Entscheidung zur landesweiten Pilotierung der Grundstückserweiterung für gewerblichen Wohnungsbau; Erwartungen hinsichtlich der Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilieninvestoren; Hanoi wird das modernste Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 m2 haben.
Bei einer Grundstücksauktion in Soc Son zahlte jemand 30 Milliarden VND/m2; Finanzministerium schlägt vor, Haus- und Grundstückskäufe auf Grundlage der Besitzdauer zu besteuern
Entscheidung zur landesweiten Pilotierung der Grundstückserweiterung für gewerblichen Wohnungsbau; Erwartungen hinsichtlich der Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilieninvestoren; Hanoi wird das modernste Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 m2 haben.
Hier sind die Immobilien-News-Highlights der Woche.
Entscheidung zur landesweiten Piloterweiterung von Gewerbeflächen
Am Nachmittag des 30. November verabschiedetedie Nationalversammlung eine Resolution zur Pilotierung der Umsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten. 415 der anwesenden Delegierten stimmten dafür, 19 lehnten ab und 26 enthielten sich.
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| Die Nationalversammlung stimmte für die Verabschiedung der Resolution. |
Die Resolution sieht die Pilotumsetzung kommerzieller Wohnungsbauprojekte durch Vereinbarungen über den Erhalt oder Besitz von Landnutzungsrechten (Pilotprojekte) im ganzen Land in folgenden Fällen vor: Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte erhalten; Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte besitzen; Projekte von Immobilienunternehmen, die Landnutzungsrechte besitzen und Landnutzungsrechte erhalten.
Ein weiterer Fall ist das Projekt einer Immobiliengesellschaft, die von Organisationen gegründet wird, die Land nutzen, um ein gewerbliches Wohnbauprojekt auf dem Gelände einer Produktions- und Geschäftsanlage umzusetzen, die aufgrund von Umweltverschmutzung verlegt werden muss, oder die Anlage muss gemäß Bau- und Stadtplanung verlegt werden.
Pilotprojekte müssen der Verordnung zufolge folgende Bedingungen erfüllen: Der Umfang der Landfläche und des Grundstücks, auf dem das Projekt umgesetzt wird, muss mit der Flächennutzungsplanung auf Bezirksebene bzw. der Bauplanung bzw. der Stadtplanung im Einklang stehen.
Der Umfang des Grundstücks und der Parzelle für die Projektumsetzung steht im Einklang mit dem genehmigten örtlichen Wohnungsbauprogramm und -plan.
Der Umfang der Grundstücke und Parzellen für die Projektumsetzung ist in der Liste der Grundstücke enthalten, auf denen das Pilotprojekt umgesetzt werden soll, das vom Volksrat der Provinz gemäß den Bestimmungen dieser Entschließung genehmigt wurde.
Für den in dieser Resolution genannten Fall liegt eine schriftliche Genehmigung des Volkskomitees der Provinz zur Vereinbarung über den Erhalt von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Pilotprojekts vor, was zugleich eine in der Resolution genannte Bedingung darstellt.
Immobilienunternehmen müssen die gesetzlich vorgeschriebenen Bedingungen zu Grundstücken, Wohnungen, Immobiliengeschäften, Investitionen und anderen relevanten Rechtsvorschriften erfüllen.
Die Auswahl der Pilotprojekte muss die folgenden Kriterien erfüllen: Sie werden in städtischen Gebieten oder für die städtische Entwicklung geplanten Gebieten umgesetzt. Die gesamte Wohnfläche in den Pilotprojekten (einschließlich bestehender Wohnflächen und Flächen, deren Nutzung in Wohnflächen geändert werden soll) überschreitet gemäß dem genehmigten Flächenzuteilungs- und Bebauungsplan in der Provinzplanung für den Zeitraum 2021–2030 während des Planungszeitraums nicht 30 % der zusätzlichen Wohnfläche (im Vergleich zum aktuellen Stand der Wohnnutzung). Sie gehören nicht zu den in Artikel 67 Absatz 4 des Bodengesetzes genannten Projekten.
