Die Wohnungspreise übersteigen den tatsächlichen Wert bei weitem, die Transaktionen übersteigen die von Reihenhäusern, Wohnungen im Zentrum von Hanoi versprechen im Jahr 2025 die besten Gewinne ... so lauten die neuesten Nachrichten aus dem Immobilienbereich.
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| Die Verkaufspreise für Erstwohnungen steigen kontinuierlich und sind unaufhaltsam. Dies trägt dazu bei, dass die Preise für Zweitwohnungen weiterhin hoch bleiben und den tatsächlichen Wert deutlich übersteigen. (Foto: Linh An) |
Top 3 Städte mit dem höchsten Wachstum im Jahr 2024
Laut einem Bericht der Vietnam Association of Realtors (VARS) hat der Immobilienmarkt im Jahr 2024 seine schwierigste Phase hinter sich.
Im Jahr 2024 wurden auf dem gesamten Markt fast 81.000 Produkte zum Verkauf angeboten, ein Anstieg von über 40 % im Vergleich zu 2023. Davon wurden 65.376 neue Produkte zum Verkauf angeboten, etwa dreimal so viele wie im Jahr 2023, aber nur etwa 7 % im Vergleich zu 2018. Allein im vierten Quartal 2024 wurden auf dem Markt 28.000 neue Produkte zum Verkauf angeboten, doppelt so viele wie im Vorquartal und viermal so viele wie im gleichen Zeitraum 2023.
Das Transaktionsvolumen wächst im Jahr 2024 weiterhin stetig, da sich das Angebot verbessert. Im Jahr 2024 verzeichnete der gesamte Markt mehr als 47.000 erfolgreiche Transaktionen, was einer Absorptionsrate von 72 % entspricht.
Besonders auffällig ist der starke Preisanstieg im Wohnungssegment in vielen Märkten. Laut einer Studie von VARS, die 150 ausgewählte Projekte untersuchte, stieg der durchschnittliche Verkaufspreis in Hanoi bis Ende 2024 im Vergleich zum zweiten Quartal 2019 um 72,4 %. Da Nang folgte mit einem Anstieg von 49,9 %, während Ho-Chi-Minh-Stadt einen langsameren Anstieg von etwa 34,3 % verzeichnete.
Die Preise für Erstwohnungen steigen kontinuierlich und es gibt keine Anzeichen eines Abflauens. Dadurch entsteht eine treibende Kraft und das Preisniveau für Zweitwohnungen bleibt auf einem hohen Niveau, das den realen Wert weit übersteigt.
Gleichzeitig erholten sich auch die Preise für Grundstücke, aufgeteilte Grundstücke mit vollständigen Rechtsdokumenten und stiegen stark an, da das Landangebot aufgrund der verschärften Vorschriften zur Grundstücksaufteilung und zum Grundstücksverkauf zurückging. Besonders begehrt sind Grundstücke mit geringem Wert (unter 30 Millionen VND/m²) in Städten mit ausgebauter Infrastruktur oder Bebauungsplänen. Die Preise stiegen im Vergleich zum Ende des Vorjahres um 15 %.
Der Bericht von VARS wies auch darauf hin, dass Investoren eher in den Provinzen und Vororten von Städten nach Wohngrundstücken mit angemessenen Preisen und viel Wachstumspotenzial suchen, da diese dank der Vorteile der Infrastruktursysteme und der Stadtplanung ... viel Raum für Wachstum bieten. In zwei besonderen Städten, Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt, hingegen sind die Preise für Wohngrundstücke kontinuierlich gestiegen und haben ein neues Höchstniveau erreicht, das für die meisten Kunden unerschwinglich ist.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, erklärte, der Immobilienmarkt entwickle sich weiterhin positiv. Die Marktliquidität nehme im oberen Segment tendenziell leicht ab, bleibe aber bei Wohnprodukten, die den tatsächlichen Wohnbedürfnissen entsprechen und einen angemessenen Wert aufweisen, stabil.
VARS ist davon überzeugt, dass Anleger für eine Erholung des Marktes und eine Entwicklung in eine sichere, gesunde und nachhaltige Richtung sorgen müssen, anstatt sich auf kurzfristige Gewinne zu konzentrieren.
2 Segmente werden für Investoren interessant sein
Laut Herrn Tran Quang Trung, Business Development Director von OneHousing, wird der Immobilienmarkt im Jahr 2025 aufgrund von Änderungen in der Makropolitik, den Projektentwicklungsplänen und den Produkteinführungen der Investoren zwei Segmente aufweisen, die für Investoren von Interesse sein werden.
