Vorschlag, Auktionsgrundbesitzern, die das Land nicht nutzen, hohe Steuern aufzuerlegen

In den letzten Tagen wurde die öffentliche Meinung durch die Entwicklungen und Ergebnisse von Grundstücksauktionen in Hanois Vororten wie Thanh Oai und Hoai Duc immer wieder aufgewühlt. Zahlreiche Anmeldungen und die Höchstgebote schossen in die Höhe und übertrafen den Startpreis um ein Vielfaches. Diese Entwicklungen und Ergebnisse werfen die Frage auf, ob hier Anzeichen für gewinnbringende Spekulationen vorliegen.

Ist das Höchstgebot zu hoch oder „abnormal“?

Dementsprechend organisierte der Bezirk Thanh Oai am 10. August erfolgreich eine Auktion von 68 Grundstücken im Gebiet Ngo Ba, Dorf Thanh Than, Gemeinde Thanh Cao (Thanh Oai, Hanoi). Die Grundstücke waren zwischen 60 und 85 m² groß und die Startpreise lagen zwischen 8,6 und 12,5 Millionen VND pro m². Die Auktion zog 4.600 Bewerbungen an, von denen jedoch nur 4.201 qualifizierte Bewerbungen von 1.545 Personen eingingen.

Bemerkenswert ist, dass das Eckgrundstück mit dem höchsten Zuschlagspreis am Ende der Auktion fast 100,5 Millionen VND/m² erzielte und damit das Achtfache des Startpreises. Die regulären Grundstücke erzielten Zuschlagspreise von 63 bis 80 Millionen VND/m² und damit das Fünf- bis Sechsviertel- bis Vierviertel-Übermaß.

Die Entwicklungen und Ergebnisse von Grundstücksauktionen in Hanois Vororten wie Thanh Oai und Hoai Duc sind in der Öffentlichkeit immer wieder Gegenstand von Diskussionen. (Foto: VARS)

Nachdem die Grundstücksversteigerung im Bezirk Thanh Oai für Aufsehen in der Öffentlichkeit gesorgt hatte, erregte die Versteigerung von 19 Grundstücken im Gebiet LK04, Dorf Long Khuc, Gemeinde Tien Yen, Bezirk Hoai Duc, Hanoi, am 19. August weiterhin die Aufmerksamkeit und Beteiligung vieler Menschen.

Zur Versteigerung standen 19 Grundstücke mit einer Größe von 74 bis 118 m². Der Startpreis lag bei 7,3 Millionen VND/m². Die Kaution betrug zwischen 109 und 172 Millionen VND/Grundstück.

Nach einer 19-stündigen Auktion wurden 19 Grundstücke erfolgreich verkauft. Das höchste Gebot lag bei 133,3 Millionen VND/m², fast 20-mal höher als der Startpreis, während das niedrigste Gebot 91,3 Millionen VND/m² betrug, also 12,5-mal so viel wie der Startpreis.

VARS hält die Entwicklungen und Ergebnisse dieser Landauktionen für ungewöhnlich und normal zugleich. Denn heutzutage scheint die Grenze zwischen Normalität und Anormalität verschwimmen zu lassen. Das Anormale ist zur Normalität geworden und existiert dann unverhohlen als anormale „Normalität“.

Tatsächlich ist dies kein neues Phänomen. In den ersten sechs Monaten des Jahres 2024 war der Grundstücksmarkt insgesamt noch ruhig, doch einige Grundstücksauktionen zogen in manchen Orten Tausende bis Zehntausende Teilnehmer an, hauptsächlich Investoren. Die Auktionsergebnisse lagen mancherorts sogar zehnmal über dem Startpreis.

VARS erläuterte den Grund: Erstens wird in Zukunft sicherlich Geld in versteigerte Grundstücke in städtischen Gebieten und Wohngebieten fließen, wenn die Gemeinden viele Auktionen organisieren, um ihre Haushaltseinnahmen zu erhöhen. Denn es handelt sich um sauberes Land, das nicht in Rechtsstreitigkeiten verwickelt ist, über eine rote Liste und Infrastruktur verfügt und bereit ist, Häuser für Unternehmen zu bauen, zu vermieten und monatlich Geld zu verdienen.

