Der Grund hierfür liegt darin, dass Vietnams derzeitige Einkommensteuerpolitik laut Finanzministerium keine Unterscheidung nach der Besitzdauer der Immobilie durch den Übertragenden vorsieht.
Notwendig, aber vorsichtig
Experten zufolge könnte dieser Vorschlag, sollte er angenommen werden, Anreize für Privatpersonen schaffen, Immobilien langfristig zu halten, anstatt auf kurzfristige Gewinne zu spekulieren. Dies würde zur Stabilisierung des Immobilienmarktes beitragen, das Risiko einer „Blase“ verringern und ein nachhaltiges Wohnungsangebot sicherstellen.
Darüber hinaus können die Steuereinnahmen aus kurzfristigen Transaktionen, insbesondere im Kontext eines lebhaften Immobilienmarktes, gesteigert und so zum Staatshaushalt beigetragen werden.
Herr Nguyen Van Dinh, Vorsitzender der Vereinigung der vietnamesischen Immobilienmakler, analysierte: Die Besteuerung persönlicher Einkünfte aus Immobilientransaktionen auf Grundlage der Besitzdauer wird eine Lösung sein, um Spekulationen vorzubeugen, den Immobilienmarkt zu regulieren und dadurch die Immobilienpreise stabiler zu halten, insbesondere in Großstädten wie Hanoi oder Ho-Chi-Minh-Stadt …
„ Die Immobilienbesteuerung kann nicht ignoriert werden, da es schwierig ist, den Immobilienmarkt zu stabilisieren. Die Besteuerung zielt in erster Linie auf diejenigen ab, die Vermögen anhäufen, und nicht auf diejenigen, die Immobilien zu Wohn-, Produktions- und Geschäftszwecken kaufen. Sie trägt dazu bei, die Haushaltseinnahmen zu erhöhen und den Markt zu regulieren“, sagte Herr Dinh.
Darüber hinaus sei das Phänomen der Spekulation und des Hortens von Gütern angesichts des knappen Angebots weit verbreitet, um auf steigende Preise zu warten und hohe Gewinne zu erzielen, so Herr Dinh. Daher sei die Besteuerung von Immobilien sinnvoll.
Experten betonen jedoch auch, dass bei der Umsetzung viele Faktoren berücksichtigt werden müssen.
Laut Savills Vietnam erfordert die Umsetzung einer haltezeitbasierten Immobilienbesteuerung zahlreiche technische Lösungen, wie beispielsweise die Berechnung der Investitionskosten für die technische Infrastruktur, Steuerberechnungstools sowie insbesondere Transparenz und Digitalisierung aller Wohnimmobiliendaten. Diese Faktoren stellen erhebliche Hürden dar und erfordern hohe finanzielle Ressourcen, Entschlossenheit der Behörden und langfristige Koordination.
Bei der Besteuerung von Eigenheimkäufen auf Grundlage der Besitzdauer müssen laut Experten viele Faktoren berücksichtigt werden. (Illustration: Minh Duc).
Laut Herrn Dinh muss die Besteuerung viele technische Maßnahmen beinhalten, die sorgfältig berücksichtigt werden müssen. Wenn beispielsweise jemand ein Haus kauft, aber Kapital benötigt, um es sofort wieder zu verkaufen, muss dies etwas anderes sein, als wenn er es sofort kauft und verkauft, um einen Gewinn zu erzielen.
Herr Dinh betonte, dass die Informationen klar und transparent sein müssen, damit die Besteuerung einfach und fair ist. Viele Hauskäufer müssen sogar Bankkredite aufnehmen, und bei der Übertragung sind die Kreditzinsen und viele weitere Kosten im Verkaufspreis enthalten.
„ Die Steuergesetze müssen umfassend reguliert werden, um zu verhindern, dass den Menschen Nachteile entstehen, insbesondere denen, die nicht spekulieren oder die Marktpreise in die Höhe treiben wollen “, sagte er.
Pham Duc Toan, CEO von EZ Property, teilte diese Ansicht und sagte, dass die Besteuerung von Immobilienübertragungen nach dem Jahr des Eigentums mit dem Ziel, die Haushaltseinnahmen zu erhöhen, richtig sei. Die Anwendung dieser Regelung mit der Erwartung, die Immobilienpreise zu senken, sei jedoch „sehr schwer zu erreichen“.
„ Bei der Übertragung einer Immobilie schlägt der Eigentümer alle Kosten auf den endgültigen Verkaufspreis auf. Der größte Leidtragende ist daher immer noch der Käufer“, so der CEO von EZ Property.
