Begrenztes Angebot treibt die Immobilienpreise in die Höhe
Seit 2018 haben die Politik im Zusammenhang mit Kapitalquellen und die Entscheidungen von Behörden und Abteilungen zur Kontrolle des Immobilienmarktes zu einem starken Rückgang des Angebots an Wohnimmobilien geführt.
Die Nachfrage nach Wohnraum steigt ständig, wodurch das Angebot unter Druck gerät und die Immobilienpreise immer neue Höchststände erreichen.
Daten der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung (VARs) zeigen, dass die Immobilienpreise in den letzten zehn Jahren um ein Vielfaches gestiegen sind. Allein im Jahr 2021 stieg der durchschnittliche Hauspreis zweistellig, sogar um ein Vielfaches im Vergleich zum Vorjahreszeitraum.
In Märkten mit Angebotsknappheit dürften die Immobilienpreise steigen, insbesondere bei stark nachgefragten Immobilienarten. (Foto: LD)
Niedrige Zinsen und eine Rekordinflation tragen zum starken Anstieg der Eigenheimpreise bei, doch der Kern des Problems ist ein Mangel an Angebot.
Nach Angaben des Bauministeriums müssen angesichts des aktuellen Bevölkerungswachstums und der Wohnungsnachfrage jährlich etwa 70 Millionen Quadratmeter städtischer Wohnungen neu geschaffen werden. Bei der aktuellen Angebotsentwicklung werden laut VARS-Schätzungen in Vietnam aufgrund der Entstehung neuer städtischer Haushalte und insbesondere aufgrund des Bedarfs der jungen Generation, „getrennt von ihren Großfamilien“ zu leben, jährlich etwa 300.000 Wohneinheiten fehlen.
Dieser gravierende Mangel wird die Immobilienpreise sicherlich weiter in die Höhe treiben. Allerdings betrifft dieser Mangel nicht alle Segmente, d. h. nicht alle Immobilienarten sind gleichermaßen betroffen.
Tatsächlich kommt es nur in bestimmten Bereichen und Segmenten zu Angebotsengpässen.
Während demnach im ländlichen Raum, in den Randgebieten führender Städte oder in Städten des Typs III und IV ein ausreichendes oder sogar ein Überangebot besteht, stehen städtische Gebiete aufgrund der steigenden Nachfrage nach Wohnraum unter Überlastungsdruck.
Insgesamt betrachtet ist das Angebot an Wohnimmobilien, insbesondere an bezahlbarem Wohnraum, zwar knapp und wird es voraussichtlich auch in Zukunft bleiben, doch im Bestandsportfolio der meisten Immobilienriesen sind hochwertige Ferienimmobilien vorhanden.
Die Preise werden weiterhin langsamer steigen
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender von VARs, sagte, dass die Immobilienpreise als stark lokal gebundenes Produkt in verschiedenen Regionen und Märkten unterschiedlich stark steigen werden, hauptsächlich abhängig vom Verhältnis von Angebot und Nachfrage. Generell dürften die Immobilienpreise im Jahr 2024 jedoch nicht stark steigen.
Tatsächlich haben drastische Maßnahmen zur Beseitigung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt Wirkung gezeigt. Die Angebotsseite des Marktes hat Zugang zu Kreditkapital erhalten. Allerdings sind die Wohnungsbaukredite rückläufig.
Denn angesichts der schwierigen Wirtschaftslage haben Eigenheimkredite zur Deckung des tatsächlichen Wohnbedarfs für die Menschen derzeit keine hohe Priorität. Zudem entspricht das bestehende Angebot auf dem Markt nicht den Bedürfnissen und der finanziellen Leistungsfähigkeit der Mehrheit.
Gleichzeitig zwingen die strengen und schwer zu erfüllenden Kreditbedingungen sowie das risikoreiche Investitions- und Geschäftsumfeld die Anleger zu größerer Vorsicht, was zu einem Rückgang der potenziellen Marktteilnehmer führt. Schwierigkeiten bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten, einschließlich der Abwicklung von Investitionsverfahren, der Kapitalbeschaffung, des Verkaufs usw., wirken sich auch direkt auf die Immobilienpreise aus, da sie den Fortschritt der Übergabe und des Wohnungsbaus beeinträchtigen.
