Schwierigkeiten bei der Grundstücksbewertung haben den Projektfortschritt „hinausgebremst“.
Laut einer Umfrage des Bauministeriums sind mehr als 50 % der Immobilienprojekte mit Schwierigkeiten, Hindernissen und einer langsamen Umsetzung konfrontiert. Grund dafür ist die Schwierigkeit, die Bewertungsmethoden für Grundstücke festzulegen, um den Marktpreis zu ermitteln. Hinzu kommen Schwierigkeiten in Bezug auf Rechtmäßigkeit, Planung, Investitionen usw. Allein die Ermittlung der Grundstücksnutzungsgebühren dauert ein bis zwei Jahre. Aus diesen Gründen ist das Angebot im Jahr 2022 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum stark rückläufig.
Erwähnenswert ist, dass der Grundstücksbewertungsprozess nach der Inspektion vieler Projekte noch langsamer verlief als zuvor. Manche Projekte verzögerten sich um zwei bis drei Jahre oder sogar zehn Jahre, ohne dass der Grundstückspreis ermittelt wurde. In den letzten Jahren wurden viele Investitionsprojekte aufgrund dieser Probleme nicht genehmigt.
Viele unterschiedliche Meinungen zur Grundstückspreisbestimmung erschweren die Ermittlung des Marktpreises zusätzlich. Gleichzeitig warten Projekte immer noch darauf, Geld an die Behörden zu zahlen, um mit der Grundstücksübertragung beginnen zu können. Diese Grundstückspreisbewertung ist zudem ein Problem, über das sich viele Unternehmen und Kommunen beschweren, da sie den Fortschritt von Investitionsprojekten, insbesondere Immobilienprojekten, behindert.
Aufgrund der verzögerten Grundstücksbewertung kommt es bei vielen Immobilieninvestitionsprojekten zu jahrelangen Verzögerungen.
Der Mangel an Konsens in den Ansichten zur Grundstücksbewertung spiegelt sich auch in vielen neueren Stellungnahmen wider, insbesondere in der Frage, ob die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aufgegeben oder beibehalten werden soll, da diese Methode im Entwurf des Dekrets zur Änderung und Ergänzung des Dekrets 44/2014/ND-CP zur Regelung der Grundstückspreise nicht mehr erwähnt wird.
Viele Experten sind daher der Ansicht, dass die Direktvergleichs-, Abzugs- und Ertragswertmethode die Überschussmethode, insbesondere bei Immobilienprojekten, nur schwer vollständig ersetzen kann. Die Streichung dieser Methode im Entwurf könnte daher neben den Bewertungsschwierigkeiten weitere Schwierigkeiten verursachen und zu Verzögerungen bei der Projektumsetzung führen. Darüber hinaus verdeutlicht die Änderung der Bewertungsmethode die Instabilität der Politik und beeinträchtigt Investitionsprojekte, die nach der Überschussmethode bewertet werden, und damit die Geschäftsergebnisse der Unternehmen.
Herr Le Hoang Chau, Vorsitzender des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, teilte diese Ansicht und erklärte, dass Ho-Chi-Minh-Stadt in den letzten acht Jahren hauptsächlich die Überschussmethode zur Berechnung von Grundstücksgebühren und Pachtzinsen für Projekte angewendet habe. 280/320 gewerbliche Wohnbauprojekte und städtische Gebiete in der Umgebung wenden diese Methode an, was 87,5 % entspricht. Daher ist es notwendig, die Überschussmethode weiterhin beizubehalten und das Rundschreiben 36/2014/TT-BTNMT zu ändern, in dem die Methode zur Grundstücksbewertung detailliert beschrieben wird, um die Berechnung der geschätzten Gesamtkosten und des voraussichtlichen Gesamtertrags des Projekts immer genauer zu gestalten.
