ANTD.VN – Bis zu 70 % der Probleme bei Immobilienprojekten sind auf rechtliche Fragen zurückzuführen, die die Kreditauszahlung behindern. Gleichzeitig führt das sinkende Vertrauen der Eigenheimkäufer auch zu einer geringen Nachfrage nach Verbraucherkrediten für Immobilien.
Immobilienkredite nehmen weiterhin stark zu
Am 13. November 2023 organisierte die Staatsbank von Vietnam (SBV) in Abstimmung mit dem Bauministerium in Hanoi eine Konferenz zum Thema Kredite für Immobilien und sozialen Wohnungsbau.
Laut dem SBV-Chef hat die Bankenbranche seit Anfang 2023 entschlossen Lösungen umgesetzt, um Schwierigkeiten zu beseitigen und den Zugang zu Krediten für Kunden zu verbessern. Infolgedessen erreichten die Kredite an die Wirtschaft bis zum 31. Oktober 2023 mehr als 12,8 Milliarden VND, ein Anstieg von 7,39 % gegenüber Ende 2022.
Im Hinblick auf den Immobiliensektor ermutigt die Staatsbank die Kreditinstitute, ihr Kapital auf die Segmente kostengünstiger Gewerbewohnungen, Sozialwohnungen und Wohnungen für Arbeitnehmer zu konzentrieren und gleichzeitig die Kreditrisiken im Immobiliensektor zu kontrollieren, um eine gesunde und nachhaltige Entwicklung des Immobilienmarktes zu fördern.
Bis zum 30. September 2023 belief sich der gesamte ausstehende Kreditsaldo der Kreditinstitute im Immobiliensektor auf 2,74 Milliarden VND. Dies entspricht einem Anstieg von 6,04 % gegenüber dem 31. Dezember 2022 und entspricht 21,46 % des gesamten ausstehenden Kreditsaldos der Wirtschaft. Davon entfielen 64 % auf Immobilienkredite für Konsum-/Eigennutzungszwecke und 36 % auf ausstehende Kredite für Immobiliengeschäftsaktivitäten.
In den ersten neun Monaten des Jahres wuchsen die Kredite für Immobilienunternehmen jedoch stärker als die allgemeine Kreditwachstumsrate und im gleichen Zeitraum des Vorjahres. Dies zeigt, dass die Lösungen und Bemühungen der Regierung , des Bankensektors, der Ministerien, Sektoren und Kommunen zur Beseitigung der Schwierigkeiten und Hindernisse für den Immobilienmarkt allmählich Wirkung zeigen.
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Staatsbankchefs informieren über Immobilienkredite |
Auf der Konferenz erklärten Unternehmens- und Bankenvertreter, dass der Immobilienmarkt derzeit noch mit zahlreichen Schwierigkeiten und Herausforderungen konfrontiert sei. Dazu gehörten auch viele seit langem bestehende Probleme und Hindernisse wie etwa Probleme mit dem Rechtsverfahrenssystem im Zusammenhang mit Grundstücken, Planungen und Bauinvestitionen (die bis zu 70 % der Probleme bei Immobilienprojekten ausmachen).
Laut Nguyen Van Dinh, Vizepräsident des vietnamesischen Immobilienverbandes, haben Regierung und Ministerien zwar kürzlich rechtliche Fragen entschieden geklärt, waren jedoch nicht stark genug, um den Markt anzukurbeln, was zu einem Rückgang des Immobilienangebots führte. „Landesweit warten 1.200 Projekte auf eine Lösung. Etwa 500 davon werden geprüft, die restlichen 800 Projekte warten noch“, sagte Dinh.
Hinzu kommt ein Ungleichgewicht zwischen Angebot und Nachfrage in den einzelnen Segmenten: Es gibt einen Überschuss an Luxuswohnungen und Villen, während Sozialwohnungen und preiswerter Wohnraum noch immer begrenzt sind. In einigen Segmenten nimmt die Marktnachfrage stark ab.
Die finanzielle Leistungsfähigkeit der Unternehmen ist noch immer begrenzt und hängt hauptsächlich von externen Kapitalquellen wie Krediten, Anleihen und der Mobilisierung von Eigenheimkäufern ab. Andere Kanäle zur Kapitalbeschaffung waren nicht wirklich effektiv, insbesondere der Kapitalmarkt (Markt für Unternehmensanleihen, Aktienmarkt), der mit einigen Problemen zu kämpfen hat und sich nicht entsprechend seiner Rolle bei der Bereitstellung von mittel- und langfristigem Kapital für die Wirtschaft entwickelt hat. Die Immobilienpreise sind im Vergleich zur finanziellen Leistungsfähigkeit und zum Einkommen vieler Menschen hoch.
