Ho-Chi-Minh-Stadt: Miethäuser weisen noch immer eine positive Belegungsrate von 65 % oder mehr auf, im Gegensatz dazu haben Reihenhäuser an der Straßenfront nur sehr wenige Mieter und stehen oft leer.
Die Aufzeichnungen von VnExpress zeigen, dass der Mietwohnungsmarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt vom Beginn des zweiten Quartals bis zum 21. Mai stark in zwei Hälften gespalten ist: hell und dunkel. Insbesondere Mietwohnungen im Segment unter 3,5 Millionen VND pro Monat, die 10 Kilometer oder mehr vom Zentrum entfernt liegen und die Mehrheit der Studenten und Arbeitnehmer mit durchschnittlichem Einkommen (unter 12 Millionen VND pro Monat) beherbergen, verzeichneten eine Auslastung von 90–95 %. Das Mietwohnungssegment mit Preisen von 3,5 bis 5 Millionen VND pro Monat, das 3 bis 6 Kilometer vom Zentrum entfernt liegt und Arbeitnehmer mit gutem Einkommen (ab 13 bis 20 Millionen VND pro Monat) beherbergen, erreichte ebenfalls eine Auslastung von 85–90 %.
Im Mietwohnungssegment mit Preisen von über 5–7 Millionen VND pro Monat gibt es Anzeichen für leichte Schwankungen mit einer Belegungsrate von 80 %. Nach Ablauf jedes sechsmonatigen oder einjährigen Vertrags ziehen 20–30 % der Mieter aus und müssen neue Mieter finden. Bei Mietwohnungen mit Preisen von 8–15 Millionen VND pro Monat oder mehr sinkt die Belegungsrate auf 70–75 %, da die Stammmieter ausziehen. Im Mietwohnungssegment mit Preisen von 1.000 USD pro Monat oder mehr ist die Belegungsrate mit 65–70 % zwar niedriger, bewegt sich aber immer noch im positiven Bereich.
Im Gegensatz zur idealen Auslastung von Miethäusern für Wohnzwecke ist die Anzahl der zu vermietenden Häuser an der Straße im Zentrum von Ho-Chi-Minh-Stadt recht gering, und es gibt viele unbebaute Grundstücke. Seit April stehen in den Straßen Ngo Duc Ke, Ho Tung Mau, Ly Tu Trong, Hai Ba Trung, der Modestraße Nguyen Trai und der Bui Vien Western Straße (Bezirk 1) viele Häuser an der Straße leer, die einst ein geschäftiges Treiben genossen.
Der Rückzug vieler Marken war auch rund um den Kreisverkehr zwischen der Kathedrale Notre Dame und dem City Post Office zu beobachten. Das im Metropolitan-Gebäude gelegene Mellower Coffee schloss Ende April. Kürzlich kehrte auch eDiGi, ein autorisierter Apple (APR) Premium-Einzelhandelsladen auf dem vietnamesischen Markt, der zum Geschäftssystem des Milliardärs Jonathan Hanh Nguyen gehört und sich neben dem City Post Office befindet, in seine Räumlichkeiten zurück. In der Nähe zog das Saigon La Poste Café aus und hat noch keinen neuen Mieter gefunden. Neben der Book Street hat sich eine McDonald's-Filiale schon vor langer Zeit zurückgezogen, die Räumlichkeiten stehen aber immer noch leer.
Früher wurden die Reihenhäuser mit Frontfassade im Zentrum von Bezirk 1 von großen Marken, kleinen und mittleren Unternehmen oder Einzelunternehmen gemietet, doch jetzt ziehen die alten Mieter einer nach dem anderen weg, neue Mieter sind nicht gekommen, was zu einem Anstieg der Leerstandsquote führt.
