ANTD.VN – Herr Nguyen Quoc Hung, stellvertretender Vorsitzender und Generalsekretär der Vietnam Banks Association (VNBA), sagte, dass Banken keine Kredite für Wohneinlagen vergeben sollten und dass es im Falle von Kapitaleinlagedarlehen notwendig sei, die Verwendung des Darlehens für den richtigen Zweck zu kontrollieren.
Notwendigkeit einer Verschärfung der Hypothekendarlehen
Das kürzlich vonder Nationalversammlung in der 6. Sitzung der 15. Nationalversammlung verabschiedete Gesetz über das Immobiliengeschäft (in geänderter Fassung) enthält einige Neuerungen, wie etwa die Regelung, dass von Kunden Anzahlungen in Höhe von höchstens 5 % des Verkaufspreises oder Mietkaufpreises verlangt werden, wenn das Haus oder die Bauarbeiten alle Voraussetzungen für die Inbetriebnahme erfüllt haben. Gleichzeitig wird der Zahlungssatz beim Mietkauf künftiger Häuser auf 50 % statt der derzeitigen 70 % gesenkt.
Der Vizepräsident und Generalsekretär der Vietnam Banks Association (VNBA), Nguyen Quoc Hung, äußerte in seiner Bewertung dieser neuen Vorschriften seine Zustimmung.
Herr Hung erklärte, dass die Regelung, von Kunden eine Kaution von maximal 5 % des Kauf- oder Mietpreises zu verlangen, mit den Bestimmungen des Verbraucherschutzgesetzes (geändert) im Einklang stehe. Diese Regelung soll sicherstellen, dass die Art der Kaution (nicht zum Zweck der Kapitalbeschaffung) einen ausreichenden Wert hat, sodass sowohl der Einleger als auch der Einzahler sich der Einhaltung bewusst sind und die Anforderungen und Wünsche der Hauskäufer erfüllen.
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Herr Nguyen Quoc Hung |
Zum Thema Eigenheimanzahlungsdarlehen sagte Herr Hung, Kreditinstitute sollten nicht nur für Eigenheimanzahlungen Kredite vergeben dürfen. Denn gemäß den Bestimmungen des Gesetzes über Kreditinstitute und den entsprechenden Rundschreiben müssen Kunden für alle Kredite (einschließlich Hypothekendarlehen mit Sparbüchern) einen Kreditplan, einen Warenkaufvertrag, einen Schuldentilgungsplan und eine Schuldentilgungsquelle vorweisen usw.
Wie kann ein Kunde also bei einer Bank einen Kredit beantragen, nur um eine Anzahlung zu leisten und sich zum Kauf eines Bauplans zu verpflichten? Wie effektiv ist das? Und auf welche Regelungen stützt die Bank ihren Kredit, wenn kein Gesamtplan für den Hauskauf mit Anzahlung vorliegt? Laut Herrn Hung hat die Bank daher keine Grundlage für eine Kreditvergabe, wenn nur ein separater Anzahlungskredit gewährt wird.
Selbst wenn ein Kunde einen Kaufplan erstellt, der die Aufnahme von Fremdkapital beinhaltet, muss er mindestens 20–30 % Eigenkapital bereitstellen. „Wenn er also eine Anzahlung zur Absicherung des Vertrags leisten will, warum muss er dann Kapital von der Bank leihen? Der Kreditnehmer selbst muss mindestens 20–30 % Eigenkapital bereitstellen. Ich kann mir nicht vorstellen, warum er Geld von der Bank leihen muss, um den Vertrag zu sichern, wenn es sich nicht um einen Kaufvertrag handelt?“, fragte Herr Hung.
Selbst bei Banken, die im Kaufvertrag eine Einlagensicherungsvereinbarung zur Kreditvergabe (sofern vorhanden) enthalten, besteht seiner Ansicht nach ein Risiko für die Bank, wenn der Verkäufer das Darlehen als Einlage in Anspruch nimmt. Daher wird bei der Kreditvergabe mit dem Kunden vereinbart, dass das Geld bis zur Erfüllung der Verpflichtung bei der Bank verwahrt wird.
