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| Delegierteder Nationalversammlung schlugen vor, strengere Kontrollmechanismen für Transaktionen auf Immobilienbörsen einzuführen. (Foto: Hoang Ha) |
Zweipreishäuser weiterhin beliebt
In seiner Stellungnahme zum Entwurf der überarbeiteten Immobiliengesetzgebung am 29. August im Parlament schlug Herr Le Thanh Hoan (Delegation der Provinz Thanh Hoa ) vor, einen Mechanismus zur strengeren Kontrolle von Immobilientransaktionen auf Handelsplätzen einzuführen. Ihm zufolge sei es durchaus üblich, dass Waren zu zwei Preisen verkauft würden.
„Von Motorrädern und Autos bis hin zu Häusern ist es für uns kein Problem, online nach den öffentlich veröffentlichten Verkaufspreisen der Investoren zu suchen. Aber zum Listenpreis zu kaufen, ist sehr schwierig“, sagte Herr Hoan.
Herr Hoan fragte: „Wo ist der tatsächliche Transaktionswert der von Unternehmen angebotenen Immobilien?“ Dabei handelt es sich um die Preise, die überall im Internet veröffentlicht werden, aber „wie von Zauberhand“ in ausländische Kurse, Transferkurse und Investorenpreise umgewandelt werden, wobei ein zusätzlicher Betrag hinzugefügt wird, der im Kaufvertrag nicht aufgeführt ist – im Grunde Steuerhinterziehung.
In Bezug auf die Immobilienvermittlung sagte Herr Hoan, der Gesetzesentwurf habe den wichtigen Rechtsrahmen für mehr Transparenz und Komfort auf dem Immobilienmarkt weiter verfeinert. Es sei nicht schwer zu erkennen, dass Maklertätigkeiten neben seriösen Teams in vielfältiger und unkontrollierter Form stattfinden.
„Das Phänomen der sogenannten Grundstücksmakler ist weit verbreitet und beeinträchtigt die legitimen Aktivitäten von Immobilienmaklern. Darüber hinaus kommt es immer noch zu opportunistischen Aktivitäten, Wucher und Preisabsprachen einiger Maklergruppen, die den Kunden schaden“, erklärte Herr Hoan.
Aus diesem Grund forderte dieser Delegierte der Nationalversammlung auch, dass die Agentur, die dieses Gesetz ausarbeitet, die Vorschriften zu den Verantwortlichkeiten von Immobilienmaklerorganisationen und Einzelpersonen prüft und ergänzt, um verbotene Fälle klar zu definieren.
Konkret handelt es sich dabei um folgende Fälle:
Ein direktes Interesse an Immobilien haben, jedoch keine ermäßigten Provisionen gewähren, ohne dieses Interesse den Immobilienkäufern offenzulegen; eine Partei dazu anstiften, einen Anzahlungs- oder Kaufvertrag zu brechen, um einen neuen Vertrag mit einer anderen Person abzuschließen.
Willkürliche Erhöhung oder Festlegung von Immobilienpreisen, um gegen den Willen der an der Transaktion beteiligten Parteien Vorteile zu erlangen; Beteiligung an der Vermittlung von Vertragsparteien, ohne die an der Transaktion beteiligten Parteien jedoch vollständig und ehrlich über die Immobilien betreffenden Informationen zu informieren.
„Einige der oben genannten verbotenen Handlungen dienen als Grundlage für die Beurteilung der Verantwortung von Immobilienmaklerorganisationen und Einzelpersonen. Je nach Art und Verstoß können verwaltungsrechtliche Maßnahmen, einschließlich einer strafrechtlichen Verfolgung, in Betracht gezogen werden“, betonte Herr Hoan.
Das neue Angebot im Westen und Osten von Hanoi wird 40 % des Wohnungsmarktanteils ausmachen.
Experten schätzen, dass das neue Angebot im Westen und Osten in der kommenden Zeit 40 % des Wohnungsmarktanteils ausmachen wird. Darüber hinaus werden die Immobilienprodukte in diesen Gebieten im Besonderen und in Hanoi im Allgemeinen zunehmend verbessert.