„Je länger es dauert, die oben genannten Inputprobleme zu beheben, desto wahrscheinlicher ist es, dass die Immobilienpreise weiter steigen“, sagte Herr Dinh.
In letzter Zeit ist das Risiko uneinbringlicher Forderungen gestiegen. Banken sind daher gezwungen, kontinuierlich Tausende von Immobilienprodukten zu verkaufen, um ihre Forderungen einzutreiben. Millionen von Krediten, die mit Immobilien besichert sind, werden in naher Zukunft voraussichtlich fällig.
Die Ergebnisse der Kreditvergabe und die Art und Weise, wie der Kreditnehmer mit der Finanzierung umgeht, können sich auf die Immobilienpreise auswirken. Ob Kreditnehmer ihre Häuser verkaufen oder zwangsversteigert werden, erhöht das Angebot an Häusern und verlangsamt so den Preisanstieg auf dem Markt.
VARs empfehlen Kreditrichtlinien, um Spekulationen einzuschränken. (Foto: DM)
VARS prognostiziert jedoch, dass das Wohnungssegment in Großstädten weiterhin stetig wachsen wird, da das Angebot noch nicht mit der Nachfrage von Kunden und Investoren Schritt halten kann.
Gleichzeitig befinden sich die meisten der anstehenden Projekte in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt in zentrumsfernen Bezirken, wo noch reichlich Land vorhanden ist. Die sich ständig verbessernde Infrastruktur wird das Preisniveau dieser Projekte auch in Zukunft weiter in die Höhe treiben.
Um den Zugang der Menschen zu sicherem und bezahlbarem Wohnraum im Kontext des Bevölkerungswachstums und der Urbanisierung zu verbessern, müsse Vietnam laut Herrn Dinh das wichtigste Problem in der Kette der steigenden Immobilienpreise lösen: den Mangel an Angebot aufgrund nicht optimal genutzter Grundstücke.
Gleichzeitig ist es für eine substanzielle Marktentwicklung notwendig, Instrumente zur Regulierung von Angebot und Nachfrage einzusetzen.
Laut VARS ist es zunächst notwendig, die Disziplin bei Planung, Bewertung, Genehmigung und Umsetzung zu stärken. Die zuständigen Behörden müssen Instrumente zur Erstellung und Anpassung von Planungs- und Flächennutzungsplänen sowie zur Regulierung des Angebots wirksam einsetzen, indem sie bereits bei der Planung Landmittel für den Wohnungsbau bereitstellen.
Gleichzeitig müssen die Menschen die Möglichkeit haben, sich über die Raumplanung und -pläne zu informieren und daran mitzuwirken, damit der Boden zweckentsprechend und wirtschaftlich genutzt werden kann und sein „Gebrauchswert“ maximiert wird.
Zweitens ist es notwendig, die „ausgesetzte“ Planung aufzuheben und einen separaten Rechtskorridor für den Landhandel in geplanten Gebieten zu schaffen. Gleichzeitig ist es notwendig, die Managementerfahrung und die finanzielle Leistungsfähigkeit der Auftragnehmer streng zu kontrollieren, um den Projektfortschritt sicherzustellen und finanzielle Verluste und Ressourcenverschwendung zu vermeiden.
Je größer die spekulative Nachfrage und je unkontrollierbarer sie ist, desto höher steigen die Immobilienpreise, die stark schwanken und den Zugang der Menschen zu Wohnraum einschränken. Daher muss die Möglichkeit geprüft werden, einen Steuersatz anzuwenden, der dem angesammelten Vermögen entsprechend der Menge und Größe des Immobilienbesitzes angemessen ist, um die Motivation zur Spekulation zu verringern.
Darüber hinaus sollte es Kreditrichtlinien geben, um Spekulationen einzuschränken, beispielsweise durch die Anwendung höherer Zinssätze beim Kauf einer zweiten, dritten usw. Immobilie.
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