Volatilitätsrisiko
Die gleichzeitige Veröffentlichung von Grundstückspreislisten im Rahmen des Grundstücksgesetzes von 2024 dürfte in vielen Bereichen zu erheblichen Schwankungen der Grundstückspreise führen und damit erhebliche Auswirkungen auf den Immobilienmarkt, die Investitionskosten und den Zugang der Menschen zu Wohnraum haben.
Dr. Pham Anh Tuan, Leiter der Abteilung für Landmanagement (Universität für natürliche Ressourcen und Umwelt Hanoi ), erklärte, dass die angepasste Grundstückspreisliste im Vergleich zur aktuellen Preisliste wahrscheinlich steigen werde. Dies könnte den Menschen, deren Land zurückgewonnen werden, zugutekommen und die lokalen Haushaltseinnahmen erhöhen, gleichzeitig aber auch die Investitionskosten, insbesondere die Kosten für die Räumung von Bauprojekten, erhöhen. Dies hat vielfältige Auswirkungen auf den Immobilienmarkt und die Bevölkerung.
Der Anstieg der Grundstückspreise wird sich auf die Einnahmen aus dem Landverkehr wie erhebliche Landnutzungsgebühren, Steuern und Abgaben auswirken, aber auch die Investitionskosten erhöhen und sich auf die Immobilienpreise auf dem Markt auswirken. Herr Pham Anh Tuan warnte, dass im Falle einer übermäßigen Anpassung die Investitionskosten für Immobilienprojekte steigen und sowohl inländische Investoren als auch ausländische Unternehmen in Schwierigkeiten bringen würden.
Steigende Grundstückspreise bedeuten für die Bevölkerung, dass Verfahren wie die Änderung der Landnutzung und die Erteilung von Nutzungsrechten teurer werden. Insbesondere bei der Umwandlung landwirtschaftlicher Flächen in Wohngrundstücke kann der starke Anstieg der Landnutzungsgebühren Haushalten, die ihr Land legalisieren möchten, Schwierigkeiten bereiten.
Aus Expertensicht betonte Professor Dang Hung Vo, ehemaliger stellvertretender Minister für natürliche Ressourcen und Umwelt, die Notwendigkeit eines zentralen Kontrollmechanismus, um Konsistenz und Rationalität bei der Entwicklung von Grundstückspreislisten zu gewährleisten. Laut Herrn Dang Hung Vo kann jede Gemeinde, da die aktuelle Grundstückspreisliste auf Provinzebene herausgegeben wird, diese anders angehen und entwickeln, was leicht zu unangemessenen Unterschieden führen kann, insbesondere in Grenzgebieten.
Professor Dang Hung Vo schlug vor, das Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt solle die Grundstückspreisliste vor der Genehmigung prüfen und kontrollieren, um die Ausnutzung von Preisunterschieden zum persönlichen Vorteil zu verhindern. Wichtigster Grundsatz sei, dass die Grundstückspreisliste dem Marktpreis entsprechen muss. Der Experte wies jedoch darauf hin, dass es in Vietnam noch keine klare Definition des „Marktpreises“ und keinen spezifischen Rechtsrahmen für dessen wissenschaftliche Bestimmung gebe.
Zur Beteiligung von Gemeindebeamten an der Erstellung von Grundstückspreislisten erklärte Herr Vo, dies sei notwendig, da sie den tatsächlichen Grundstückswert vor Ort kennen. Allerdings müssten klare Argumente geliefert werden, um festzustellen, ob der vorgeschlagene Preis tatsächlich dem Marktpreis entspricht.
Risiko eines „Preisfiebers“, wenn es nicht gut kontrolliert wird
Tran Quoc Dung, Vizepräsident des Immobilienverbands von Ho-Chi-Minh-Stadt, analysierte, dass die aktuellen Grundstückspreise oft 30–60 % unter dem Marktpreis liegen. Dies führt zu Einnahmeverlusten für den Staat und unzureichender Entschädigung der Bevölkerung. Daher verpflichtet das Bodengesetz von 2024 die Gemeinden, die Preise realistischer anzupassen. Dies kann jedoch Konsequenzen haben, wenn es nicht streng kontrolliert wird.
Zunächst ist zu beachten, dass eine zu hohe Grundstückspreisliste aufgrund der stark steigenden Kosten für die Grundstücksrodung öffentlicher Investitionsprojekte erschweren kann. Gleichzeitig werden Menschen beim Zugang zu Wohnraum, insbesondere im sozialen oder mittelpreisigen Wohnungsbau, mit Hindernissen konfrontiert. Diese Auswirkungen können Investitionskapitalflüsse blockieren und das Risiko lokaler Immobilienblasen erhöhen. Diese Realität erfordert eine Lösung für die Entwicklung einer harmonischen und nachhaltigen Grundstückspreisliste.
Herr Tran Quoc Dung schlägt vor, die aus notariell beglaubigten Verträgen und Börsendaten aktualisierten Grundstückspreisdaten zu digitalisieren, um Genauigkeit und Transparenz zu verbessern. Darüber hinaus sei es notwendig, die Kontrolle zu verstärken und Preisinflation, Spekulation und die Entstehung virtueller Wellen zu bekämpfen, insbesondere in Grundstücken, in denen neue Grundstückspreistabellen erstellt werden.
Eine weitere Lösung, auf die man sich konzentrieren muss, besteht darin, sicherzustellen, dass an der Zusammensetzung des Bodenpreisbewertungsausschusses unabhängige Parteien wie Experten, Unternehmen und Vertreter von Abteilungen und Zweigstellen teilnehmen, um objektives Feedback zu schaffen und die Situation einer „internen Preisabsprache“ zu vermeiden.
In vielen Bereichen mit starken Schwankungen der Grundstückspreise können die lokalen Behörden kurzfristige Maßnahmen ergreifen, wie etwa Zoneneinteilung, Aussetzung von Übertragungslizenzen oder Beibehaltung des alten Entschädigungspreises, um den Markt zu stabilisieren und gleichzeitig eine neue Preisliste zu erstellen.
Experten sprachen sich außerdem für die Schaffung eines einheitlichen Orientierungsrahmens auf zentraler Ebene aus, der zwischen dem Ministerium für Landwirtschaft und Umwelt und dem Finanzministerium koordiniert wird. Diese sollen Kriterien für die Erstellung einer der Realität entsprechenden Grundstückspreisliste festlegen und gleichzeitig angemessene Erhöhungen gewährleisten, um Marktschocks zu vermeiden.
Quelle: https://doanhnghiepvn.vn/lanh-te/bang-gia-dat-moi-can-kiem-soat-de-tranh-gay-soc-cho-thi-truong/20250708081239594
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