate.
Anreizprogramme, Skonti, Tilgungsfreiräume, Zinsstützungen usw. werden weiterhin häufig eingesetzt, um die Aufmerksamkeit der Kunden zu gewinnen. Der Markt befindet sich weiterhin in einer anhaltenden Stagnation. Angesichts der vielen gesamtwirtschaftlichen Herausforderungen hat sich der Tourismus nicht wie erwartet erholt, was die Transaktionslage weniger optimistisch macht.
Großes Angebot lässt Resort-Immobilien stagnieren
Auch im vorherigen Bericht der DKRA Group stieg der Gesamtbestand an Condotels bis Juni auf 42.364 Einheiten. Davon stieg der Gesamtbestand an Küstenreihenhäusern auf rund 30.000 Einheiten. Allein bei Küstenvillen erreichte der Gesamtbestand bis Ende des zweiten Quartals 2023 sowohl im Norden als auch im Süden 15.000 Einheiten.
Daten der Marktforschungsabteilung der BHS Group zeigen außerdem, dass es im gesamten Land seit 2020 bis heute 81 Resort-Immobilienprojekte gibt, die sich in der Übergabephase befinden bzw. befinden und den Markt mit mehr als 44.000 Produkten versorgen, darunter sowohl Hochhäuser als auch Flachbauten.
Derzeit sind 67 von 81 Projekten in Betrieb, was fast 20.000 Produkten entspricht. Allerdings sind nur 31 von 67 Projekten voll funktionsfähig, der Rest teilweise. Obwohl also nur 14 von 81 Projekten nicht in Betrieb sind, sind bis zu 24.000 Produkte noch ungenutzt.
Der Erholungssektor im Ferienimmobiliensektor wird voraussichtlich von allen Kategorien am langsamsten sein.
Das Überangebot hat dazu geführt, dass der Verbrauch jeden Monat zurückgeht, obwohl die Investoren kontinuierlich Vorzugskonditionen wie flexible Zahlungen, hohe Direktrabatte, Zinsstützungen usw. anbieten. Diese Situation tritt bei allen Arten von Ferienimmobilien im ganzen Land auf und führt zu alarmierenden Lagerbeständen.
Experten zufolge ist der Bestand an Ferienimmobilien teilweise auf die allgemeinen Marktschwierigkeiten sowie die Erholung der Tourismusbranche zurückzuführen, die hinter den Erwartungen zurückgeblieben ist. Dies hat sich auf die Psyche der Investoren allgemein ausgewirkt und dazu geführt, dass der Cashflow in diese Art von Immobilien blockiert ist.
Viele Meinungen besagen zudem, dass die Erholung des Ferienimmobilienmarktes im Vergleich zu anderen Marktsegmenten nahezu sicher sei. Daher bedarf es weiterer Motivation, wie der Abbau rechtlicher Hindernisse und die Schaffung eines gesunden und stabilen Investitionsumfelds für Ferienimmobilienprodukte, um den Cashflow in diesem Markt wiederherzustellen.
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