Laut Savills markierte das Jahr 2008 einen neuen Entwicklungsschritt für Hanoi, als die Hauptstadt nach dem Zusammenschluss mit einer Gesamtfläche von mehr als 3.300 km2, also 3,6-mal größer als zuvor, zu einer der 17 größten Städte der Welt aufstieg.
Im Jahr 2011 genehmigte die Regierung den Masterplan für den Bau der Hauptstadt bis 2030 mit einer Vision bis 2050. Darin wird das Ziel festgelegt, Hanoi in eine nachhaltige Stadt mit einer synchronen Infrastruktur und einem technischen System, hoher Wettbewerbsfähigkeit und harmonischer kultureller Entwicklung zu verwandeln.
Gleichzeitig gab es im Westen Hanois bereits frühere Bewegungen, sodass das bestehende urbane Bild klar erkennbar ist und eine Migrationswelle zur Ansiedlung in diesem Gebiet auslöst. Der Ausbau der Routen To Huu – Le Van Luong, der Ringstraße 2, der Ringstraße 3 und der geplanten Ringstraßen 3,5 und 4 hat die Entwicklung von Immobilienprojekten beflügelt. Entlang dieser Routen im Westen entstanden Großprojekte wie The Manor Central Park, Vinhomes Green Bay, Vinhomes Thang Long und Mailand Ha Noi City.
Do Thu Hang, Senior Director of Research & Consulting bei Savills Hanoi, erklärte, dass die westlichen Bezirke in den Distrikten Bac Tu Liem, Nam Tu Liem und Cau Giay seit 2011 mit rund 30 % Marktanteil stets Marktführer im Hinblick auf das Angebot seien. Dementsprechend verfügt dieser Bezirk mit einem Marktanteil von 50 % über das größte Büroflächenangebot der Hauptstadt. Auch in naher Zukunft wird dieser Bezirk das Entwicklungszentrum Hanois bleiben.
Im Osten der Stadt wird Hanoi gemäß der Hauptstadtverkehrsplanung bis 2030 mit einer Vision bis 2050 zehn weitere große Brücken über den Roten Fluss bauen, und zwar mit einer Reihe von Projekten wie: Vinh Tuy 2-Brücke, Tran Hung Dao-Brücke, Tu Lien-Brücke, New Thang Long, Thuong Cat-Brücke, Hong Ha 9.
Andererseits wird die Fertigstellung von Infrastrukturprojekten wie der Erweiterung der Ringstraße 2 und der Planung der Ringstraße 4 die Reisezeit von Hanoi zu anderen Orten verkürzen und so die Attraktivität des Ostens für die Bedürfnisse benachbarter Orte erhöhen.
Gleichzeitig wurde 2021 mit der Planung der historischen Innenstadt begonnen, um den Bedarf an einer Bevölkerungsreduzierung um rund 215.000 Einwohner im Zeitraum 2020–2030 zu ermitteln. Insgesamt haben die sechs Planungsprojekte der historischen Innenstadt einen Untersuchungsumfang von über 2.700 Hektar. Die Hauptanforderung besteht in der Bevölkerungskontrolle, einer Reduzierung von 1,2 Millionen Einwohnern (im Jahr 2009) auf voraussichtlich 672.000 Einwohner, sowie in der Verbesserung der sozialen und technischen Infrastruktur.
Laut Frau Hang werden Wohnbauprojekte von der Abwanderung aus der historischen Innenstadt profitieren. Insbesondere einige ehemalige Bewohner der Altstadt sind aufgrund der guten Infrastruktur und der günstigen Verkehrsanbindung in benachbarte und prominente Stadtteile im Osten gezogen.
Do Thu Hang, Senior Director of Research & Consulting bei Savills Hanoi, schätzt, dass das neue Angebot im Westen und Osten in der kommenden Zeit 40 % des Wohnungsmarktanteils ausmachen wird.
Insbesondere die östliche Region, einschließlich der Bezirke Long Bien und Gia Lam, mit ihren umfangreichen Grundstücksfonds und der Infrastruktur, wird unter Beteiligung großer Investoren wie Vingroup und Ecopark stark entwickelt, was Käufer aus dem Zentrum Hanois anzieht. Laut Savills ist der Anteil des Wohnungsangebots im Osten am Gesamtmarkt von einem sehr niedrigen Niveau im Jahr 2011 auf 12 % im ersten Halbjahr 2023 gestiegen.
