Wird die Bewertung von Projektland durch die Beibehaltung der Überschussmethode transparenter?

Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt will weiterhin auf die Überschussmethode verzichten

Wie Thanh Nien berichtete, hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt vor Kurzem einen Verordnungsentwurf zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln der Regierungsverordnung Nr. 44/2014/ND-CP vom 15. Mai 2014 zur Regulierung der Grundstückspreise (Verordnungsentwurf 44) an das Justizministerium zur Prüfung geschickt, bevor er der Regierung vorgelegt wird.

Insbesondere hat das Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf des Dekrets 44 vorgeschlagen, die Überschussmethode nicht zur Bewertung von Grundstücken zu verwenden.

Beim Workshop am heutigen Nachmittag war sich die Mehrheit der Experten jedoch einig, dass die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beibehalten werden sollte.

Herr Dao Trung Chinh berichtete im Workshop

In seiner Rede auf dem Workshop brachte Herr Dao Trung Chinh, Direktor der Abteilung für Planung und Landressourcenentwicklung (Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt), zahlreiche Aspekte zur Sprache und nannte Gründe, warum das Ministerium vorschlug, die Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung abzuschaffen.

Der Standpunkt des Vertreters des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt blieb auf dem Workshop derselbe wie in seiner Antwort auf ein Interview mit der Zeitung Thanh Nien in dem am 26. Juli veröffentlichten Artikel „Wird sich die Regierung dafür entscheiden, die Überschussmethode beizubehalten oder aufzugeben?“ .

Laut Herrn Chinh kann niemand die Überlegenheit der Überschussmethode leugnen. Allerdings sind die Eingabeparameter bei der Anwendung dieser Methode in der Grundstücksbewertung in unserem Land nicht standardisiert, was zu ungenauen Ergebnissen führt.

„Ich habe in letzter Zeit in mehreren Fällen an der Bewertung von Grundstücken mitgewirkt und dabei festgestellt, dass Gutachter bei der Anwendung der Überschussmethode rechtliche Risiken fürchten. Das ist einer der Gründe, warum der Prozess der Grundstücksbewertung in letzter Zeit so langsam vorangeht“, erklärte Herr Chinh auf dem Workshop.

Herr Chinh fügte hinzu, dass, sollte die Regierung die Überschussmethode beibehalten, auch Forschung und Überprüfung notwendig seien, um Eingabestandards für die Parameter und Indizes dieser Methode zu entwickeln. Nur mit Standardeingaben seien die Ergebnisse präzise, ​​die Gutachter könnten ihre Unterschrift unterzeichnen und die festgefahrene Situation bei der Grundstücksbewertung, insbesondere bei Projekten, werde gelöst.

„Die Abkehr von der Überschussmethode ist ein Rückschritt bei der Grundstücksbewertung“

Nach der Stellungnahme des Vertreters des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt äußerten zahlreiche Experten und Unternehmen direkt oder in schriftlichen Dokumenten ihre Ansichten zur Notwendigkeit der Beibehaltung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung. Eine Abschaffung dieser Methode könne zu weiteren Schwierigkeiten und Engpässen sowie einer verlangsamten Grundstücksbewertung führen und es werde weiterhin zu einem anhaltenden Angebotsmangel auf dem Immobilienmarkt kommen.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, äußerte die Ansicht, dass die Überschussmethode beibehalten werden sollte.

Rechtsanwalt Nguyen Hong Chung, Vizepräsident des Hanoi Real Estate Club, erklärte, dass die Überschussmethode eine Methode zur Bestimmung von Grundstückspreisen sei, die auf der potenziellen zukünftigen Nutzung basiere, und nicht auf der aktuellen Nutzung wie die Vergleichsmethode oder die Einkommensmethode.

Die Überschussmethode spiegelt den Marktwert des zu bewertenden Grundstücks wider und berücksichtigt dabei die folgenden Faktoren: Zweck der Grundstücksnutzung, Dauer der Grundstücksnutzung, Baudichte, Gebäudehöhe, Grundstücksnutzungskoeffizient. Sie spiegelt den Wert des Cashflows bei Investitionen, Produktion und Geschäft mit hoher Praktikabilität wider.

Die Überschussmethode spiegelt die finanzielle Natur eines Immobilienprojekts deutlich wider: Kosten, Einnahmen und Gewinne werden auf wissenschaftliche und objektive Weise ermittelt. Diese Methode zeigt deutlich, wie Unterschiede bei den Bodenrenten ausgenutzt, zugewiesen und geteilt werden. Sie ist auch eine moderne Methode zur Immobilienbewertung, die der internationalen Praxis entspricht.

Die Behauptung des Ministeriums für natürliche Ressourcen und Umwelt, dass aufgrund fehlender Datenbanken die Bewertung auf hypothetischen Faktoren und mangelnder Genauigkeit basieren müsse und diese Methode deshalb aufgegeben werden sollte, ist meiner Meinung nach nicht überzeugend. Wenn das Problem in der fehlenden Datenbank liegt, muss die Lösung darin bestehen, eine qualitativ hochwertige und zuverlässige Datenbank zu schaffen, anstatt die Überschussmethode aufzugeben (und damit die Produktionsmaschinerie zu zerstören). „Sollte die Überschussmethode tatsächlich aufgegeben werden, wäre dies ein Rückschritt in der Grundstücksbewertung“, sagte Herr Chung.