Für den in Punkt a, Absatz 1, Artikel 1 der Entschließung genannten Fall darf das Landgebiet, auf dem das Pilotprojekt umgesetzt werden soll, nicht auf der Liste der Arbeiten und Projekte stehen, die eine Landrückgewinnung erfordern und vom Volksrat der Provinz gemäß den Bestimmungen in Absatz 5, Artikel 72 des Bodengesetzes genehmigt wurden.
Für die Gebiete der Landesverteidigung und der Sicherheitsgebiete, die aus den Gebieten der Landesverteidigung und der Sicherheitsgebiete entfernt werden sollen und die die in Absatz 2, Artikel 3 dieser Entschließung festgelegten Bedingungen erfüllen, aber noch nicht an die lokale Verwaltung übergeben wurden, wird dem Ministerium für Landesverteidigung und dem Ministerium für öffentliche Sicherheit vorrangig die Durchführung eines Pilotprojekts eingeräumt, um den Verkauf, die Vermietung und den Mietkauf für Offiziere und Soldaten der Streitkräfte gemäß den gesetzlichen Bestimmungen zu priorisieren.
Die Resolution tritt am 1. April 2025 in Kraft und wird für fünf Jahre umgesetzt.
Finanzministerium schlägt vor, Haus- und Grundstücksverkäufe nach Besitzdauer zu besteuern
Das Finanzministerium hat der Regierung kürzlich einen Vorschlag zur Ausarbeitung eines Gesetzesentwurfs zur Einkommensteuer (Ersatz) vorgelegt. Insbesondere hat das Ministerium vorgeschlagen, die Vorschriften über steuerpflichtige Einkünfte natürlicher Personen aus Immobilienübertragungen zu ändern und zu ergänzen, um die Übereinstimmung mit dem Bodengesetz von 2024 sicherzustellen.
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| Der Steuervorschlag des Finanzministeriums zielt direkt auf Immobilienspekulanten ab. Foto: Thanh Vu |
Konkret führte das Finanzministerium in seiner Stellungnahme aus, dass die derzeitige Einkommensteuerpolitik keine Unterscheidung nach der Haltedauer des Veräußerers der Immobilie vorsieht.
Mittlerweile haben zahlreiche Länder weltweit Steuerinstrumente wie etwa die Einkommensteuer eingesetzt, um die Kosten für Spekulationen zu erhöhen und die Attraktivität der Immobilienspekulation für die Wirtschaft zu verringern.
In einigen Ländern werden Gewinne aus Immobilientransaktionen auch auf Basis der Häufigkeit der Transaktionen und der Zeitspanne zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie besteuert. Je schneller diese Zeitspanne vergeht, desto höher ist der Steuersatz, und je später sie vergeht, desto niedriger ist der Steuersatz.
Das Finanzministerium gab an, dass in Singapur beim Kauf und Verkauf von Grundstücken im ersten Jahr eine Steuer von 100 % auf die Wertdifferenz erhoben wird. Nach zwei Jahren beträgt der Steuersatz 50 %. Im dritten Jahr liegt der Steuersatz bei 25 %.
In Taiwan beträgt der Steuersatz für Immobilientransaktionen innerhalb der ersten zwei Jahre nach dem Kauf 45 %. Bei Transaktionen innerhalb von zwei bis fünf Jahren beträgt der Steuersatz 35 %, innerhalb von fünf bis zehn Jahren 20 % und nach zehn Jahren 15 %.
Um ein angemessenes Maß an Regulierung zu erreichen und Spekulationen und Immobilienblasen zu vermeiden, könnte der Staat laut Finanzministerium die Erhebung einer Steuer auf persönliche Einkünfte aus Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer prüfen, wie es in einigen Ländern bereits der Fall ist.
Das Finanzministerium ist der Ansicht, dass der konkrete Steuersatz sorgfältig geprüft und festgelegt werden muss und die tatsächliche Entwicklung des Immobilienmarktes widerspiegelt. Darüber hinaus muss die Anwendung der Einkommensteuerpolitik auf Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer mit der Weiterentwicklung der Politik im Bereich Grundstücke und Wohnungen synchronisiert werden.