Darüber hinaus ist in diesem Gebiet in den letzten Jahren auch das stärkste Wachstum beim Angebot an niedrigen Gebäuden zu verzeichnen: Es stieg von 8 % des Angebotsmarktanteils von Hanoi im Jahr 2014 auf 15 % im ersten Halbjahr 2023.
Auch die Primärpreise für Wohnimmobilien unterscheiden sich zwischen den beiden Regionen. Laut Savills lag der durchschnittliche Primärpreis für Wohnungen im Westen im ersten Halbjahr 2023 bei 58 Millionen VND/m2.
Der Durchschnittspreis für Erstwohnungen liegt im Osten bei etwa 48 Millionen VND/m². Für Flachbauten beträgt der Erstpreis in den ersten sechs Monaten des Jahres 2023 im Westen 157–225 Millionen VND/m² Grundstück und im Osten 158–168 Millionen VND/m² Grundstück.
Laut Frau Do Thu Hang liegt der Preisunterschied zwischen den beiden Regionen daran, dass die östliche Region zwar später, dafür aber recht schnell gegründet und entwickelt wurde, sodass noch immer eine solche Preislücke zur westlichen Region besteht.
Tuyen Quang: Suche nach Investoren für ein Resort-Stadtprojekt mit einem Kapital von über 17.000 Milliarden VND
Das Planungs- und Investitionsministerium der Provinz Tuyen Quang hat soeben die Suche nach Investoren für das Stadtgebietsprojekt My Lam – Tuyen Quang mit einem Gesamtinvestitionskapital von über 17.000 Milliarden VND bekannt gegeben. Das Stadtgebietsprojekt My Lam – Tuyen Quang soll einen Durchbruch für die sozioökonomische Entwicklung der Ortschaft und der umliegenden Gebiete darstellen.
Das Projekt erstreckt sich über eine Fläche von 540 Hektar und befindet sich im Bezirk My Lam (Stadt Tuyen Quang) und in der Gemeinde My Bang (Bezirk Yen Son). Die Gesamtinvestition beträgt rund 17.100 Milliarden VND. Die Kosten für Entschädigungen und Umsiedlungsunterstützung belaufen sich auf über 1.200 Milliarden VND.
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| Eine Ecke der Stadt Tuyen Quang, Provinz Tuyen Quang. (Quelle: BXD) |
Der Zeitplan für die Projektumsetzung beträgt vier Jahre ab dem Datum der Genehmigung der Investitionspolitik. Die Projektlaufzeit beträgt 50 Jahre. Investoren können ab sofort bis zum 29. September Angebote einreichen.
Es handelt sich um ein Projekt zum Bau eines ökologischen Stadtgebiets, das Erholungsorte und beispielhafte, vielfältige Dienstleistungen vereint. Dabei werden natürliche, grüne Landschaftselemente genutzt. Zuvor hatte Vizepremierminister Tran Hong Ha am 10. Juli den Beschluss Nr. 820/QD-TTg unterzeichnet, mit dem er die Investitionspolitik für das Stadtgebietsprojekt My Lam – Tuyen Quang in Form einer Ausschreibung an ausgewählte Investoren genehmigte.
Dies ist das bislang größte Projekt für ein urbanes Erholungsgebiet in der Provinz Tuyen Quang. Es wird erwartet, dass das Projekt einen Durchbruch in der sozioökonomischen Entwicklung darstellt und die Entwicklung der Stadt Tuyen Quang und der angrenzenden Gebiete vorantreibt, die in der Region bereits umgesetzt wurden und werden.
Risiken beim Kauf und Verkauf von Wohnungen ohne rosa Bücher
Gemäß den Vorschriften können Wohnungen ohne Pink Book bis auf Ausnahmefälle weiterhin gekauft und verkauft werden. In anderen Fällen ist ein Pink Book erforderlich. Daher sollten Käufer sorgfältig recherchieren und abwägen, ob sie eine Wohnung ohne Pink Book kaufen, um Risiken bei der Anzahlung zu vermeiden.
