Bei der Online-Konferenz zur Umsetzung des Telegramms des Premierministers zur Lösung der Schwierigkeiten auf dem Immobilienmarkt am Morgen des 13. November sagte ein Vertreter des Bauministeriums von Hanoi , dass eine Erhöhung der Gewinnspanne auf 15 bis 20 Prozent auch der Wunsch vieler Investoren auf dem Markt sei.
Der Leiter eines Unternehmens, das den Bau von zwei Sozialwohnungsprojekten in Hanoi plant, analysierte diesen Vorschlag und erklärte, dass der maximale Gewinn beim Bau von Häusern 10 % des gesamten Investitionskapitals betrage. Das heißt, wenn das Projekt über ein Investitionskapital von 1.000 Milliarden VND verfügt, erzielt der Investor einen Gewinn von rund 100 Milliarden VND.
Diese Person glaubt, dass die Gewinnkontrolle den Vorteil hat, den Wohnungsbau auf niedrigem Niveau zu kontrollieren. In Wirklichkeit können jedoch beim Bau von Sozialwohnungen einige Risiken auftreten, wie z. B. steigende Materialpreise, Inflation, steigende Arbeitskosten usw.
„ Investoren haben große Angst, Geld zu verlieren, wenn sie sich an sozialen Wohnungsbauprojekten beteiligen. Daher ist eine Gewinnsteigerung auf 15 bis 20 Prozent sinnvoll “, sagte er.
Viele Experten sind davon überzeugt, dass steigende Gewinne für Investoren den sozialen Wohnungsbau fördern werden. (Illustration: Hoang Tho).
Dr. Nguyen Van Khoi, Vorsitzender der Vietnam Real Estate Association (VNREA), vertritt die gleiche Ansicht und meint, dass es notwendig sei, die Gewinne auf 15 % zu erhöhen oder Prämien auf Grundlage tatsächlicher Erfolge im sozialen Wohnungsbau oder in vergleichbaren Formen zu vergeben, um die Kosten auszugleichen und Investoren zu motivieren, den sozialen Wohnungsbau weiter auszubauen.
Experte Dr. Le Xuan Nghia wies zudem darauf hin, dass die Regelung, dass Investoren maximal 10 % der Gewinne erhalten, sie am Bau von Sozialwohnungen hindere. Während die Verwaltungsverfahren bei Sozialwohnungsprojekten drei bis fünf Jahre dauern, bis eine Baugenehmigung erteilt wird, ist die Anzahl der Verfahren und Dokumente manchmal doppelt so hoch wie bei einem kommerziellen Wohnungsbauprojekt, was den Unternehmen hohe Kosten verursacht.
Darüber hinaus wurden Fragen im Zusammenhang mit der Grundstücksaufteilung, der Flächenplanung und der Grundstücksaufteilung für soziale Wohnungsbauprojekte nicht gelöst.
Herr Le Xuan Nghia betonte daher, dass die Regelung zur Gewinnmaximierung für Unternehmen im sozialen Wohnungsbau abgeschafft werden müsse. Stattdessen müsse ein für jeden Ort geeigneter Preisrahmen für Sozialwohnungen festgelegt werden. Für den Zinssatz für Investoren solle die Marktzinsmethode (der durchschnittliche mittel- und langfristige Kreditzinssatz in vietnamesischen Dong der staatlichen Geschäftsbanken, darunterAgribank , BIDV, Vietcombank und Vietinbank, in jedem Zeitraum abzüglich 2 %) angewendet werden.