Gleichzeitig sieht der Entwurf des Dekrets 44 laut Anwalt Chung nur drei Bewertungsmethoden vor: Vergleichs-, Einkommens- und Grundstückspreisanpassungskoeffizient. Diese reichen nicht aus, um die Überschussmethode bei der Bewertung von Investitionsprojekten unter Verwendung von Grundstücken zu ersetzen: städtische Gebiete, gemischte gewerbliche Dienstleistungsgebiete usw.

Wenn die Überschussmethode aufgegeben wird, wird es schwierig sein, den Wert der Landnutzungsrechte zu bestimmen, die Investoren für zukünftige Projekte zahlen müssen, wenn alle sozialen und technischen Infrastrukturarbeiten noch nicht abgeschlossen sind. Investoren werden das finanzielle Problem bei der Umsetzung von Immobilienprojekten nicht berechnen können.

Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, erläutert die Vor- und Nachteile der Überschussmethode.

Es ist wichtig, die Eingabeparameter jeder Bewertungsmethode zu standardisieren.

Professor Hoang Van Cuong, Mitglied des Finanz- und Haushaltsausschusses der Nationalversammlung, erklärte, in den letzten Jahren seien viele Projekte nicht genehmigt worden. Einer der Gründe dafür sei, dass der Grundstückspreis nicht so festgelegt werden könne, dass die lokalen Behörden über die Erhebung von Geldern entscheiden und Investoren Geld zahlen könnten, um über die Landvergabe zu entscheiden. Die ungenaue Grundstücksbewertung könne subjektiv oder objektiv sein, da die Bewertungsvorschriften nicht spezifisch und eindeutig seien.

Professor Cuong sagte, dass es weltweit vier gängige Methoden gebe: Direktvergleich, Abzug, Einkommen, Überschuss. In Vietnam gibt es derzeit vier dieser Methoden und eine zusätzliche Regelung zum Anpassungskoeffizienten für Grundstückspreise.

Professor Cuong analysierte die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten, eine der drei vom Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt im Entwurf des Dekrets 44 vorgeschlagenen Methoden, und sagte, dass diese Methode für Gutachter sehr sicher sei, weil der Staat dies so vorschreibe: Man nehme einfach die Preisliste und multipliziere sie mit dem Koeffizienten, um den Bodenpreis zu bestimmen.

„Dieser Preis ist jedoch nicht korrekt. Zwei nebeneinanderliegende Grundstücke mit unterschiedlicher Form haben sehr unterschiedliche Preise, ganz zu schweigen von der Ausrichtung des Grundstücks, der Lage und der Aussicht. Die Methode des Bodenpreisanpassungskoeffizienten eignet sich nur für Verwaltungsbehörden und nicht für Privatpersonen und Unternehmen“, räumte Herr Cuong ein.

Herr Cuong analysierte die Vor- und Nachteile der verschiedenen Methoden zur Grundstücksbewertung: Abzug, Vergleich und Einkommen, bevor er mit Bedauern zu dem Schluss kam: „Weltweit wird zur Bewertung vieler neuer Projekte die Überschussmethode verwendet, da es bei neuen Projekten keine Vergleichsmöglichkeit gibt. Mit dem Entwurf des Dekrets 44 wird diese Methode jedoch abgeschafft...“.

Viele Experten, Anwälte, Unternehmen usw., die am Workshop teilnahmen, sprachen sich für die Beibehaltung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung aus.

Herr Cuong räumte jedoch auch ein, dass die Überschussmethode viele Einschränkungen aufweist. Insbesondere wenn der Berechnungsfaktor der zu bewertenden Landfläche nicht standardisiert ist, d. h. die Eingabe nicht standardisiert ist, führt dies zu ungenauen Ausgabeergebnissen.

Viele Länder weltweit wenden die Überschussmethode an und erleiden keine Verluste, da es keine Preisunterschiede und keine Steuerhinterziehung gibt. Das wirtschaftliche und rechtliche Umfeld der meisten dieser Länder ist transparent und diszipliniert. In unserem Land sind viele Parameter und Marktindizes, die bei der Grundstücksbewertung in die Überschussmethode einfließen, nicht standardisiert. Daher ist es schwierig, genaue Ergebnisse zu erzielen, und es bestehen Risiken für den Gutachter.

Herr Nguyen Quoc Hiep, Vorsitzender des vietnamesischen Bauunternehmerverbandes, erklärte, jede Bewertungsmethode habe ihre eigenen Vor- und Nachteile. Im aktuellen Kontext unseres Landes sei es jedoch notwendig, die fünf bestehenden Methoden zur Grundstücksbewertung beizubehalten. Wichtig sei die Standardisierung der Eingabeparameter jeder Methode, um Fehler bei der Grundstücksbewertung zu minimieren und den Bewertungsprozess zu beschleunigen. Dies werde dazu beitragen, die Blockade bei Immobilienprojekten zu überwinden und dem Markt bald neues Angebot zu bieten.

Obwohl sie auf der Beibehaltung der Überschussmethode bei der Grundstücksbewertung beharrten, legten die meisten Experten und Unternehmensführer, die am Workshop teilnahmen, keinen umfassenden Plan vor, um den Grundstücksbewertungsprozess zu beschleunigen und den Versorgungsengpass auf dem Immobilienmarkt zu beseitigen.

Quellenlink: https://thanhnien.vn/giu-lai-phuong-phap-thang-du-co-khien-dinh-gia-dat-du-an-duoc-khai-thong-18523072720550432.htm