Dieser Experte erklärte jedoch, dass die Anwendung der Überschussmethode auch rechtliche Risiken für Beamte und verwandte Personen mit sich bringt. Beispielsweise besteht das Problem großer Fehler, da die Überschussmethode eine Schätzung ist, bei der sowohl die Gesamtinvestitionskosten als auch die Gesamteinnahmen des Projekts angenommen werden. Die wichtigste Grundlage ist jedoch die Eingabedatenbank, die ungenau ist und nicht in Echtzeit aktualisiert wird. Daher wurde der Durchschnittspreisindex nicht gefunden.
Aus diesem Grund wird in vielen Stellungnahmen vorgeschlagen, dass statt der Abschaffung der Überschussmethode Maßnahmen ergriffen werden sollten, um die Genauigkeit der Informationserfassung bei Verwendung dieser Methode zu verbessern und sie zu beseitigen.
Warum ist die Überschussmethode heute noch langsam?
Als Reaktion auf die oben genannten Meinungen betonte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung im Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt und Leiter des Redaktionsteams des (geänderten) Bodengesetzes, bei dem kürzlich abgehaltenen „Workshop zur angemessenen Landbewertung zur Freigabe von Projektblockaden“, dass der Gesetzesentwurf nicht deren Abschaffung vorsehe, die Überschussmethode vorerst jedoch nicht angewendet werde.
Die Streichung der Überschussmethode aus dem neuen Entwurf hat zu zahlreichen Meinungsverschiedenheiten geführt.
Gemäß der Erklärung der Resolution 18-NQ/TW des Zentralkomitees für Landnutzungsmanagement ist bei der Festlegung von Grundstückspreisen eine enge Orientierung am Markt zu beachten. Die Überschussmethode hingegen sieht eine Preisermittlung auf Grundlage angenommener Kosten und Einnahmen vor. In der Vergangenheit lagen die Angaben zu den Grundstückspreisen in Übertragungsverträgen unter dem tatsächlichen Preis. Eine Preisermittlung nach diesem Preis würde zwar den Gutachter absichern, den Markt jedoch nicht genau widerspiegeln.
Darüber hinaus sind bei der praktischen Umsetzung der Überschussmethode viele Faktoren zu berücksichtigen. Wird nur ein Indikator geändert, ist der nach der Überschussmethode ermittelte Grundstückspreis sehr falsch. Ganz zu schweigen davon, dass bei dieser Methode, wenn sie von verschiedenen Personen angewendet und Informationen gesammelt werden, unterschiedliche Parameter auch zu unterschiedlichen Preisen führen.
Insbesondere sprach Herr Chinh auch das folgende Problem an: „Kommunen und Investoren sind besorgt, dass die Abschaffung der Überschussmethode die Grundstücksbewertung verzögern wird. Die Frage ist, warum die Überschussmethode immer noch langsam ist?“
Ihm zufolge sei die aktuelle Marktdatenbank unvollständig, nicht standardisiert und spiegele den Marktwert nicht genau wider. Daher werde die Grundstücksbewertung nach der Überschussmethode in naher Zukunft nicht mehr angewendet. Der Entwurf des geänderten Grundstücksgesetzes sieht daher bei der Bewertung eines Grundstücks mindestens zwei Methoden vor. Sollten diese beiden Methoden unterschiedliche Werte ergeben, sei der höhere Wert maßgeblich.
Das geltende Recht sieht fünf Methoden zur Grundstücksbewertung vor: die Direktvergleichsmethode, die Abzugsmethode, die Ertragswertmethode, die Überschussmethode und die Methode des Anpassungskoeffizienten. Der Änderungsentwurf zum Dekret Nr. 44/2014/ND-CP und zum Rundschreiben Nr. 36/2014/TT-BTNMT, der derzeit vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt beraten wird, sieht lediglich drei Methoden vor: die Vergleichsmethode, die Ertragswertmethode und die Methode des Grundstückspreisanpassungskoeffizienten.
Zu dieser Option hat der Entwurf zahlreiche Meinungen zu den aktuellen Methoden der Grundstücksbewertung erhalten, die die Redaktion zu ändern vorgeschlagen hat. Die größte Debatte entfacht dabei die Abschaffung der Überschussmethode.
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