Darüber hinaus ist die Synchronisierung und Einsatzbereitschaft der Informationstechnologie-Infrastruktur für die Grundbuch- und Immobilienregistrierung ein wichtiger Faktor für den Erfolg dieser Politik.
Erwartungen hinsichtlich der Erholung der Zahlungsfähigkeit von Immobilieninvestoren
Der am Nachmittag des 28. November von VIS Rating veröffentlichte Branchenbericht zur Wohnimmobilienbranche, der auf Daten der 30 umsatzstärksten Wohnimmobilienunternehmen basiert, besagt, dass die Immobilienverkäufe in Hanoi und Ho-Chi-Minh-Stadt im dritten Quartal 2024 im Vergleich zum Vorquartal um 48 % gestiegen sind – der höchste Stand der letzten vier Quartale. Die Nachfrage nach Wohnraum ist weiterhin stark, was sich in hohen Absorptionsraten und einem starken Wachstum der Wohnungsbaudarlehen von 7 % widerspiegelt, verglichen mit nur 1 % im gleichen Zeitraum des Vorjahres.
Die Erwartung steigender Immobilienpreise in Verbindung mit niedrigeren Anzahlungen wird die Nachfrage der Immobilienkäufer weiterhin stark ankurbeln. Viele Bauträger wie Vinhomes, Nam Long, Nha Khang Dien, An Gia und Nha Ba Ria – Vung Tau verzeichneten steigende Umsätze, vor allem im gehobenen Segment.
Allerdings sanken Umsatz und Gewinn der im Bericht berücksichtigten Investoren in den ersten neun Monaten des Jahres 2024 im Vergleich zum Vorjahreszeitraum um 20 % bzw. 43 %, was auf den Rückgang des Übergabevolumens aufgrund schwacher Verkäufe im Jahr 2023 zurückzuführen ist. Daher wird erwartet, dass mehr als 60 % der Investoren ihren Gewinnplan für das gesamte Jahr 2024 nicht erfüllen werden.
VIS Rating erwartet für 2025 eine Steigerung der Anzahl neuer Projekte durch Projektentwickler, was zu einer Verbesserung ihrer Umsätze und Cashflows beiträgt. Die Schuldendienstkapazität der Branche wird im dritten Quartal 2024 weiterhin schwach bleiben, jedoch wird erwartet, dass die Verschuldung dank neuer Regulierungen unter Kontrolle bleibt und sich die Cashflows der Projektentwickler dank gestiegener Umsätze verbessern.
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| Es wird erwartet, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit von Immobilieninvestoren von dem schwachen Niveau der Jahre 2023 bis 2024 erholen wird. Foto: VIS Rating |
Ab dem dritten Quartal 2024 wiesen mehr als die Hälfte der von VIS Rating beobachteten Projektentwickler eine schwache Verschuldung und ein schwaches Schuldendienstprofil auf. Dies war hauptsächlich auf eine übermäßige Verschuldung für die Projektentwicklung im Zeitraum 2021–2023 sowie auf die Anhäufung unfertiger Projekte und nicht verkaufter Lagerbestände zurückzuführen, da sich die Marktstimmung ab 2023 verschlechterte.
Mit der Verbesserung der Verkaufszahlen erwartet VIS Rating jedoch, dass sich die Schuldentilgungsfähigkeit der Immobilienentwickler ausgehend vom schwachen Niveau der Jahre 2023 und 2024 verbessern wird.
Angesichts positiver Aussichten für neue Projektverkäufe und Cashflows werden sich die Schuldendeckungsquoten der Projektentwickler schrittweise verbessern. Neue Regelungen im Juli 2024 werden die Aufnahme von Fremdkapital für neue Projekte einschränken. Daher erwartet VIS Rating, dass sich das Schuldenwachstum im Zeitraum 2022–2023 von einem Höchststand von 15 % pro Jahr weiter verlangsamen wird.
