Den Markt öffnen
Konkret sieht das gerade vonder Nationalversammlung verabschiedete Wohnungsbaugesetz 2023 Folgendes vor: Bei einem befristeten Wohnungskauf erhält der Käufer innerhalb der vereinbarten Eigentumsdauer eine Bescheinigung (Pink Book). Nach Ablauf der Eigentumsdauer geht das Eigentum an der Wohnung auf den Eigentümer über, der die Wohnung vereinbarungsgemäß verkauft hat. Erhält der Verkäufer die Wohnung nach Ablauf der Eigentumsdauer nicht, wird die Angelegenheit gemäß Artikel 166 dieses Gesetzes und anderen einschlägigen Rechtsvorschriften geregelt. Außerdem sieht das Wohnungsbaugesetz 2023 vor, dass die Parteien vereinbaren können, dass der Verkäufer die Wohnung innerhalb einer bestimmten Frist an den Käufer verkauft. Bei einem Wohnungskauf oder -verkauf mit Vereinbarung einer Eigentumsdauer muss die zuständige Behörde, die das Pink Book ausstellt, die Eigentumsdauer darin klar angeben.
Mit den neuen Regelungen des Wohnungsgesetzes 2023 werden nicht nur Condotels, sondern auch Officetels und Serviced Apartments mit Pink Books ausgestattet.
Herr Nguyen Tien Dung, Generaldirektor der Savista Company, erklärte, dass im April 2023 das Dekret 10 erlassen wurde, das Condotel-Apartments landesweit die Vergabe von Pink Books ermöglichte. Seitdem wurden jedoch nur sehr wenige Projekte mit Pink Books ausgezeichnet. Officetel-Apartments und Serviced Apartments hingegen erhalten keine Pink Books. Das bisherige Wohnungsbaugesetz 2023, das von der Nationalversammlung verabschiedet wurde, sah für alle Arten von Immobilienprojekten eine zeitliche Begrenzung der Vergabe von Pink Books vor und soll dazu beitragen, den Marktengpass zu beseitigen. Bisher erhielten Käufer solcher Apartments keine Pink Books, sodass Transaktionen blockiert waren. „Dies ist ein neuer und sehr begrüßenswerter Punkt, da er viele Marktengpässe löst und gleichzeitig die Rechte der Eigentümer bei Kauf-, Verkaufs-, Hypotheken- und Miettransaktionen ohne Investoreneingriff sichert. Die umgesetzten Regelungen werden den Weg ebnen und zur Wiederbelebung der Transaktionen auf dem Markt für Ferienimmobilien, Büroapartments und Serviced Apartments beitragen“, sagte Herr Dung.
Der Leiter eines Resort-Immobilienunternehmens in Binh Thuan zeigte sich erfreut über die Legalisierung der Vergabe von sogenannten „Pink Book“-Immobilien, insbesondere von Resort-Immobilien, in die viele Unternehmen von Nord nach Süd investieren. Da Resort-Immobilien lange Zeit als „Hybrid-Kind“ galten, erlaubte der Staat Unternehmen zwar Investitionen, Kauf und Verkauf, stellte ihnen jedoch keine „Geburtsurkunde“ in Form eines „Pink Book“ aus. Dies betraf nicht nur Unternehmen, sondern auch Immobilienkäufer. Da das „Pink Book“ fehlte, konnten viele Immobilien nicht an Banken verpfändet werden, was dem Staat zudem Steuereinnahmen entging. „Derzeit ist der Markt weiterhin schwierig, insbesondere der von Resort-Immobilien. Diese neue Regelung soll den Kunden beim Hauskauf mehr Sicherheit geben und so zu einer schnelleren Markterholung als erwartet beitragen“, erwartete er.