Herr Le Xuan Nghia, Mitglied des Nationalen Währungs- und Finanzpolitischen Beirats, wies darauf hin, dass der Preis für eine Wohnung derzeit bei 60 bis 70 Millionen VND/m² liege, was im Vergleich zum Einkommen vieler Menschen zu hoch sei. Viele Menschen kaufen Häuser nicht zum Wohnen, sondern zur Vermietung, daher kann man nicht von Spekulation sprechen. Eine Besteuerung von Zweitimmobilien oder einer Besteuerung nach der Haltedauer ist für den aktuellen Markt offensichtlich keine gute Lösung.
Laut Herrn Nghia muss bei der Besteuerung berechnet werden, ob die Steuereinnahmen die Kosten decken können oder nicht. Um Spekulationen vorzubeugen, müssen wir mehr öffentliche Dienstleistungen und andere Kosten hinzufügen, um Gerechtigkeit für die Bevölkerung zu gewährleisten. Dies führt dazu, dass die Kosten der Steuererhebung höher sind als die Steuereinnahmen.
Die Situation des „Surfens“ kommt recht häufig vor.
Tatsächlich ist der Kauf und Verkauf von Immobilien, das sogenannte „Surfen“, in Vietnam weit verbreitet. Ein aktueller Bericht von PropertyGuru Vietnam zeigte, dass im Jahr 2023 15 % der Investoren Immobilien hielten, die sie innerhalb von drei Monaten kauften und dann verkauften, 36 % hielten sie drei bis sechs Monate und 35 % sechs bis zwölf Monate.
Das bedeutet, dass nur 16 % der Investoren in Vietnam ihre Immobilien ein bis zwei Jahre oder länger halten. In Europa hingegen beträgt die Haltedauer vor dem Verkauf: 7 % der Käufer halten Immobilien ein bis drei Jahre, 23 % drei bis fünf Jahre, 33 % fünf bis zehn Jahre und 38 % mehr als zehn Jahre.
Das Phänomen „Schnell kaufen, schnell verkaufen“ kann viele Ursachen haben, ist aber hauptsächlich auf „surfende“ Investoren zurückzuführen. Ein Grund dafür ist die derzeit zu niedrige Einkommenssteuer auf Immobilienübertragungen und Vermietungen in Vietnam.
Normalerweise müssen Investoren bei der Übertragung von Immobilien nur 2 % Einkommenssteuer zahlen, und die Einkünfte aus der Immobilienvermietung entsprechen 5 % des Umsatzes (angewendet auf Umsätze über 100 Millionen VND).
Um die Immobilienspekulation einzuschränken, haben einige Länder der Welt nach Angaben des Finanzministeriums Steuerinstrumente eingesetzt, um die Kosten des Spekulationsverhaltens zu erhöhen und die Attraktivität der Immobilienspekulation für die Wirtschaft zu verringern, darunter auch die Einkommensteuer.
Darüber hinaus erheben einige Länder Steuern auf Gewinne aus Immobilientransaktionen entsprechend der Häufigkeit der Transaktionen und dem Zeitpunkt des Kaufs und Weiterverkaufs von Immobilien. Wenn dieser Zeitpunkt schnell erfolgt, ist der Steuersatz höher, wenn er langsam erfolgt, ist der Steuersatz niedriger.
Das Finanzministerium nannte Beispiele wie Singapur: Dort wird beim Kauf und Verkauf von Grundstücken im ersten Jahr der Wertunterschied zwischen Kauf und Verkauf mit 100 % besteuert; nach zwei Jahren beträgt der Steuersatz 50 % und nach drei Jahren 25 %. Oder in Taiwan (China): Bei Immobilientransaktionen in den ersten zwei Jahren nach dem Kauf beträgt der Steuersatz 45 %, bei Transaktionen innerhalb von zwei bis fünf Jahren 35 %, bei Transaktionen innerhalb von fünf bis zehn Jahren 20 % und nach zehn Jahren 15 %.
„ Um ein vernünftiges Maß an Regulierung zu erreichen und Spekulationen und Immobilienblasen zu vermeiden, könnte man die Einführung einer Besteuerung persönlicher Einkünfte aus Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer prüfen, wie sie in einigen Ländern praktiziert wird “, erklärte das Finanzministerium.
Das Finanzministerium ist der Ansicht, dass der konkrete Steuersatz sorgfältig geprüft und festgelegt werden muss, um die tatsächliche Entwicklung des Immobilienmarktes zu berücksichtigen. Gleichzeitig muss die Anwendung der Einkommensteuerpolitik auf Immobilienübertragungen auf Grundlage der Haltedauer mit der Weiterentwicklung der Grundstücks- und Wohnungspolitik sowie der Synchronisierung und Vorbereitung der IT-Infrastruktur für die Grund- und Immobilienregistrierung synchronisiert werden.
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