Lichtblicke inmitten der Marktturbulenzen
Im Jahr 2023 war der vietnamesische Immobilienmarkt einem globalen wirtschaftlichen Druck sowie globalen und nationalen Herausforderungen ausgesetzt. Hohe Zinsen belasteten die Weltwirtschaft und sorgten für Unsicherheit bei Investoren.
Darüber hinaus übte die steigende Inflation auch Druck auf die Ausgaben der privaten Haushalte aus; der Fertigungssektor verzeichnete hohe Lagerbestände und reduzierte die Produktionsaufträge, was sich direkt auf die wichtigsten Wachstumssektoren Vietnams auswirkte.
Verzögerungen bei der Genehmigung von Wohnungsbauprojekten haben zudem die Umsetzung von Investitionen verzögert und die Marktstimmung beeinträchtigt. Die Nachfrage nach Wohneigentum bleibt jedoch dank des Urbanisierungsprozesses des Landes, der hohen Bevölkerungszahl und des dringenden Wohnungsbedarfs in den Großstädten stark. Die Bemühungen der Regierung in den letzten zwei Jahren haben Fortschritte bei der Bewältigung dieses Problems erzielt und das Vertrauen in eine bessere Zukunft gestärkt.
Trotz der Marktherausforderungen deuten viele positive Zeichen auf eine rosige Zukunft hin.
Trotz globaler Herausforderungen weist der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt hohe Belegungsraten und ein stabiles Mietwachstum auf. Der Büromarkt in Ho-Chi-Minh-Stadt zählt zudem zu den Lichtblicken im asiatisch- pazifischen Raum. Hochwertige Bürogebäude mit Öko-Zertifizierung tragen ebenfalls zu hohen Belegungsraten und Mietpreisen bei.
Laut dem Savills Vietnam ESG Report 2023 gibt es in Vietnam 20 Bürogebäude mit LEED- oder Green Mark-Zertifizierung. Siebzehn davon befinden sich in Ho-Chi-Minh-Stadt und machen etwa 25 % des aktuellen Bürobestands aus. Ihr Anteil dürfte bis 2026 auf 31 % steigen.
Nach einer langsamen Erholung verzeichnete die Tourismusbranche im Jahr 2023 eine starke Betriebskapazität, wobei die Hotelleistung in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt wieder das Niveau vor der Covid-19-Pandemie erreichte.
Chancen durch M&A-Deals
In der Region ist das Transaktionsvolumen im Immobilienbereich stark zurückgegangen, sodass erhebliches Investitionskapital verfügbar ist. Trotz hoher Zinsen ziehen Vietnams Wachstumsaussichten und relativ hohe Renditen weiterhin ausländische Investitionen an. Insbesondere im Jahr 2023 verzeichnet Savills Vietnam weiterhin großes Interesse von Investoren, die an diesem potenziellen Markt partizipieren möchten.
Angesichts des knappen Wohnungsangebots kann jeder Investor, der in der Lage ist, ein Projekt zu starten, die derzeit hohe Nachfrage des Marktes ausnutzen, insbesondere im wachsenden Kundensegment der Mittelschicht.
Im Bürosegment ist in Ho-Chi-Minh-Stadt zwar das Angebot an neuen Projekten der Klasse A recht groß, die positive Mietentwicklung zeigt jedoch, dass es auch in Zukunft Chancen für Investoren und Büroentwickler gibt. Wer Bürogebäude mit einer grünen Zertifizierung bereitstellt oder neu positioniert, kann hohe Mieten erzielen.
Büroflächen der Klasse A waren in letzter Zeit ein Lichtblick auf dem Markt.
Die größte Herausforderung für Immobilieninvestoren in Vietnam sind derzeit die administrativen Hürden, insbesondere bei der Regelung der Landnutzungsgebühren. Darüber hinaus achten Investoren nun sehr genau auf die rechtlichen Eigentumsverhältnisse des Projekts und sorgen für einen klaren Zeitplan, um die erforderlichen Genehmigungen der Regierung einzuholen. Die Regelung der Landnutzungsgebühren und die Genehmigung der 1/500-Planung sind die wichtigsten Faktoren für Wohnbauprojekte.
Derzeit gibt es nur wenige Projekte mit klaren Eigentumsverhältnissen und allen erforderlichen Genehmigungen für die Entwicklung. Dies erschwert Investoren den Markteintritt. Dies führte auch zu einer Kreditklemme, da Banken Schwierigkeiten haben, die notwendigen Sicherheiten für die Kreditvergabe an Immobilienprojekte zu erhalten. Abweichungen im Fertigstellungsplan großer Infrastrukturprojekte erschweren die Bestimmung des optimalen Zeitpunkts für die Entwicklung von Immobilienprojekten.
Obwohl die Änderungen im Rechtsrahmen noch nicht vollständig umgesetzt sind, zögern die lokalen Behörden weiterhin, diese umzusetzen. Solange es keine klaren Änderungen und Fortschritte bei der Regelung der Landnutzungsgebühren und der Erteilung von Landnutzungszertifikaten gibt, wird der Abschluss von M&A-Aktivitäten weiterhin schwierig sein. Ein Beispiel hierfür sind Condotel-Produkte, bei denen die lokalen Behörden trotz klarer rechtlicher Vorgaben weiterhin zögern, Zertifikate für Projekte zu erteilen.
Die robuste Wirtschaft des Landes wird durch eine hohe Bevölkerungszahl, den Ausbau der Infrastruktur, die Urbanisierung, hohe ausländische Direktinvestitionen (FDI) und eine schnell wachsende Mittelschicht angetrieben. Sofern die rechtlichen Rahmenbedingungen es zulassen, wird in den nächsten zwei bis drei Jahren mit einem Boom der M&A-Aktivitäten im Immobilienbereich gerechnet.
Der Großteil der Investitionen kommt aus asiatischen Ländern wie Singapur, Südkorea, Thailand, Malaysia und Japan. Diese Länder investieren bereits aktiv in Vietnam und werden ihre Investitionen in den nächsten zwei bis drei Jahren voraussichtlich weiter steigern, zusätzlich zu den potenziellen Investoren aus dem Nahen Osten. Insbesondere Vietnams Industriesektor wird von den zahlreichen Freihandelsabkommen profitieren, die eine diversifizierte Investitionsbasis schaffen und die Investitionen in die Fertigung und Industrieimmobilien steigern.
Ausländische Investoren schätzen zudem die umfassende Erfahrung und das Wissen über den vietnamesischen Markt, die einheimische Unternehmen in ihre Partnerschaften einbringen. Gleichzeitig bieten einheimische Unternehmen ausländischen Investoren bessere Investitionsmöglichkeiten, beispielsweise durch eine große Basis oder unterstützende Branchen. Dies ermöglicht ausländischen Investoren eine schnelle Expansion nach dem Markteintritt und gleichzeitig die Erfahrung und das Netzwerk lokaler Partner zu nutzen.
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