Hanoi wird das modernste Opernhaus mit einer Fläche von über 25.000 m2 haben.
Vor Kurzem unterzeichnete der stellvertretende Vorsitzende des Volkskomitees von Hanoi, Duong Duc Tuan, die Entscheidung Nr. 6132/QD-UBND, mit der er das detaillierte Planungsprojekt der zentralen Raumachse der Halbinsel Quang An im Maßstab 1/500 genehmigte.
Die Gesamtfläche des geplanten Geländes beträgt demnach rund 44,1 Hektar. Das Projekt wird einen thematischen Kultur- und Kunstpark, religiöse und religiöse Einrichtungen, Unterhaltungsbereiche sowie Hotel- und Gewerbedienstleistungen umfassen.
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| Perspektive des neuen Opernhauses. |
Die Halbinsel Quang An ist auch der vorgesehene Standort für den Bau des neuen Opernhauses der Stadt. Es entsteht ein großformatiges, modernes Kunstwerk, das das Image der Hauptstadt widerspiegelt. Das Theatergelände wird auf einer Fläche von über 25.000 m² mit einer Gesamtgeschossfläche von 42.000 m² errichtet.
Zuvor hatte der damalige stellvertretende Vorsitzende des Bezirks Tay Ho, Herr Nguyen Le Hoang, auf einer Konferenz zur Einholung der öffentlichen Meinung im Juli 2022 bestätigt, dass das Theater die Wasseroberfläche nicht stark beeinträchtigen und nicht innerhalb der Wasseroberfläche des Westsees liegen werde.
Darüber hinaus ist die Identität des Designers dieses wichtigen Projekts für die Öffentlichkeit von Interesse. Der „Auserwählte und mit dem Gold betraute“ Mann ist Renzo Piano, ein berühmter italienischer Architekt. Er ist der „Autor“ des Kansai International Airport (Japan) – des ersten Seeflughafens – und des Parco della Musica Auditorium (Italien) – eines der größten Projekte für darstellende Künste in Europa.
Beim Entwurf des Opernhauses auf der Quang An-Halbinsel entwickelte Renzo Piano eine Dachschalenkonstruktion mit einer Dicke von nur etwa 200 bis 600 mm. Diese ultradünne Konstruktion konzipierte der Architekt vor 40 Jahren – zu einer Zeit, als die Bautechnik diese spezielle Anforderung noch nicht erfüllen konnte.
Das neue Opernhaus verfügt nicht nur über eines der weltweit einzigartigsten Dächer, sondern nutzt auch zahlreiche fortschrittliche Technologien und Designtechniken. Die gesamte Wand des Hauptsaals ist mit einem System mechanisch bedienbarer Akustikpaneele ausgestattet.
Für jede Aufführungsart werden die Akustikpaneele so gesteuert, dass sie sich in die entsprechenden Richtungen und Positionen schließen, öffnen und nach oben und unten bewegen. Dadurch wird eine den Anforderungen des jeweiligen Kunstprogramms entsprechende Schallreflexion, Schallabsorption und Nachhallzeit gewährleistet.
Soc Son-Grundstücksauktion: Bis zu 30 Milliarden VND/m2 bezahlt, dann „zu viel Angst und zum Rückzug aufgefordert“?
Einer Reporterquelle der elektronischen Zeitung „Investment Electronic Newspaper – Baodautu.vn“ zufolge zahlten bei der Versteigerung von 58 Grundstücken in der Gemeinde Quang Tien im Bezirk Soc Son (Hanoi) viele Leute unangemessen hohe Preise, als sie merkten, dass sie keine Chance mehr hatten, die schönen Grundstücke zu ersteigern.
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| Gebot des Kunden in Runde 6. Da der Preis zu hoch getrieben wurde, zog sich der Teilnehmer zurück. |
In der fünften Runde reduzierten einige ihre Gebote für Grundstücke auf über 30 Milliarden VND/m². Auch für viele andere Grundstücke wurden sehr hohe Preise von etwa 60 bis 101 Millionen VND/m² geboten. In der sechsten, letzten Runde baten sie jedoch darum, keine weiteren Gebote mehr abzugeben.