Hanoi ist in den letzten Jahren besonders attraktiv, da es dort kaum neue Projekte gab. Das Grundstücksangebot dürfte zudem immer knapper werden, da das neue Gesetz für Immobiliengeschäfte die Parzellierung und den Verkauf von Grundstücken in 105 Städten und Gemeinden verbietet. Unternehmen sind daher gezwungen, in diesen Gebieten Häuser auf den zum Verkauf stehenden Grundstücken zu bauen. Gleichzeitig ist die Nachfrage nach Immobilien, insbesondere nach Wohn- und Investitionsimmobilien, sehr stark und steigt stetig.

Zweitens stieg der Preis um ein Vielfaches, was sehr ungewöhnlich klingt, aber tatsächlich auf den niedrigen Anfangspreis des versteigerten Grundstücks zurückzuführen ist. Insbesondere erlaubten die Vorschriften zur Bestimmung des Grundstückspreises zuvor die Beauftragung von Beratern.

Für das am 10. August im Bezirk Thanh Oai ersteigerte Land wurde ebenfalls eine Beratung in Anspruch genommen; der Anfangspreis wurde durch die Beratung auf 40–45 Millionen VND/m² festgelegt. Mit Dekret 12 (Dekret zur Änderung und Ergänzung einer Reihe von Artikeln von Dekret 44 zur Umsetzung des Bodengesetzes von 2013), aktuell Dekret 71 (Dekret zur Regelung der Bodenpreise, erlassen von der Regierung am 27. April 2024), wurde jedoch die Regelung zur Beauftragung von Beratern aufgehoben und stattdessen der Koeffizient K multipliziert mit der städtischen Bodenpreisliste ermittelt.

Gemäß Beschluss 46 des Volkskomitees von Hanoi vom 18. Juli 2024 beträgt der Grundstückspreisanpassungskoeffizient im Bezirk Thanh Oai 2,35. Die aktuelle, effektive Grundstückspreisliste aus dem Jahr 2020 schwankt zwischen 3,6 und 5,3 Millionen VND/m². Multipliziert man diese beiden Koeffizienten miteinander, ergibt sich daher nur ein Preis von 8,6 bis 12,5 Millionen VND/m².

Sichere Produkte mit niedrigen Startpreisen und geringen Einlagen (von 100 bis 200 Millionen VND) sind für Käufer sehr attraktiv. Daher ist es nicht schwer zu verstehen, warum diese Auktion Tausende von Anmeldungen anzog. Eine so hohe Teilnehmerzahl ist völlig normal.

Hohe Steuern auf Landakkumulation

VARs sind der Ansicht, dass dieser hohe Zuschlagspreis die normale Realität der Lücke zwischen Angebot und Nachfrage widerspiegelt, wenn die Anzahl der teilnehmenden Bewerbungen um ein Vielfaches größer ist als die Anzahl der Grundstücke in der Auktion.

Die Tatsache, dass die Grundstückspreise an Standorten mit unauffälliger Infrastruktur und Versorgung, in Vororten mit normalem Preissteigerungspotenzial, bis zu 100 Millionen VND/m2 betragen, was den Grundstückspreisen in städtischen Gebieten und dicht besiedelten Gebieten entspricht, ist jedoch ungewöhnlich und übersteigt den tatsächlichen Wert bei weitem. Dies ist das Ergebnis ungesunder Absichten.

Insbesondere sind viele Investoren, die an diesen Auktionen teilnehmen, Menschen, die beruflich mit Grundstücksauktionen zu tun haben. Sie nehmen oft mit dem „einfachen“ Ziel teil, „zu surfen“, ohne sich um den tatsächlichen Wert zu kümmern, sondern nur zu gewinnen und dann sofort zu kaufen und zu verkaufen, um einen Gewinn zu erzielen, oder sie sind bereit, ihre Einlage zu verlieren, wenn der Markt nicht reagiert.