Der Ökonom Can Van Luc analysierte: „ Angesichts der Kapitalknappheit, des schwierigen Zugangs zu Finanzierungen, der gestiegenen Kosten für Projektvorbereitung, Materialien und Arbeitskräfte sowie der Inflation ist der maximale Gewinn von 10 % den Berechnungen zufolge nicht rentabel, sondern sogar ein Verlust. Daher fällt es den Unternehmen, die Sozialwohnungen bauen, schwer, diese Grenze zu akzeptieren .“
Viele Sozialwohnungsprojekte sind für Investoren uninteressant. (Illustrationsfoto)
Laut Troy Griffiths, stellvertretender Geschäftsführer von Savills Vietnam, ist es in Vietnam in der Realität nicht einfach, bei der Entwicklung von Sozialwohnungsprojekten ein geeignetes Investitionsmodell zu finden, das einen ausgewogenen Nutzen für alle Beteiligten gewährleistet. Viele Faktoren müssen sorgfältig berücksichtigt werden, beispielsweise die Bedingungen für den Erwerb von Sozialwohnungen, die Verteilungsmethoden und die Regelungen zur Übertragung von Sozialwohnungen.
Insbesondere die Förderung des sozialen Wohnungsbaus hat die Mehrheit der Investoren angesichts der mit diesem Produkt erzielten Gewinne nicht wirklich auf den Markt gebracht. Angesichts der wirtschaftlichen Schwierigkeiten konzentriert sich der private Sektor weiterhin auf das höhere Segment.
„ Wenn man den jährlichen Gewinn von 10 % bei Investitionen in Sozialwohnungen, die mit Risiken während des Projektentwicklungsprozesses verbunden sind, mit der Tatsache vergleicht, dass Unternehmen mit Bankeinlagen problemlos 9,5 % pro Jahr verdienen können, dann ist Sozialwohnungen nicht unbedingt ein attraktiver Investitionskanal für Unternehmen“, kommentierte Herr Troy.
Steigen die Gewinne, steigen die Immobilienpreise?
Zum Vorschlag, die Gewinnspanne für Unternehmen im Zuge der Gesetzesänderung zur Anziehung von Investoren von derzeit 10 % auf 15 % zu erhöhen, erklärte der stellvertretende Bauminister Nguyen Van Sinh auf der Pressekonferenz der Regierung im vergangenen September, dass die Gewinnspanne für Unternehmen, die in Sozialwohnungen investieren, im Zuge der Änderung des Wohnungsbaugesetzes 2014 ein wichtiges Thema sei und ausführlich diskutiert worden sei. Es gab viele Meinungen dazu, warum die Gewinnspanne nicht auf 15 % erhöht werden sollte, um Unternehmen für Investitionen in den sozialen Wohnungsbau zu gewinnen. Der Redaktionsausschuss beließ die Gewinnspanne jedoch weiterhin bei 10 %.
Der stellvertretende Minister Nguyen Van Sinh sagte, wenn wir die Gewinne um 10 % auf 15 % erhöhen würden, würden wir unbeabsichtigt die Preise für Häuser für Menschen mit niedrigem Einkommen erhöhen und es für Menschen mit niedrigem Einkommen schwieriger machen.
Bezüglich der Anreize für Investoren im sozialen Wohnungsbau erklärte Vizeminister Nguyen Van Sinh, dass es in der jüngeren Vergangenheit einige sehr klare Regelungen gegeben habe, beispielsweise zu Landnutzungsgebühren, Einkommensteuerbefreiungen und der Förderung von Investitionskrediten. Mit der Änderung des Wohnungsbaugesetzes 2014 wird die Regierung der Nationalversammlung künftig auch Vorschläge für eine „aktivere Unterstützung“ von Unternehmen und Investoren unterbreiten.
„ Dabei unterstützen wir weiterhin die Befreiung von Landnutzungsgebühren, die Unterstützung bei der Körperschaftssteuer und der Mehrwertsteuer, genießen 10 % Gewinn und reservieren 20 % der Landfläche für Investitionen in Gewerbe- und Dienstleistungsgebiete, um den Bewohnern der von Investoren errichteten Stadtgebiete zu dienen.
Darüber hinaus werden die Gemeinden Investitionen in die technische und soziale Infrastruktur ihrer Sozialwohnungsprojekte unterstützen “, informierte Vizeminister Nguyen Van Sinh.
Ngoc Vy
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