Schwerpunkt Sozialer Wohnungsbau
Dementsprechend beträgt der Vorzugszinssatz der Vietnam Bank for Social Policies für Kredite mit Restschuld für den Kauf, die Anmietung von Sozialwohnungen (NOXH), den Neubau oder die Renovierung und Instandsetzung von Wohnhäusern 4,8 % pro Jahr. Die Vietnam Bank for Social Policies trägt die volle Verantwortung für die Inhalte, die gemeldeten und vorgeschlagenen Daten. Diese Entscheidung gilt vom 10. Mai bis 31. Dezember 2024.
Zuvor hatte die Regierung zudem ein Kreditpaket in Höhe von 120.000 Milliarden VND für den sozialen Wohnungsbau angekündigt. Vier Geschäftsbanken, darunterAgribank , BIDV, Vietcombank und VietinBank, vergeben diese Kredite zu Zinssätzen von 8,2 bis 8,7 % pro Jahr. Kunden können fünf Jahre lang zu einem Zinssatz von 8,2 % pro Jahr und Unternehmen drei Jahre lang zu einem Zinssatz von 8,7 % pro Jahr leihen.
Kürzlich hat der Gouverneur der Staatsbank außerdem vier große Geschäftsbanken – Agribank, BIDV , Vietcombank und VietinBank – beauftragt, Vorzugskreditpakete für den Kauf von Sozialwohnungen zu einem Zinssatz von 5 % p. a. anzubieten. Diese Entscheidung der Staatsbank tritt am 1. Januar 2023 in Kraft. Die von den Geschäftsbanken im Jahr 2023 für ausstehende Kredite zur Unterstützung von Wohnungskäufen im Rahmen dieses Pakets angewandten Zinssätze haben nichts mit dem 120.000 Milliarden VND-Paket zu tun. Tatsächlich vergeben Geschäftsbanken im Rahmen dieses Kreditpakets bereits seit 2013 Kredite zu einem Zinssatz von 6 % p. a. In den Jahren 2019 und 2020 wurde dieser auf 5 % p. a. gesenkt und liegt seit 2021 unverändert bei 4,8 % p. a.
Bei vielen Sozialwohnungsprojekten in Ho-Chi-Minh-Stadt kam es nach Baubeginn aufgrund rechtlicher Probleme zu Verzögerungen.
Nicht nur Hauptstadt: Am 3. April 2023 unterzeichnete der stellvertretende Premierminister Tran Hong Ha den Beschluss 338/QD-TTg des Premierministers, mit dem das Investitionsprojekt zum Bau von mindestens einer Million Sozialwohnungen für Geringverdiener und Arbeiter in Industrieparks im Zeitraum 2021–2030 genehmigt wurde. Das Projekt zielt darauf ab, Sozialwohnungen und Arbeiterwohnungen zu Preisen zu entwickeln, die für Haushalte mit mittlerem und niedrigem Einkommen in städtischen Gebieten sowie für Arbeiter und Hilfsarbeiter in Industrieparks und freien Exportzonen erschwinglich sind. Bis 2030 wird die Gesamtzahl der bis dahin fertiggestellten Wohnungen in den Gemeinden voraussichtlich bei etwa 1.062.200 Einheiten liegen. Davon werden etwa 428.000 Einheiten im Zeitraum 2021–2025 und etwa 634.200 Einheiten im Zeitraum 2025–2030 fertiggestellt.
Nach Angaben des Bauministeriums wurden im ersten Quartal 2023 landesweit 418 Sozialwohnungsprojekte mit einem Bauvolumen von rund 432.400 Einheiten umgesetzt. Derzeit werden auch nichtstaatliche Geschäftsbanken ermutigt, sich in jedem Zeitraum an der Vergabe von Kreditpaketen an Investoren und Käufer von Sozialwohnungen zu beteiligen. Die Regierung fördert zudem lokal Sozialwohnungsbauprogramme, um den enormen Wohnungsbedarf der Bevölkerung zu decken. Man kann sagen, dass das Segment des Sozialwohnungsbaus noch nie so stark im Fokus stand wie heute.
Ich habe Geld, aber kein Haus zum Kaufen
Obwohl dem sozialen Wohnungsbau viel Aufmerksamkeit zuteilwird, kommt es in der Realität zu zahlreichen Paradoxen. Das heißt, es ist Geld vorhanden, aber es mangelt an Häusern zum Kauf.
Der Vorsitzende der Immobilienvereinigung von Ho-Chi-Minh-Stadt (HoREA), Le Hoang Chau, sagte, die Bank für Sozialpolitik habe kürzlich eingeräumt, dass das Kreditpaket für den Kauf und die Miete von Sozialwohnungen mit einem Zinssatz von 4,8 % pro Jahr einen Überschuss von mehr als 11.000 Milliarden VND aufweise, weil es keine Kreditnehmer gebe, weil es keine Häuser zu kaufen gebe. Das Paket in Höhe von 120.000 Milliarden VND sei hingegen lediglich ein kommerzielles Kreditpaket mit Zinsunterstützung für Privatpersonen und Unternehmen. Kurzfristig ist dieses Paket für Investoren vorteilhaft, da der Kreditzinssatz günstiger ist als der derzeitige kommerzielle Zinssatz von bis zu 12 – 15 % pro Jahr. Bisher konnten jedoch keine Unternehmen Kredite vergeben, da keine Projekte genehmigt wurden. In Ho-Chi-Minh-Stadt wurde im letzten Jahr mit dem Bau vieler Projekte begonnen, diese sind jedoch aufgrund von Verfahrensproblemen „abgedeckt“. Es fehlen die Produkte, und die Menschen können sich keine Häuser leihen, um sie zu kaufen.