Immobilienpreise bleiben hoch, das Vertrauen der Eigenheimkäufer sinkt
Auch in Bezug auf Kredite äußerten die Unternehmen zahlreiche Empfehlungen. So forderten sie von den Banken beispielsweise eine weitere Senkung der Kreditzinsen, eine Ausweitung der Kreditlimits, eine Verlängerung der Kreditlaufzeiten, eine Vereinfachung der Verfahren, eine Verkürzung der Genehmigungszeiten, eine Verlängerung der Umschuldungszeiten und die Akzeptanz anderer Sicherheiten neben Immobilien, wie etwa Aktien usw.
Auch die Banken haben Schwierigkeiten bei der Vergabe von Immobilienkrediten angesprochen. Die Generaldirektoren vieler Banken mit hohen Immobilienschulden erklärten, dies liege vor allem an rechtlichen Problemen der Projekte, die zu einem Mangel an Angebot auf dem Markt führten.
Insbesondere die aktuell hohen Immobilienpreise verringern die Nachfrage nach Wohnungsbaudarlehen. „Der Kreditzinssatz ist sowohl für Investoren als auch für Eigenheimkäufer um etwa 2,5 % gesunken, die Immobilienpreise sind jedoch nur geringfügig gesunken, was für Eigenheimkäufer ungünstig ist. Immobilientransaktionen dienen hauptsächlich dem Kauf und Verkauf, was zu Blasen und Risiken für Immobilienkredite führen kann“, sagte Nguyen Thanh Tung, Generaldirektor der Vietcombank.
Darüber hinaus wiesen die Verantwortlichen der Vietcombank darauf hin, dass die Nachfrage nach Immobilienkrediten aufgrund des sinkenden Kundenvertrauens stark zurückgegangen sei. „Die Vietcombank verzeichnet ein sehr gutes Wachstum bei Privatkunden. Diese legen trotz kontinuierlicher Zinssenkungen der Banken hohe Beträge an, während die Zahl der Wohnungsbaudarlehen stark zurückgegangen ist. Der Grund dafür ist, dass die Kunden das Vertrauen in den Immobilienmarkt verloren haben und auf einen weiteren Preisrückgang warten“, sagte Herr Tung.
Auf Seiten von BIDV wies Generaldirektor Le Ngoc Lam auch auf das sehr langsame Wachstum der Immobilienkredite für Verbraucher hin. Bis Ende Oktober lag das Kreditwachstum von BIDV bei 8,1 % und erreichte damit nur 60 % des von der Staatsbank festgelegten Plans. Die ausstehenden Immobilienkredite wuchsen um etwa 9 % und machten rund 18 % der gesamten ausstehenden Kredite aus. Davon stiegen die ausstehenden Immobilienkredite für Verbraucher sehr langsam um nur etwa 4 %, während der jährliche Anstieg bei etwa 20 % lag.
BIDV hat die Einlagen- und Kreditzinsen um das Zehnfache gesenkt, die Kreditzinsen sind im Vergleich zu früher um mehr als 20 % gesunken. Sozialwohnungsprogramme werden aktiv zur Bereitstellung von Krediten genutzt, aber bisher wurden nur 385 Milliarden VND genehmigt und mehr als 25 Milliarden ausgezahlt.
Darüber hinaus haben wir ein Kreditpaket für günstigen Gewerbewohnungsbau mit sehr wettbewerbsfähigen Zinssätzen aufgelegt. Viele Projekte weisen jedoch rechtliche Probleme auf. Seit letztem Jahr hat die BIDV rund 26 Milliarden bewilligt und nur 8 Milliarden ausgezahlt. Die restlichen 18.000 Milliarden warten auf die rechtlichen Schritte zur Auszahlung, sagte Herr Le Ngoc Lam.
Was die Zinssätze betrifft, gaben die Banken an, dass das aktuelle Zinsniveau deutlich gesunken sei. Bei mittel- und langfristigen Krediten bewerten die Banken die Zinssätze alle drei bis sechs Monate neu, um sie anzupassen, wenn die Einlagenzinsen sinken.
Darüber hinaus ist der Kreditzinssatz auch für die Kapazität der Bank geeignet, günstige Kapitalstruktur, uneinbringliche Forderungen für Immobilienkredite...
„Der mittel- und langfristige Zinssatz von etwa 9-10 % ist im Vergleich zum Weltmarkt sehr niedrig. Die Kredite liegen praktisch an der Gewinnschwelle der Bank. Eine Reduzierung wird einige Zeit in Anspruch nehmen, da die Bank die Kapitalkosten senken kann“, sagte Pham Nhu Anh, Generaldirektor der MB.
Die Banken begründeten die komplizierten und langwierigen Kreditprüfungsverfahren vor allem mit rechtlichen Problemen bei den Projekten.
Banken sind riskante Unternehmen. Bei großen Risiken müssen sie daher genauere Analysen durchführen. Unternehmen müssen zudem genaue und transparente Finanzinformationen bereitstellen. Manchmal liefern Unternehmen den Banken die besten Zahlen, machen es ihnen aber gleichzeitig schwer. Wir haben keine Maßnahmen ergriffen, um die Vergabe von Immobilienkrediten zu verschärfen, sondern sie auf Privatkredite ausgeweitet“, sagte Herr Pham Nhu Anh.
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