Am Ende wurden nur 22 von 58 Grundstücken erfolgreich ersteigert, wobei die Preise zwischen 32 und 50 Millionen VND/m² lagen. Alle, die in Runde 5 hohe Preise gefordert hatten, wurden gebeten, in Runde 6 nicht mehr mit dem Bieten zu beginnen.
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| Der Preis wird in Runde 5 bezahlt. |
Gegenüber Reportern erklärte die Quelle – die auch direkt an der Auktion beteiligt war –, dass die Grundstücke hier durchschnittlich nur 35 bis 40 Millionen VND/m² kosteten. Die Verbände und Gruppen, die dieses Mal an der Auktion teilnahmen, hatten den Markt nicht wirklich verstanden und verpassten so ihre Chance. Das impulsive Bieterverhalten löste das Problem nicht nur nicht, sondern schädigte auch das Image von Grundstücksauktionen und wirkte sich negativ auf den Markt aus.
„Ich hoffe, dass die Behörden diese Auktion gründlich prüfen werden. Dies ist eine vorsätzliche, organisierte Tat, die das Gesetz missachtet“, sagte der empörte Mann.
58 Grundstücke werden mit einem Startpreis von 2,8 Millionen VND/m² versteigert. Die Fläche beträgt 90–220 m². Die Anzahlungen für die Grundstücke liegen zwischen 44 und 111 Millionen VND/Grundstück. Die Auktion erfolgt per Direktwahl in sechs obligatorischen Runden.
Zuvor, im März 2024, wurde eine Grundstücksauktion in Hoai Duc aufgrund von Verstößen abgesagt. Demnach wurden in der ersten Auktionsrunde für 15 von 33 Grundstücken Gebote für bis zu 100 – 180 Millionen VND/m² abgegeben, bei einem Startpreis von nur 57 – 62 Millionen VND/m².
In Runde 2 gab der Kunde mit dem höchsten Gebot kein Gebot ab und wurde absichtlich disqualifiziert. Dadurch wurde die Möglichkeit geschaffen, dass derjenige mit dem niedrigsten Gebot in Runde 1 die Auktion gewinnen konnte. Da der Kunde Anzeichen von Verstößen gegen die Vorschriften für Immobilienauktionen aufwies, versiegelte das Organisationskomitee sämtliche Auktionsregistrierungsdokumente und Gebotsformulare und übergab sie der Polizei zur Untersuchung und Bearbeitung gemäß den gesetzlichen Bestimmungen.
Binh Dinh-Auktionen sollen Investoren für Wohnprojekt im Wert von über 1.700 Milliarden VND finden
Das Property Auction Service Center (Justizministerium der Provinz Binh Dinh) hat gerade die Versteigerung von Landnutzungsrechten zur Umsetzung des Wohn-, Dienstleistungs- und Bildungsprojekts westlich der Tay Son Straße angekündigt.
Das versteigerte Grundstück gehört dem Berufsbildungszentrum Binh Dinh Transport und angrenzenden Gebieten im Bezirk Quang Trung der Stadt Quy Nhon. Die Grundstücksfläche beträgt über 6,3 Hektar, davon sind über 2,5 Hektar für den Bau angrenzender Häuser vorgesehen; über 0,4 Hektar sind für Gewerbe- und Dienstleistungsarbeiten vorgesehen.
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| Planung eines Wohn-, Dienstleistungs- und Bildungsgebietsprojekts westlich der Tay Son Street. |
Der Projektumfang umfasst 238 angrenzende Wohngrundstücke (Investoren müssen den Rohbau errichten und die Außenfassade fertigstellen, maximale Höhe 4 Stockwerke); den Bau von kommerziellen Dienstleistungsgebäuden für Tourismusaktivitäten und Bürogebäuden (maximale Höhe 5 Stockwerke).