VARs schlägt hohe Steuern auf Landanhäufung vor. (Foto: VS)

Oder der „gefährlichere“ Zweck besteht darin, ein Grundstücksfieber zu schüren. Diese Personen nutzen die Auktionskaution, um den Preis des entsprechenden Grundstücks in die Höhe zu treiben. Sie ignorieren sogar die Risiken und legalisieren den Preis, indem sie den vollen Betrag entsprechend dem Höchstgebot zahlen, um diesen Preis als Grundlage für die Stimulierung der Grundstückspreise in den Randbezirken zu nutzen. Dies führt vielerorts zu einem Anstieg der Grundstückspreise, ja sogar zu einem regelrechten „Fieber“.

Die Folge dieser Entwicklungen ist, dass die ohnehin schon hohen Immobilienpreise weiter gestiegen sind und der Traum vom Eigenheim für viele, insbesondere junge Menschen, immer weiter in die Ferne rückt. Die hohen Auktionspreise, die den tatsächlichen Wert deutlich übersteigen, erschweren nicht nur die Bewertung von Vermögenswerten für nachfolgende Auktionen vor Ort, sondern auch vielerorts im ganzen Land.

Wenn die Immobilienpreise über einen ausreichend langen Zeitraum einen Aufwärtstrend anhalten, wird sich mit der Verbreitung der Medien die FOMO-Mentalität (Angst, abgehängt zu werden) „vermehren“. Die Anleger werden mit weiter steigenden Preisen rechnen und dann riskante Entscheidungen treffen.

Diese Entscheidung ist auch auf die Annahme zurückzuführen, dass die Anpassung der Grundstückspreistabellen in der kommenden Zeit indirekt zu einem Anstieg der Grundstückspreise führen wird. Infolgedessen binden viele Investoren ihr Kapital, wodurch brachliegende Grundstücke entstehen, was sich negativ auf den Sanierungsprozess auswirkt und eine sichere und gesunde Entwicklung erschwert.

Um die Transparenz von Auktionen zu gewährleisten und die Haushaltseinnahmen zu erhöhen, muss der Staat bald zusätzliche Mechanismen zur Kontrolle spekulativer Aktivitäten schaffen. Um das Problem der Spekulation und der Preissteigerungen zu lösen und so die städtischen Wohnungspreise zu senken, ist es notwendig, die Einstellung der Menschen zum Thema Wohnen zu ändern, sodass Wohnen ein Ort zum Leben ist, der die Lebensbedürfnisse der Menschen erfüllt, und nicht nur ein angehäufter Vermögenswert.

Indem man diejenigen besteuert, die Vermögen anhäufen und spekulieren, statt diejenigen, die Immobilien zu Wohnzwecken oder zur Organisation von Produktion und Geschäft kaufen, wird der Faktor des angehäuften Vermögens reduziert.

Bei Immobilientransaktionen, bei denen der Verkäufer nur eine kurze Haltedauer hat oder der Immobilieneigentümer die Immobilie nicht geschäftlich nutzt oder nach Erhalt des Grundstücks keine Bauarbeiten durchführt, können die Steuersätze schrittweise ansteigen.

Eine gezielte Immobilienbesteuerung wird die Motivation zur Immobilienspekulation einschränken oder ganz beseitigen, da der Besitz von spekulativen Immobilien durch Zinskosten und andere Opportunitätskosten riskanter wird. Der Kauf und Verkauf von Immobilien zur Erzielung von Gewinnen oder die Schaffung eines virtuellen Angebots und einer virtuellen Nachfrage zur Steigerung der Immobilienpreise wird allmählich bedeutungslos.

Ungenutztes Geld der Bevölkerung wird so in die Produktion und Wirtschaft fließen und Produkte und Mehrwert für die Gesellschaft schaffen. Dies trägt langfristig zu einer gesünderen und effektiveren Entwicklung des Immobilienmarktes bei, statt zu Immobilienfieber und Preisturbulenzen zu führen.

Quelle: https://www.congluan.vn/de-xuat-danh-thue-cao-doi-voi-chu-dat-dau-gia-khong-su-dung-dat-post309107.html