Je weiter man sich vom Zentrum entfernt, desto stärker weicht die Grundstückspreisliste von der Realität ab.

In einigen Vororten von Hanoi liegen die Marktpreise 300 bis 600 Prozent über den in der neuen Grundstückspreisliste festgelegten Preisen. In den Kernbezirken beträgt der Unterschied hingegen nur 30 Prozent oder weniger.

In einigen Vororten Hanois liegen die Marktpreise 300 bis 600 Prozent über den in der neuen Grundstückspreisliste festgelegten Preisen. In den Kernbezirken beträgt der Unterschied hingegen nur 30 Prozent oder weniger.

Vergleich der regulierten Grundstückspreise mit den Marktpreisen in den Bezirken. Grafik: Thanh Vu

Preisunterschied bis zu 600%

Nach Recherchen eines Reporters der Investment Newspaper spiegelt die neue Grundstückspreisliste die Marktpreise in den zentralen Gebieten Hanois, wie etwa in den Bezirken Hoan Kiem, Hai Ba Trung und Dong Da, besser wider. In den Bezirken Ha Dong, Thanh Xuan, Long Bien oder Dong Anh, Hoai Duc und Chuong My ist die Lücke zwischen dem regulierten Preis und dem tatsächlichen Preis jedoch immer noch groß.

In der Hang Dao Straße (Bezirk Hoan Kiem) beispielsweise beträgt der Grundstückspreis 695,3 Millionen VND/m² – dies ist gleichzeitig der höchste Wert in der neuen Grundstückspreisliste. Im Vergleich zur Realität weicht der Preis nicht allzu sehr ab und schwankt zwischen 700 Millionen VND und 1 Milliarde VND/m², also nur 1 bis 30 % über dem regulierten Preis.

Ähnlich verhält es sich mit dem Grundstückspreis in der Phan Dinh Phung Straße (Bezirk Ba ​​Dinh) nach der Modernisierung: Er beträgt 450,84 Millionen VND/m². Häuser werden hier derzeit für 480 bis 650 Millionen VND/m² angeboten, also 5 bis 30 % mehr als der reguläre Preis.

Im Bezirk Dong Da wurde in der Cat Linh Straße ein neuer Preis von 264,13 Millionen VND/m² verzeichnet. Dieser Wert liegt nur 2 bis 28 % unter dem Marktpreis, während einige Häuser hier für 270 bis 370 Millionen VND/m² zum Verkauf angeboten werden.

Die aktuelle Grundstückspreisliste wird ein wichtiger Baustein in der Übergangsphase sein, bevor die Stadt die jährliche Grundstückspreisliste erstellt. Das Bodengesetz von 2024 ermächtigt die Stadt, Grundstückspreislisten auf Bezirksebene herauszugeben, was dazu beitragen wird, die Grundstückspreise realistischer zu gestalten.

Es ist ersichtlich, dass in den vier alten zentralen Bezirken von Hanoi die Grundstückspreise kaum vom Marktpreis abweichen, in den erweiterten Bezirken jedoch nicht. Beispielsweise liegt der regulierte Grundstückspreis in der Vu Tong Phan Straße (Bezirk Thanh Xuan) bei nur 85,96 Millionen VND/m². Die Haushalte dort gaben jedoch an, dass kein Haus unter 120 Millionen VND/m² zum Verkauf steht, was fast 40 % über dem Listenpreis liegt.

Auch im Bezirk Ha Dong sind die Grundstückspreise hoch. Frau Thu Hoai, eine Investorin, sagte, der Grundstückspreis betrage hier nur die Hälfte des Marktpreises. Sie verkaufte kürzlich ein Grundstück mit einer Parkgasse im Bezirk Yen Nghia für 48 Millionen VND/m². Laut Preisliste kostet Grundstück in Lage 2 (Gasse ab 3,5 m Breite) hier 23,2 Millionen VND/m², also weniger als die Hälfte des tatsächlichen Preises.

Dies gilt auch für Grundstücke in der Tu Dinh Straße (Bezirk Long Bien). Der in der Tabelle angegebene Grundstückspreis beträgt 38,8 Millionen VND/m². Als wir die Makler jedoch baten, Grundstücke zu diesem Preis zu finden, schüttelten sie alle den Kopf und gaben auf. Denn der Grundstückspreis in der Straße liegt bei über 110 Millionen VND/m², 183 % über dem regulierten Preis.

