„Elend leben, elend sterben“ durch den Kauf eines Projekts, das die Bedingungen für die Eröffnung zum Verkauf nicht erfüllt

Der Immobilienmarkt im Süden erholt sich, neue Projekte konkurrieren um den Verkauf. Dies ist jedoch auch die Zeit, in der viele Investoren das Gesetz umgehen, um Projekte zu verkaufen, für die es keine ausreichenden rechtlichen Verfahren gibt. Dies führt dazu, dass Kunden „ein halbes Leben leben und ein halbes Leben sterben“. Projekte, die die Bedingungen für den Verkauf nicht erfüllen.

„Elend leben, elend sterben“ durch den Kauf eines Projekts, das die Bedingungen für die Eröffnung zum Verkauf nicht erfüllt

Der Immobilienmarkt im Süden erholt sich, neue Projekte konkurrieren um den Verkauf. Dies ist jedoch auch die Zeit, in der viele Investoren das Gesetz umgehen, um Projekte zu verkaufen, für die es keine ausreichenden rechtlichen Verfahren gibt. Dies führt dazu, dass Kunden „ein halbes Leben leben und ein halbes Leben sterben“. Projekte, die die Bedingungen für den Verkauf nicht erfüllen.

Das Charm Diamond-Projekt wurde seit 2019 vom Investor verkauft, aber noch nicht gebaut.

Identifizierung von „Untergrundprojekten“

Gemäß dem Gesetz über das Immobiliengeschäft 2023 muss ein zum Verkauf stehendes Immobilienprojekt über vollständige rechtliche Verfahren wie Investitionsrichtlinien, 1/500-Planung, erfüllte Grundsteuerpflichten, Baugenehmigung und abgeschlossene Fundamentkonstruktion verfügen und anschließend von der zuständigen Behörde die Genehmigung zum Verkauf zukünftiger Immobilienprodukte erhalten.

Es kommt jedoch häufig vor, dass Projekte nicht alle rechtlichen Anforderungen erfüllen, aber dennoch zum Verkauf stehen. Insbesondere die meisten Projekte, die nur über die Entscheidung 1/500 verfügen, laden Kunden zur Anzahlung ein, um einen Platz zu reservieren, ohne den Begriff „zum Verkauf offen“ zu verwenden.

Anfang September 2024 brachte ein Investor beispielsweise in der Stadt Di An ( Binh Duong ) das Apartmentprojekt Binh Thang (Handelsname Avenue Binh Thang) auf den Markt und sammelte Reservierungsgelder von Kunden ein. Laut Anzeige umfasst das Projekt eine Fläche von 3.351 m², verfügt über zwei Untergeschosse, 35 Stockwerke und 536 Wohnungen. Der Verkaufspreis liegt bei 33 bis 40 Millionen VND/m². Recherchen haben ergeben, dass für das Projekt eine Investitionsrichtlinie (Entscheidung 1/500) gilt und die Baugenehmigung vom Bauamt von Binh Duong erteilt wurde. Allerdings ist das Projekt seinen finanziellen Verpflichtungen noch nicht nachgekommen und wurde noch nicht gebaut.

Das Bauamt von Binh Duong verlangt von Investoren die Verpflichtung, keine Immobilien zu verkaufen oder Geld von Kunden anzunehmen, wenn das Projekt nicht den gesetzlichen Anforderungen entspricht. Darüber hinaus verfügt das Amt über zahlreiche Dokumente, in denen es den Kommunen empfiehlt und sie anweist, Projekte in der Region streng zu überwachen und vor Immobilienprojekten, die die Voraussetzungen für die Kapitalbeschaffung nicht erfüllen, entsprechende Hinweise anzubringen.

In Binh Duong New City bietet der Investor auch ein Projekt namens KH an. Ich wurde von einem Mitarbeiter namens Chau als Käufer vorgestellt. Es handelt sich um ein gewerbliches und soziales Wohnbauprojekt. Der Investor nimmt Anzahlungen entgegen, um einen Platz zu reservieren. Am 15. Oktober wird der Anzahlungsvertrag offiziell unterzeichnet, am 15. November beginnt der offizielle Verkauf. Auf die Frage nach der Rechtmäßigkeit erklärte Chau jedoch, dass für das Projekt eine Baugenehmigung beantragt werde.

Ähnlich verhält es sich mit dem Projekt The Felix (Thuan An City), das von der C-Holding Joint Stock Company finanziert wird und ab Juli 2024 zum Verkauf steht. Das Projekt erstreckt sich über eine Fläche von über 9.000 m2 und umfasst zwei 40-stöckige Wohnblöcke mit insgesamt 1.206 Wohnungen. Der Mindestpreis liegt bei 1,5 Milliarden VND pro Wohnung. Das Bauamt von Binh Duong erklärte jedoch, dass dieses Projekt nicht für die Mobilisierung von Kapital in Form von Wohnraum infrage käme, da dies rechtlich nicht ausreichend sei.

Ebenfalls in Thuan An City bringt die Le Phong Group das Projekt „Emerald Golf View“ auf den Markt. Das Projekt umfasst 770 Wohnungen mit Preisen zwischen 45 und über 50 Millionen VND/m². Auch dieses Projekt steht auf der Liste der nicht verkäuflichen Projekte.