Laut Herrn Chau wirkt das 120.000 Milliarden VND schwere Paket wie ein Beruhigungsmittel und zeigt kaum Wirkung, solange der Zinssatz für Eigenheimkäufer mit bis zu 8,2 % pro Jahr noch immer zu hoch ist. Bei diesem Zinssatz werden arme Menschen es nicht wagen, Geld zu leihen. Außerdem gilt der feste Zinssatz von 8,2 % nur bis zum 30. Juni. Ab dem 1. Juli wird alle sechs Monate ein neuer Zinssatz bekannt gegeben. Gleichzeitig gilt dieses Paket für Eigenheimkäufer nur fünf Jahre, für Investoren nur drei Jahre. Nach Ablauf dieser Frist müssen Kunden mit der Bank über den vereinbarten Zinssatz verhandeln, was ein zu hohes Risiko darstellt. Ganz zu schweigen davon, dass die Rückzahlung von Kapital und Zinsen innerhalb von fünf Jahren bei einem Zinssatz von 8,2 % pro Jahr bereits eine Belastung darstellt.
„Das Bauministerium muss ein zusätzliches Kreditpaket in Höhe von 110.000 Milliarden VND mit einem Zinssatz von 4,8 – 5 % pro Jahr vorlegen, wie schon beim vorherigen Paket in Höhe von 30.000 Milliarden VND. Die Befugnis zur Ausgabe dieses Kreditpakets liegt beim Ständigen Ausschuss der Nationalversammlung. Obwohl dieses Kreditpaket nur 30 % des Bedarfs für den Bau von 1 Million Sozialwohnungen deckt, können die Geschäftsbanken mit diesem Startkapital genug Geld mobilisieren, um das oben genannte Projekt umzusetzen“, schlug Herr Le Hoang Chau vor.
Rechtsanwalt Hoang Thu von der Anwaltskammer Ho-Chi-Minh-Stadt erklärte, das größte Problem liege derzeit darin, dass die Kredite aufgrund fehlender Projekte nur schwer ausgezahlt werden könnten. Besonders problematisch sei die Anpassung der Planung für den sozialen Wohnungsbau, der aus gewerblich genutztem Wohnraum umgewandelt werden soll, sowie die Befreiung von Grundnutzungsgebühren, die Nichterhebung von Grundnutzungsgebühren für Sozialwohnungen, Arbeiterwohnungen, Studentenwohnheime, Unterkünfte für Streitkräfte, öffentlichen Wohnungsbau, Umsiedlungswohnungen im Rahmen staatlicher Projekte und den Wiederaufbau von Mehrfamilienhäusern. Bislang sei gesetzlich nicht geregelt, in welchen Fällen die Grundnutzungsgebühren ermäßigt, in welchen Fällen die Grundmiete reduziert und in welchen Fällen die Pachtzinsen reduziert würden. Dies erschwere den lokalen Behörden die Durchsetzung des Gesetzes.
Darüber hinaus sieht Artikel 58 Absatz a, Absatz 1 des Wohnungsbaugesetzes von 2014 vor, dass Investoren in Sozialwohnungsprojekte von Grundnutzungsgebühren und Pacht befreit sind. Daher müssen die Gemeinden zunächst ein Verwaltungsverfahren durchführen, um die konkreten Grundstückspreise festzulegen und zu bewerten. Sobald die Grundnutzungsgebühr feststeht, erlässt das Volkskomitee der Provinz einen Beschluss über die Grundnutzungsgebühren und Pacht und erlässt anschließend einen Beschluss zur Befreiung von Grundnutzungsgebühren und Pacht. Dieses Verfahren ist sehr umständlich, zeitaufwendig und unnötig.
Die Regierung hat Kreditpakete mit Anreizen angekündigt, doch der Zugang zu diesen ist für Privatpersonen und Unternehmen aus verschiedenen Gründen nach wie vor schwierig. Ein weiteres Problem ist der Mangel an Sozialwohnungen, die man sich leihen kann, um sie zu kaufen. Daher müssen rechtliche Hindernisse beseitigt werden, damit viele Projekte umgesetzt und mehr Wohnungen auf den Markt gebracht werden können. Auch muss kritisiert werden, dass viele Städte wie Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt an ungünstigen Standorten in Sozialwohnungen investieren, sodass diese nicht gekauft werden.
Herr Le Hoang Chau
Wird die Grundgebühr für Sozialwohnungsprojekte befreit, so ist dies gesetzlich vorgeschrieben. Es entfallen die Verfahren zur Ermittlung des Grundstückspreises, der Grundgebühr und der befreiten Grundpacht gemäß den Bestimmungen des Grundgesetzes. Dies spart Unternehmen viel Zeit. Sozialwohnungsprodukte können so schneller auf den Markt gebracht und Kreditpakete aktiviert werden.
Rechtsanwalt Hoang Thu
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