In Vororten ist der Unterschied sogar noch größer. Laut Herrn Duc Tung (Gemeinde Hoang Van Thu, Bezirk Chuong My) war kürzlich jemand bereit, eine Anzahlung zu leisten und sein Grundstück hier für 15 Millionen VND/m² zu kaufen. In der Grundstückspreisliste steht für dieses ländliche Wohngebiet jedoch nur ein Preis von etwa 2,3 Millionen VND/m², 300 bis 500 % unter dem Transaktionspreis.

Im Bezirk Dong Anh – einem Ort, der sich auf die Umwandlung in einen Bezirk vorbereitet – unterscheiden sich die Grundstückspreise auf dem Papier grundlegend von den tatsächlichen Preisen. Laut der Preisliste kostet ein Straßengrundstück in der Gemeinde Xuan Canh 13,39 Millionen VND/m² – das sind rund 640 % weniger als der tatsächliche Preis. Da sich hier ein großes Immobilienprojekt befindet, sind die Grundstückspreise hier in letzter Zeit rasant gestiegen. Derzeit liegen die Preise für Straßengrundstücke bei über 100 Millionen VND/m². Grundstücke in der Gasse kosten bis zu 70 Millionen VND/m².

Im Bezirk Hoai Duc, wo milliardenschwere Grundstücksauktionen stattfanden, ist der Grundstückspreis deutlich niedriger als der Preis für Wohngrundstücke und versteigertes Land. So wurde der Grundstückspreis in der Tien Le Straße (Gemeinde Tien Yen) vom Volkskomitee von Hanoi auf 12,66 Millionen VND/m² festgelegt. Einheimische berichteten jedoch, dass die Grundstückspreise seit der Ringstraße 4, die durch dieses Gebiet führt, stark gestiegen seien. Derzeit werden Häuser und Grundstücke in den Gassen dieser Gegend für 50 bis 60 Millionen VND/m² gehandelt. Für Immobilien an der Straße liegen die Preise bei bis zu 70 bis 90 Millionen VND/m².

Für versteigertes Land wurde in der Gemeinde Tien Yen der höchste Zuschlagspreis von 133 Millionen VND/m² erzielt. Auch andere Grundstücke erzielten durchschnittliche Zuschlagspreise von bis zu 80–90 Millionen VND/m². Verglichen mit den in der neuen Tabelle angegebenen Grundstückspreisen liegt der Marktpreis um 480–730 % höher.

  Grundstückspreise werden realistischer

Im Gespräch mit Reportern der Zeitung Dau Tu sagte der Direktor eines Immobilienunternehmens, dass die von der Firma gesammelten Daten ähnliche Ergebnisse zeigten: Je weiter man sich von den Kernbezirken entfernte, desto stärker unterschieden sich die Grundstückspreise vom Marktpreis.

„Diese Preisliste spiegelt nicht das Gesamtbild des Immobilienmarktes in Hanoi wider. Ich persönlich denke, dass die regulierten Grundstückspreise nur in den zentralen Bezirken dem tatsächlichen Niveau entsprechen. Je weiter draußen in den Vororten, desto stärker weichen die Preise ab“, kommentierte er.

Tran Dat Khanh, CEO von Biggee, einer Plattform zur Analyse von Immobilieninformationen, erklärte, dass zwischen dem regulierten Preis und dem Marktpreis eine große Lücke bestehe. Der Grund dafür sei, dass die aktuelle Preisliste von den Volkskomitees der Provinzen/Städte festgelegt werde. Dies führe dazu, dass die Grundstückspreise unflexibel seien und nicht den wahren Marktwert widerspiegelten.

„Das Bodengesetz von 2024 ermächtigt die Bezirksregierung, Grundstückspreislisten herauszugeben. Dies trägt dazu bei, die Grundstückspreise realistischer zu halten. Dies ist umso bedeutsamer, da die tatsächlichen Grundstückstransaktionspreise die Obergrenze des aktuellen städtischen Grundstückspreisrahmens weit überschreiten“, erklärte Herr Khanh.

Laut dem Volkskomitee von Hanoi wird die aktuelle Grundstückspreisliste ein wichtiger Baustein in der Übergangsphase sein, bevor die Stadt die jährliche Grundstückspreisliste erstellt. Anpassungen und Ergänzungen werden aktualisiert, um Stabilität und Anpassung an die tatsächliche Situation zu gewährleisten und gleichzeitig den Anforderungen der sozioökonomischen Entwicklung gerecht zu werden.

Quelle: https://baodautu.vn/batdongsan/cang-xa-trung-tam-bang-gia-dat-cang-khac-xa-thuc-te-d239593.html