Gemäß Punkt a, Klausel 1, Artikel 11 des Wohnungsgesetzes von 2014 dürfen Einzelpersonen und Organisationen kaufen und verkaufen, wenn sie über ein Zertifikat (allgemein als rotes oder rosa Buch bekannt) verfügen, außer in den folgenden Fällen: Kauf und Verkauf von zukünftigem Wohnraum; Übertragung eines Vertrags zum Kauf und Verkauf von Gewerbewohnungen im Rahmen eines Wohnungsbauinvestitionsprojekts, auch wenn das Haus übergeben wurde, der Antrag für ein rosa Buch aber noch nicht eingereicht wurde; Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen.
Für jede der oben genannten Ausnahmen schreibt das Gesetz die Erfüllung der folgenden Bedingungen vor. Im Einzelnen: Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Wohnraum (basierend auf Klausel 1, Artikel 72, Dekret 99/2015/ND-CP). Kein Eigentumswohnungs-Pink Book erforderlich. Es muss ein Dokument des Investors an das Bauamt geschickt werden, das dieses ersetzt. Dieses Dokument muss die folgenden Bedingungen erfüllen: Inhalt über die Verkaufsberechtigung der Eigentumswohnung; beigefügt sind Projektdokumente, Konstruktionszeichnungen, Baugenehmigungen, Abnahmedokumente … oder Dokumente über die Hypothekenfreigabe (falls zuvor mit einer Hypothek belastet) mit einer Verpflichtungserklärung des Investors zur Übernahme der Verantwortung.
Bedingungen für die Übertragung eines Kaufvertrags für Gewerbeimmobilien im Rahmen eines Wohnungsbau-Investitionsprojekts: Schriftlich, mit oder ohne notarielle Beglaubigung auf Antrag der Parteien. Anzahl der Verträge: 6 Kopien, 3 Kopien beim Investor, 1 Kopie beim Finanzamt, 1 Kopie beim Übertragenden, 1 Kopie beim Erwerber und 1 Kopie beim Notar.
Bedingungen für den Kauf und Verkauf von Sozialwohnungen (basierend auf Absatz 2, Artikel 63 des Wohnungsgesetzes): Folgende Dokumente müssen vorliegen: Unterlagen zum Bauinvestitionsprojekt, technischer Entwurf, Baugenehmigung; Dokumente, die die Fertigstellung des Fundamentbaus, der Wasserversorgungs- und Abwassersysteme, der Stromversorgung usw. belegen.
Gemäß den oben genannten Bestimmungen können Wohnungen ohne Pink Book bis auf Ausnahmefälle weiterhin gekauft und verkauft werden. In anderen Fällen ist ein Pink Book erforderlich. Wenn also kein Pink Book vorliegt und die oben genannten Bedingungen nicht erfüllt sind, kann die Wohnung nicht gekauft und verkauft werden.
Das größte Risiko besteht darin, dass die Parteien zwar keine Erlaubnis zum Kauf und Verkauf von Wohnungen haben, aber dennoch gegen das Gesetz verstoßen und einen Kaufvertrag miteinander abschließen. Dieser Vertrag wird dann für ungültig erklärt. Bei einer Ungültigkeitserklärung kann der Käufer das für den Wohnungskauf ausgegebene Geld „verlieren“.
Wenn der Verkauf nicht stattgefunden hat und die Parteien das Gesetz „umgehen“, indem sie einen Anzahlungs- oder Autorisierungsvertrag abschließen, es sich aber tatsächlich um einen Verkauf handelt, können diese Vertragsarten ebenfalls ungültig sein.
Um zu entscheiden, ob eine Wohnung ohne Pink Book gekauft werden soll, muss der Käufer zunächst den Grund für diese Situation prüfen. Nach der Klärung des Grundes ist ein normaler Kauf und Verkauf der Wohnung ohne Pink Book möglich.
Im Gegenteil, wenn es andere Gründe und potenzielle Risiken gibt, sollten Käufer den Kauf der Wohnung in Erwägung ziehen und sich gegen diesen entscheiden.
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