Das erste Produkt ist das Wohnungsprodukt. Es eignet sich für Cashflow-Investitionen oder Investitionen, die auf Preissteigerungen warten. Wohnungen sind ein Segment mit moderaten Gesamtpreisen, sodass viele Menschen investieren können. Zudem ist die Nachfrage nach Wohnungsprodukten auch in Zukunft sehr hoch. Bei gleichem Investitionsniveau sind Wohnungsprodukte im Vergleich zu Reihenhäusern und Wohngrundstücken hinsichtlich Mietrendite und Preissteigerungsrate attraktiver.
Laut dem OneHousing Center for Market Research and Customer Insights lag das Transaktionsverhältnis zwischen Wohnungen und Wohngrundstücken in Hanoi ab dem ersten Quartal 2024 bei etwa 40:60. Ab dem zweiten Quartal 2024 hat sich dieses Verhältnis jedoch mit der rasant steigenden Nachfrage nach Wohnungsprodukten geändert: Die Wohnungstransaktionen überstiegen die Transaktionen für Reihenhäuser.
Das zweite Segment, auf das viele Investoren abzielen, sind Flachbauprojekte, Großprojekte oder Grundstücksprodukte mit guten Infrastrukturinvestitionen, die Wohneinheiten bilden können. Auch für dieses Segment wird der Markt im Jahr 2025 „den Kuchen größer aufteilen“.
Der Experte empfiehlt Investoren, die derzeit am Markt teilnehmen, die Kapitalquelle sorgfältig zu kalkulieren und eine langfristige Investition von zwei bis drei Jahren vom Kauf bis zur Übergabe des Hauses festzulegen. Oder sie sollten mit dem Ziel kaufen, Vermögenswerte zu erhalten oder den Cashflow aus den Mieteinnahmen zu nutzen, anstatt kurzfristig zu „surfen“, da dies eine äußerst riskante und für den Markt nicht nachhaltige Anlageform darstellt.
Welches Segment wird im Jahr 2025 den besten Gewinn abwerfen?
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung, sagte, Wohnungen im Zentrum von Hanoi seien eine Option, die Investoren in Betracht ziehen könnten. Diese Produktlinie habe viele Merkmale, die die Rentabilität einer Investition maßgeblich bestimmen.
Der Vorsitzende der vietnamesischen Immobilienmaklervereinigung erklärte, dass das Wohnungsangebot im Zentrum Hanois im Zeitraum 2018–2023 weiterhin niedrig geblieben sei und damit dem allgemeinen Angebotsrückgang in Hanoi entspreche. Bis 2024 begann das Wohnungsangebot in Hanoi wieder zu wachsen, konzentrierte sich jedoch hauptsächlich auf die Vororte, weit entfernt vom Zentrum, und machte mehr als 90 % aus.
Das Angebot an Wohnungen im zentralen Bereich, einschließlich der Bezirke Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da und Hai Ba Trung, ist nach wie vor sehr knapp. Vorläufige Daten für 2024 zeigen, dass im zentralen Bereich nur etwa 400 Produkte zum Verkauf stehen werden, wobei 3 neue Projekte zum Verkauf stehen, was nur etwa 30 % des Jahres 2023 entspricht.
Das Angebot an Wohnungen in den Kernbezirken Hanois war schon immer gering und wird aufgrund der zunehmenden Erschöpfung der Grundstücksfonds für Projektentwicklungen und strenger Vorschriften hinsichtlich Höhe und Bebauungsdichte zunehmend knapper. Dadurch wird das Angebot auf dem Markt immer knapper. Insbesondere die Immobilienpreise im Zentrum verzeichnen einen Aufwärtstrend, da die Nachfrage aus der Wirtschafts- und Stadtentwicklung stark ist. Der durchschnittliche Wohnungspreis in den vier zentralen Bezirken Hanois hat sich seit Anfang 2019 verdoppelt und liegt damit 30 % über dem durchschnittlichen Anstieg in ganz Hanoi. Insbesondere Hai Ba Trung und Dong Da sind die beiden Bezirke mit den höchsten Preissteigerungsraten der letzten fünf Jahre.
Auch die Preise für neu eröffnete Projekte sind in den letzten drei Jahren kontinuierlich gestiegen, nach jeder Eröffnungsphase um etwa 10 %. Allein im Jahr 2024 liegen die Preise für neu eröffnete Luxusapartmentprojekte im Zentrum bei durchschnittlich 125 Millionen VND/m2.
Serviced Apartments kosten rund 88 Millionen VND/m² (ohne Mehrwertsteuer und Instandhaltungsgebühren). Die Mietpreise für Apartments sind aufgrund des allgemeinen Trends und der Knappheit stark gestiegen und übertreffen damit den allgemeinen Markttrend. Schätzungsweise wird im gleichen Zeitraum ein Anstieg von rund 15 % erwartet.
Laut Herrn Dinh ist die Nachfrage nach Wohnungen, einschließlich Investitions- und Immobilien im Zentrum, stets hoch, insbesondere nach Luxusprodukten. Das Primärangebot ist nicht groß und wird durch schrittweise Markteinführungen gut absorbiert.