Diese Situation betrifft nicht nur die abgelegenen Provinzen, sondern auch Ho-Chi-Minh-Stadt. Das von der Hung Phu Invest Company finanzierte Fitato-Projekt in Thu Duc City umfasst 383 Wohnungen und kostet zwischen 46 und 60 Millionen VND/m². Das Bauamt von Ho-Chi-Minh-Stadt gab bekannt, dass dieses Projekt nicht zum Verkauf freigegeben und nicht kapitalbezogen werden kann.

Habe vor 5 Jahren ein Haus gekauft, aber immer noch keine Bauarbeiten

Die Folgen des Kaufs von Häusern in Projekten, die nicht für den Verkauf und die Kapitalmobilisierung geeignet sind, machen viele Kunden unglücklich und sie müssen überall Beschwerden einreichen.

Frau Thuy Anh, eine Kundin, die eine Wohnung im Charm Diamond-Viertel des Charm City-Projektkomplexes (Di An City, Provinz Binh Duong) gekauft hat, sagte, dass die Charm Group 2019 Wohnungen im Charm Diamond-Viertel zum Verkauf angeboten habe. Sie selbst habe dort eine Wohnung für fast 2 Milliarden VND gekauft. Bis Ende 2024 sei für dieses Projekt jedoch noch nicht einmal der Grundstein gelegt worden, obwohl sie bereits viel Geld bezahlt habe.

„Hunderte Kunden wie ich haben in diesem Projekt Häuser gekauft. In den Jahren 2021 und 2022 haben wir mehrfach mit dem Investor zusammengearbeitet, sogar Klage eingereicht und die Rückerstattung des Kaufpreises verlangt, aber der Investor weigerte sich zu zahlen“, war Frau Thuy Anh verärgert.

Das LDG Sky Project (Di An City), in das die LDG Investment Joint Stock Company investiert, wurde 2019 ebenfalls zum Verkauf freigegeben und verfügt über 1.670 Wohnungen. Der Verkaufspreis lag 2019 bei 30 Millionen VND/m2, aber nach 5 Jahren wurde das Projekt noch nicht gebaut, da es nicht über genügend rechtliche Dokumente verfügt.

Herr Huynh Pham Tuan Anh, stellvertretender Direktor des Bauamts von Binh Duong, sagte, dass es häufig vorkomme, dass Investoren, Projektentwickler und Maklerfirmen „das Gesetz umgehen“, um Kapital in Form von Vorzugsantragsformularen, Einzahlungsformularen, Registrierungsformularen für Wünsche usw. zu mobilisieren.

Einige Projekte mit nur rudimentären Rechtsdokumenten haben die Kapitalbeschaffung organisiert, ohne die Bedingungen zu erfüllen und ohne die Genehmigung der Behörden. Dies sind Transaktionen mit vielen potenziellen Risiken.

Laut Rechtsanwalt Tran Duc Phuong (Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt) sind viele Investoren finanziell schwach und umgehen daher bewusst das Gesetz, um ungeachtet des Gesetzes Kapital zu beschaffen. Aus diesem Grund konnten in letzter Zeit zahlreiche Projekte, obwohl bis zu 95 % des Wohnungswerts erzielt wurden, nicht an die Kunden übergeben werden. Viele Investoren belasteten die bereits verkauften Projekte sogar mit Hypotheken bei Banken, wodurch die Käufer in eine Situation gerieten, die einer Geiselhaft gleicht.

„Von 2020 bis heute habe ich viele Klagen von Kunden gegen Investoren erhalten, weil sie versehentlich Projekte gekauft haben, für die es nicht genügend Rechtsdokumente gab, diese dann aber verkauft, Geld von Kunden eingezogen und dann nicht gebaut haben“, sagte Herr Phuong.

Laut Anwalt Phuong wirkt sich die Tatsache, dass viele Investoren „absichtlich oder unabsichtlich“ gegen gesetzliche Vorschriften zum Kauf und Verkauf von Immobilien verstoßen, ohne über eine behördliche Lizenz zu verfügen, negativ auf den Markt aus und wälzt die Risiken auf die Kunden ab.

Investoren begründen dies oft damit, dass es für die Kunden vorteilhaft sei, frühzeitig zu kaufen, da man dadurch einen günstigeren Preis, bessere Produkte und mehr Geld für die Projektabwicklung erhalte. Das ist jedoch der Fall, wenn das Geschäft gut läuft. Gibt es jedoch Probleme mit Verfahren, Rechtsfragen, Kapital usw., bleibt das Projekt jahrelang stecken. Am Ende wird der Käufer darunter leiden.

„Hauskäufer sollten sorgfältig abwägen und auf keinen Fall Projekte oder Häuser kaufen, die in Zukunft gebaut werden, wenn der Investor nicht über ausreichende rechtliche Dokumente verfügt. Um Risiken zu vermeiden, sollten sie sich an die örtlichen Behörden wenden, bevor sie Dokumente unterschreiben oder Geld an die Maklerfirma oder den Projektinvestor überweisen“, rät Anwalt Phuong.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/song-do-chet-do-vi-mua-du-an-chua-du-dieu-kien-mo-ban-d228630.html