Erwartungen, die zur Preissenkung beitragen
Laut dem Architekten Tran Tuan ist ein neuer Typ Miniapartments auf den Markt gekommen, weil dieser zwar floriert, aber keine „Pink Book“-Ausweise erhält. Dabei handelt es sich im Wesentlichen um Serviced Apartments, die von den Eigentümern oft langfristig mit handschriftlichen Kaufverträgen verkauft oder vermietet werden. Viele Menschen sind bereit, Geld für den Kauf auszugeben, da sie aufgrund ihres geringen Einkommens nicht für Reihenhäuser oder Wohnungen ausreichen. Die mangelnde Verwaltung dieser Apartments hat zahlreiche Folgen, zuletzt den Brand der Miniapartments in Hanoi . Da dieser Wohnungstyp nun anerkannt und verwaltet wird, wird er wieder zu seinem wahren Charakter zurückfinden und Menschen mit geringem Einkommen den Kauf günstiger, aber sicherer Wohnungen ermöglichen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, begrüßte das Wohnungsbaugesetz von 2023, da es die Bestimmungen zum befristeten Wohneigentum aus dem Wohnungsbaugesetz von 2014 übernimmt und so den Bedürfnissen einer Gruppe von Verbrauchern entgegenkommt, die eine Wohnung nur für einen bestimmten Zeitraum kaufen und besitzen möchten. Die Bestimmungen zum befristeten Wohneigentum tragen auch zur Entwicklung von befristetem Wohnraum bei, beispielsweise Serviced Apartments auf Grundstücken mit einer maximalen Nutzungsdauer von 50 Jahren, deren Verkaufspreis niedriger ist als der Verkaufspreis von Wohnungen mit unbefristetem Eigentum. Herr Le Hoang Chau nannte ein Beispiel: Projekt B in der Nguyen Huu Canh Straße (Bezirk Binh Thanh, Ho-Chi-Minh-Stadt) umfasst Bereich 1, ein hochwertiges Apartmentgebäude auf stabilem, langfristigem Wohngrundstück, das Wohnungskäufer auf unbestimmte Zeit besitzen können. Bereich 2 ist ein Bürobereich zur Miete. Auf dem Grundstück werden Serviced Apartments mit einer Nutzungsdauer von 50 Jahren gebaut. Der Käufer des Serviced Apartments wird dieses 50 Jahre lang besitzen und der Verkaufspreis wird niedriger sein als in Bereich 1. Dann haben die Kunden mehr Auswahl und fühlen sich auch sicherer, weil die von ihnen gekaufte Wohnung – egal, ob sie langfristig oder befristet Eigentum besitzen – ein Pink Book erhält und gesetzlich geschützt ist.
Oder der Fall von Herr A, der ein Grundstück für Herrn B zur Pacht für 20 Jahre besitzt. Herr B darf in den Bau eines Mehrfamilienhauses investieren, um Wohnungen mit befristeter Eigentumsdauer an Kunden zu verkaufen. Herr B investiert ein Jahr in den Bau und verkauft die Wohnung an Kunden, die sie 19 Jahre lang zu einem niedrigeren Preis als eine gleichartige Wohnung mit unbefristeter Eigentumsdauer besitzen. Nach 20 Jahren geben die Kunden die Wohnung an Herrn B zurück, und Herr B reißt das Gebäude ab, um das Grundstück an Herrn A zurückzugeben. Ein weiteres Beispiel: Herr C verkauft sein Haus für 20 Jahre an Herrn D, ebenfalls zu einem niedrigeren Preis als dem ursprünglichen Verkaufspreis. „Die oben genannten Fälle des Kaufs von Häusern mit befristeter Eigentumsdauer erhalten alle ein befristetes Pink Book und werden gemäß den Bestimmungen des Wohnungsbaugesetzes behandelt. Dies fördert eine starke, gesunde und sichere Entwicklung des Immobilienmarktes in vielen Segmenten. Dies schafft auch Wettbewerb und trägt zu sinkenden Immobilienpreisen bei“, analysierte Herr Chau.
Sobald die Legalisierung erfolgt ist, werden auch Unternehmen mutig in dieses Segment investieren. Dies wird dazu beitragen, das Wohnungsangebot auf dem Markt zu erhöhen und so mit Eigentumswohnungen zu konkurrieren und möglicherweise eine Preisrevolution auszulösen.
Architekt Tran Tuan
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