Reihenhaus zu vermieten an der Le Loi Straße, Distrikt 1, HCMC. Foto: Quynh Tran
Angesichts der oben genannten Entwicklungen kam Herr Le Quoc Kien, ein unabhängiger Immobilienexperte, zu dem Schluss, dass der Mietwohnungsmarkt klar in zwei Hälften geteilt ist: eine helle und eine dunkle. Die helle Hälfte besteht aus preiswertem oder erschwinglichem Wohnraum, der zur Gruppe der Konsumimmobilien gehört, die als Grundbedürfnisse eingestuft werden können und seit der Erholungsphase nach der Pandemie eine gute Auslastung aufweisen. Reihenhäuser an der Straße, die als Büros oder Geschäftsräume in zentralen Lagen, typischerweise im Bezirk 1, vermietet werden, stehen jedoch unter Druck, da die Nachfrage sinkt und die Wirtschaft angeschlagen ist.
Herr Kien analysierte, dass während der Epidemie 2020–2021 fast alle Unternehmen, die Räumlichkeiten benötigten, schließen und ihre Größe reduzieren mussten. Ab dem zweiten Quartal 2022 begann die schrittweise Wiederaufnahme neuer Geschäftsaktivitäten, und die Suche nach Räumlichkeiten wurde wieder aktiver.
Die negativen Auswirkungen der Pandemie sowie Inflation, Krieg und die Gefahr einer globalen Rezession fordern jedoch allmählich ihren Tribut: Weltweit schränken die Verbraucher ihre Ausgaben ein, und die Unternehmen haben nach wie vor mit vielen Schwierigkeiten zu kämpfen und sich noch nicht wieder auf das Niveau vor der Pandemie erholt. Daher ist die Nachfrage nach Büro- und Geschäftsräumen nach wie vor gering, weshalb viele Reihenhäuser an der Straße im Zentrum derzeit leer stehen.
Laut Herrn Kien war die Wirtschaft seit Jahresbeginn mit zahlreichen Schwierigkeiten und Herausforderungen konfrontiert. Die Unternehmen tendierten eher zur „Verteidigung“ als zur „Attacke“ und legten den Schwerpunkt auf Kostensenkungen und ineffiziente Geschäftsbereiche.
Bei instabilen Geschäftsabläufen tendieren Unternehmen dazu, schrittweise von Fixkosten auf variable Kosten umzusteigen. Anstatt beispielsweise Büros oder feste Geschäftsräume anzumieten, reduzieren sie ihre Fixkosten und wechseln zu einem flexiblen Arbeitsmodell, das nicht zu stark von Räumlichkeiten abhängig ist.
Anstatt Geschäftsräume zu mieten, verursachen Offline-Verkaufsstellen, ob erfolgreich oder nicht, weiterhin Fixkosten. Mieter wechseln daher zunehmend zu kostensparenden Geschäftsformen. Demnach entstehen ihnen nur dann Kosten, wenn sie Einnahmen erzielen, wie z. B.: Kosten für Online-Bestellungen, Werbekosten für Bestellungen, die ohne Nutzung von Geschäftsräumen geliefert werden, Kosten, die an Vertriebsmittler (Agenten, E-Commerce-Websites) beim Verkauf von Produkten gezahlt werden.
Darüber hinaus führt die schnelle Veränderung des Verbraucherverhaltens während der Pandemie, die zu einer schrittweisen Verlagerung von Offline-Transaktionen in Geschäften hin zum Online-Handel führt, auch dazu, dass die Position und Nachfrage nach Räumlichkeiten für Reihenhäuser an der Straße in zentralen Lagen allmählich sinkt.
Herr Kien erklärte außerdem, dass ein Grund für die derzeitige Leere vieler Mietwohnungen an der Straße darin liege, dass die meisten Eigentümer finanziell gut aufgestellt seien. Die Einnahmen aus der Vermietung seien für sie nicht unbedingt lebensnotwendig. Zudem seien sie egozentrisch und würden es nicht mögen, zu niedrigeren Mieten gezwungen zu werden. Daher würden die Vermieter die Wohnungen lieber leer stehen lassen, wenn sie einen niedrigeren Preis als zuvor aushandeln könnten.
Im Gegenteil: Im erschwinglichen oder mittleren Wohnungssegment können Vermieter leichter über den Preis verhandeln, und auch die Mieten sind moderat, Angebot und Nachfrage stimmen überein, sodass die Leerstandsquote niedrig ist.
Vu Le
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