„Aufgrund meiner langjährigen Erfahrung im Bankwesen weiß ich, dass Kredite nicht ausschließlich zur Anzahlung vergeben werden sollten. In besonderen Fällen ist es unter Berücksichtigung der Gesamtplanung möglich, mit Kunden über die Gewährung von Anzahlungen während der Vertragslaufzeit zu verhandeln. Der Betrag muss jedoch auf dem Anzahlungskonto des Kunden oder Verkäufers verbleiben und darf nicht verwendet werden, sondern nur bei der Ausführung des Kaufvertrags. Dieser Anzahlungsbetrag ist gemäß der Gesamtplanung bei der Kreditvergabe in den Kreditbetrag für den Hauskauf eingerechnet“, sagte Herr Hung.
Die Regelung, dass Banken die Verwendung von Fremdkapital kontrollieren müssen, kann nicht aufgehoben werden
Kürzlich hat die Ho Chi Minh City Real Estate Association (HoREA) der Staatsbank vorgeschlagen, das Rundschreiben Nr. 39/2016 dahingehend zu ändern und zu ergänzen, dass die Regelung zur „Kontrolle der zweckgebundenen Verwendung von Krediten“ durch Kreditinstitute aufgehoben wird.
Als Grund nennt HoREA, dass der Kunde „ein Darlehen aufgenommen hat, um gemäß dem Kapitaleinlagevertrag, Investitionskooperationsvertrag oder Geschäftskooperationsvertrag die Kapitaleinlage zu bezahlen, um das Projekt umzusetzen“, und dass der Kreditbetrag anschließend vom Kreditinstitut auf das Konto des Projektinvestors überwiesen wurde. Das bedeutet, dass der Kunde, der den Kredit aufgenommen hat, das Darlehen für den korrekten Zweck „Kreditaufnahme zur Bezahlung der Kapitaleinlage“ verwendet hat.
Herr Nguyen Quoc Hung erklärte jedoch, dass Kreditinstitute gemäß den Vorschriften in Artikel 94 Absatz 3 des Gesetzes über Kreditinstitute von 2010 sowie in den Artikeln 1 und 2 des Rundschreibens Nr. 39/2016/TT-NHNN das Recht und die Pflicht hätten, die Kreditvergabe und Schuldentilgung ihrer Kunden zu prüfen und zu überwachen. Artikel 14 Absatz 2 des Dekrets Nr. 88/2019/ND-CP sieht zudem Verwaltungssanktionen vor, die bei Verstößen mit einer Geldstrafe von bis zu 20.000.000 VND für Kreditinstitute verbunden sind.
Mit den oben genannten Regelungen zur Ahndung durch Verwaltungsstrafen hat das Bankrecht bekräftigt, dass auch die Prüfungs- und Aufsichtstätigkeit eine zwingende Pflicht der Kreditgeber darstellt, die sich aus den gemeinsamen Interessen der Banktätigkeit ergibt.
Theorie und Praxis zeigen, dass Risiken, die vom Kreditnehmer (Kunden) ausgehen, auch in Risiken des Bankensystems umgewandelt werden können. Daher muss der Kreditnehmer seine Verpflichtungen kennen, die Kontrolle und Aufsicht strikt einhalten und darf keinen Grund anführen, die Erfüllung dieser Verpflichtung zu verzögern oder zu vermeiden.
Die Verantwortung der Kreditinstitute besteht darin, vor, während und nach der Kreditvergabe Kontrollen durchzuführen. Die Kreditvergabeverfahren und -vorschriften der Kreditinstitute sind sehr klar, spezifisch und müssen strikt befolgt werden“, sagte er.
Zur Mobilisierung von Anleihen erklärte Herr Hung, dass Unternehmen und Organisationen, die Anleihen zur Kapitalbeschaffung ausgeben wollen, einen Emissionsplan entwickeln müssen. Zu welchem Zweck? Wo soll investiert werden? Wie effektiv? Wie hoch ist der Gewinn? Auf dieser Grundlage wird der Mobilisierungszinssatz festgelegt. Investoren haben das Recht zu erfahren, ob das Geld im Einklang mit dem Emissionszweck investiert wird. So können sie feststellen, ob der erhaltene Zinssatz der Rentabilität des Projekts entspricht.
Daher verstößt der Vorschlag, die Regelung zur „Kontrolle der Verwendung von Krediten für die richtigen Zwecke“ aufzuheben, laut Herrn Hung gegen das Gesetz und die internationale Praxis.
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