Darüber hinaus muss der Investor in die Fertigstellung der technischen Infrastruktur des 0,4 Hektar großen Bildungsgrundstücks investieren und Geld in Höhe des Wertes des in den Aufbau des technischen Infrastruktursystems investierten Grundstücksfonds zahlen, um Sozialwohnungen zu bauen (20 % des Grundstücksfonds, also etwa 0,5 Hektar, sind für die Entwicklung von Sozialwohnungen vorgesehen).
Laut dem Property Auction Service Center liegt der Startpreis der Immobilie bei über 558 Milliarden VND, mit einer Steigerung von 5 % (über 27,9 Milliarden VND). Die Auktion findet am 21. Dezember 2024 um 8:30 Uhr in der Halle des Property Auction Service Center, Phan Dinh Phung Straße Nr. 37, Quy Nhon City, Provinz Binh Dinh, statt.
Die Kosten der Projektumsetzung belaufen sich auf 1.144 Milliarden VND (ohne Landnutzungsgebühren für den Zuschlag bei der Auktion der Landnutzungsrechte). Die Projektumsetzung erfolgt innerhalb von 48 Monaten ab dem Datum der Entscheidung über die Anerkennung des Auktionsergebnisses oder die Genehmigung des Investors.
Thua Thien Hue versteigert „goldenes“ Land von mehr als 1.600 m2 zur Durchführung eines kommerziellen Projekts
Das Volkskomitee der Provinz Thua Thien Hue teilte mit, dass das Land Fund Development Center – Ministerium für natürliche Ressourcen und Umwelt in Abstimmung mit der Quang Nam Joint Stock Company for Finance and Price Auction am 7. Dezember eine Auktion durchführen werde, um Grundstücksvermögen zu verkaufen und Landnutzungsrechte in Form von Pachtverträgen zu übertragen, um das Investitionsprojekt des kommerziellen Dienstleistungsbereichs auf dem Grundstück Nr. 47 Hai Ba Trung, Stadt Hue, umzusetzen.
Das Grundstück in der Hai Ba Trung 47 hat eine Fläche von 1.646,6 m². Zu den Grundstücksbestandteilen gehören ein dreistöckiges Bürogebäude, ein zweistöckiges Bürogebäude und ein Wachhaus mit einer Baufläche von 685 m² und einer Grundfläche von 1.628 m². Die Nutzungsdauer beträgt 50 Jahre ab dem Datum des Pachtbeschlusses des Volkskomitees der Provinz Thua Thien Hue. Die Zahlung wird einmalig für die gesamte Pachtdauer erhoben.
Der voraussichtliche Startpreis für die Versteigerung von Grundstück und Haus beträgt 100,42 Milliarden VND. Davon beträgt der Startpreis für Landnutzungsrechte 93,47 Milliarden VND, der Startpreis für mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte 6,94 Milliarden VND. Bei einer Anzahlung von über 20 Milliarden VND beträgt jeder Preisschritt für Landnutzungsrechte 1,8 Milliarden VND, für mit dem Grundstück verbundene Vermögenswerte 140 Millionen VND.
Nach Angaben des Volkskomitees der Provinz Thua Thien Hue soll das Grundstück nach der Versteigerung in ein neunstöckiges Gewerbe- und Dienstleistungsprojekt investiert werden. Die Produkte und Dienstleistungen dieses Projekts sind wichtige Handels-, Dienstleistungs-, Tourismus-, Unterhaltungs- und Freizeitdienstleistungen.
Das Gesamtinvestitionsvolumen des Projekts beträgt mehr als 233.047 Milliarden VND. Der Kapitalanteil des Investors muss mindestens 20 % des gesamten Projektinvestitionskapitals betragen. Die Projektumsetzung darf ab dem Datum der Grundstückszuteilung oder -pacht nicht länger als 36 Monate dauern. Der Baubeginn darf ab dem Datum der Grundstückszuteilung oder -pacht nicht mehr als 12 Monate dauern.
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