Die vorläufige Absorptionsrate des neuen Angebots wird im Jahr 2024 auf 50 % geschätzt. Die Auslastung der Mietwohnungen liegt konstant über 80 % und steigt kontinuierlich an. Aufgrund des begrenzten Primärangebots finden Transaktionen in der Region hauptsächlich auf dem Sekundärmarkt statt.
Herr Dinh betonte, dass die vier zentralen Kernbezirke Hoan Kiem, Ba Dinh, Dong Da und Hai Ba Trung aufgrund ihrer erstklassigen Lage und der modernsten und hochwertigsten sozialen Infrastruktur der Hauptstadt bei Investoren stets gefragt seien. Hier befänden sich auch die Hauptsitze großer Unternehmen, Konzerne und Botschaften.
Infolgedessen bieten Immobilien in diesen Gebieten einfachen Zugang zu Restaurants, Cafés, Einkaufszentren, internationalen Krankenhäusern und Unterhaltungsvierteln und sind somit auf die Bedürfnisse gehobener Mieter zugeschnitten. Insbesondere die Planung von vier zentralen Bezirken bis 2030 mit einer Vision bis 2050 zielt darauf ab, ein Gebiet mit vielen hochwertigen Wohnräumen zu schaffen, das den Bewohnern ein ideales Wohnumfeld bietet.
Grundstück in einem Vorort von Hanoi versteigert – Höchstpreis über 76 Millionen VND/m2
Das Quoc Oai District Land Fund Development Center hat in Abstimmung mit der National Joint Stock Auction Company No. 5 gerade erfolgreich 26 Grundstücke (Gebiete LK2, LK6) im Landauktionsgebiet für Landnutzungsrechte DG31/2019 im Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai (Hanoi) versteigert.
Die versteigerten Grundstücke haben eine Fläche von 73,2–101,5 m2, der Startpreis beträgt 4,7 Millionen VND/m2.
Nach fast 14 Stunden war die Versteigerung von 26 Grundstücken erfolgreich. Das Grundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis lag bei 76,7 Millionen VND/m², also etwa 16-mal höher als der Startpreis, und das Grundstück mit dem niedrigsten Zuschlagspreis bei 40,7 Millionen VND/m², also mehr als 8,6-mal höher als der Startpreis.
Der Betrag, den der Bezirk Quoc Oai bei dieser Auktion einnahm, betrug fast 133 Milliarden VND, was einer Differenz von mehr als 121 Milliarden VND gegenüber dem Ausgangspreis entspricht.
Zuvor hatte der Bezirk Quoc Oai im November Dutzende Grundstücke im Dorf Yen Quan in der Gemeinde Tan Phu erfolgreich versteigert. Das Grundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis lag bei 94,7 Millionen VND/m², das Grundstück mit dem niedrigsten Zuschlagspreis bei 70,7 Millionen VND/m².
Nach Angaben des Volkskomitees des Distrikts Quoc Oai wurden im Jahr 2024 im Distrikt sieben Auktionen für sechs Projekte mit insgesamt 161 Grundstücken und einer Fläche von über 14.920 m2 erfolgreich durchgeführt. Der Auktionsgewinn belief sich auf über 825,3 Milliarden VND.
In diesem Januar wird die Joint Stock Auction Company No. 5 – National in Abstimmung mit dem Land Fund Development Center des Distrikts Quoc Oai weiterhin Auktionen für die Nutzungsrechte an 26 Grundstücken (Gebiete LK1 und LK2) organisieren, die Eigentum des Volkskomitees des Distrikts Quoc Oai sind.
26 versteigerte Grundstücke gehören zum Projekt zum Bau der technischen Infrastruktur für das Landauktionsgebiet der Landnutzungsrechte in DG 31, Dorf Yen Quan, Gemeinde Tan Phu, Bezirk Quoc Oai.
Die Grundstücke sind zwischen 85 und 122 m² groß. Der Startpreis beträgt 4,7 Millionen VND/m²; das entspricht 399,5 bis über 573 Millionen VND/Grundstück.
Zeit für den Verkauf und Erhalt der Auktionsunterlagen bis 15. Januar, 17:00 Uhr.
Auktionsverfahren: Direkte Abstimmung in mehreren Runden bei der Auktion und mindestens sechs Pflichtrunden. Die direkte Abstimmung in mehreren Runden bei der Auktion endet, wenn niemand mehr mitbietet. Gebotsverfahren: Aufsteigend. Die Auktion findet am Morgen des 18. Januar statt.
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Quelle: https://baoquocte.vn/bat-dong-san-gia-chung-cu-tang-chong-mat-vuot-xa-gia-tri-thuc-nhan-dinh-phan-khuc-se-mang-lai-loi-nhuan-tot-nhat-nam-2025-299638.html
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